主持人：好的，感谢韩霜女士带来非常有意思演讲，的确今天面临雾霾天气大家如何亲近自然，公园这种商业发展，给我们提供非常好既可以购物可以接近自然，这种方式更适合经济发展中一线城市二线城市发展经济需求，银河证券首席策略师孟京，演讲题目：热线的新宠、弯道超车的胜负手、商业地产的机遇与挑战，掌声有请孟京。

银河证券首席策略师孟京

孟京：首先感谢组织者给我一个机会跟大家交流一下关于对商业地产的看法。本身我是做证券的，今天能有机会探讨一下商业地产我觉得蛮有意思。其实我今天题目应该讲从投资角度来看商业地产机遇与挑战，我对商业地产的了解应该讲还是缘于2011年，那时候在石景山万达广场做一个银河营业部，从万达广场签租金四百多万块钱，租金涨七块钱，万达在商业地产里面是龙头企业，在过去一两年整个商业地产进入到爆发期，那么我觉得还是在商论商，今天讲主要是三块。

第一块我认为前途很光明，商业地产投资功能将在未来会有大幅度凸现；第二商业地产会获得很大支持；第三主要是跟资本市场相关，对资本市场给大家一些看法。

第一个问题我认为前途很光明，商业地产投资功能将在未来大幅度凸现，这是因为从我个人角度上讲，房地产在我的投资总额里所占比重非常大。在去年年底，特别是今年一季度这个试点上，我个人感觉住宅地产投资功能已经越来越进入瓶颈状态，所谓瓶颈状态指什么意思，不是认为北京房价没有上涨空间，恰恰相反我认为北京作为国家首都和核心经济区，不管是住宅地产还是商业地产，价格上涨空间应该讲还是非常大的，但是我想我们在座的各位包括我在内，在过去十年二十年内更加熟悉是住宅地产。但是从今年开始，出台国五条后，我认为这次不是一蹴而就调控一下结束，反而是开始。住宅地产已经上升到政权稳固的高度，不会减弱而会得到加强，这个加强是什么概念？我相信管理层这一次是有决心，彻底打掉住宅地产投资功能。因为我们知道房地产有两大功能，一种是所谓的实用功能，另外一种是投资功能。在过去二十年，住宅地产不只是是扮演安居乐业的功能，也扮演一个投资功能，北京房价过去十年平均涨幅我认为在六倍以上，未来虽然我认为住宅地产房价会上涨，买了必定会挣钱。为什么这么讲？从这次国五条看，差价交20%税五年之内，情况如果说继续，管理层难以容忍住宅地产价格上涨，那么有可能你差价部分收40%、50%、85%税收都有可能，从道德角度上讲，还会引起社会上大多数人支持和共鸣。因此来说今天在这儿讲是投资角度，所以说在像过去十年二十年那样，把住宅地产作为投资我认为不是非常好的。

第二无论政策风险还是投资潜力，还是社会责任，住宅地产吸引力都在减退。那么大家知道所谓高净值客户，一般指拥有可支配资产在人民币一千块钱以上，那么对于高净值投资者而言投资方向房地产是不二选择，今年2013年开始不管政策风险还是社会责任，那么本身来说当一个人自己已经完成安居乐业，但是你还在玩命去跟没有房子住的人抢房子，其实内心担负道德缺失，不管政策风险、投资潜力还是社会责任，我认为越来越多高净值人士、高净值投资者对于住宅地产这种吸引力都在减退。我个人虽然不是高净值投资者，但是从今年开始我基本已经不再考虑住宅地产问题，而是关注商业地产。

中国还有一个什么样倾向？中国人论投资喜欢投资房地产，这种投资惯性不会改变，我逻辑其实非常简单。房地产对于绝大多数中国人而言依然有很强投资的吸引力，但是住宅地产它的投资吸引力在减退，因此来说商业地产投资吸引力得到非常明显加强。关于这一点给大家举一个例子，看到很多媒体所谓经济学家都在讲，说中国目前租售比，投资房地产没有意义。比如说你花几百万买一套房子，租出去回报率2%、3%，我个人认为这种利用值不恰当有问题。为什么这么讲？举一个简单例子，我一个同事在去年年底在北京劲松买一套价值150万小房子面积不大，现在租出去，一个月租金是三千六百块钱，我算一下相当于一年收入房租4.4万元人民币，租金回报率并不高。在2.93%，2.93%左右怎么不高，现在最高可以达到3.3%，租金回报率还没有达到一年存款，但是问题在哪？问题在于我们要跟两个数据去比，那么哪两个数据比，第一跟股票市场，股票市场2012年沪升指数股息率只有2.2%，因为我个人认为送股票资本金转成股本没有什么意义。所以说现金存红是在股市里取得回报真正渠道，2013年股息率只有2.2%多，也就是说么你买房子租金回报率依然是超过股票股息率的。那么另外应该知道一点在哪？问题房子和股票不一样，因为我们在拿到2.93%租金回报率时候，就拿我这个同事来说去年买150万房子，现在加在一起到160万以上，也就是说房子本身还是有一个增值的，因此为什么那么多喜欢投资房子，虽然我是证券人士，我依然认为未来三到五年房地产市场，房子安全投资回报率依然超过中国证券市场，超过中国A股市场，虽然我也希望炒房子者不再炒房子，把钱回到股市。但是本着对投资者负责任角度来讲，未来三到五年，投资房子比投资股票好得多。

最简单的道理，北京买房子过去十年没有人会赔钱，过去十年拿着股票好像一半以上是赔钱不赚钱，我认为在未来三到五年这种情况可能很难改变，我用我这个同事举这个例子说明一个问题，什么问题不能通过租金回报率，房子有很多投资品种所没有功能，比如说可以投资黄金，可以投资白玉，投资翡翠，我也对那些东西喜欢，在投资，那些东西没有居住环境，没有带来真正实际使用效率，房子是不一样的。所以房子本身来说不光是有很高投资这样一个意义，而且还有最高使用价值，因此来说我认为你拿着房子和拿着黄金和拿着股票相比，我个人感觉似乎还是拿房子更好一些。

那么我想刚才逻辑讲得很清楚，未来三到五年，房子依然超过资本市场，不会带来很好回报。第二个逻辑，投资房子的有两种方式，一是住宅地产，二是商业地产，那么住宅地产已经面临政策风险，政策风险随着政策推移，我个人感觉君子不立于危墙之下，商业地产投资回报率我认为在未来会有提升。

第三，未来住房模式，未来商业地产模式是什么？以前在过去十年二十年，商业地产只是住宅地产的一个小弟弟，也就是说过去十年是住宅地产家的故事，也就说先开发一个住宅地产再配套商业地产，在未来我认为更有可能商业地产家的模式，也就是说先开发一个商业地产，然后再去配套住宅地产，这是我认为鸡和蛋、蛋和鸡之间的变化，这说明一个结论，未来商业地产功能性、文化性都会得到很大提升。就我个人而言，依然有闲钱投资房地产，愿意在北京去找那些比较好的商业地产进行投资，那么当然对于我们个人来说，商业地产投资逻辑跟住宅地产是没有什么差别的，地段依然是最为重要的。第一是地段，第二是地段，第三还是地段，我认为这个逻辑是不能改变的。

我觉得很多人都在讲，商业地产最不好地方在哪？不是高薪地区，目前非高薪区在中国既是坏事也是好事，为什么这么讲？就是因为非高区，要面临着更多的政策风险，我们很多人都做过，大家知道，政策风险是我们面临最主要的风险之一。商业地产将获得更大的支持，我们也知道房地产行业和资本行业不能分离，所谓资本家地产是双驱动，也是过去十年二十年最大财富来源。关于这块儿讲几个问题。第一个问题现在商业地产跟住宅地产相比最大问题是什么？它的资金的获得能力相对比较差，对我们资本市场而言，更加青睐于住宅地产不喜欢商业地产。我认为未来将会有很大改变，与国际价相比还是比较便宜这是第一个结论。第二个结论我国正在改变这种融资方式，未来五到十年快速提高融资比例，降低间接融资。说得简单一点，现在银行信贷这样融资所赚的比重达到8%、9%以上，比重太高，在过去一年两年三年银行业绩非常好，上市银行企业占到整个资本市场净利润百分之四五十以上，由于集中全社会钱然后再去带给企业比如说地方政府，所以说一旦企业跟地方政府如果出现问题，将会变成一个幸存风险，直接融资是不一样，什么叫直接融资？比如股票融资、企业发债券融资等等，直接融资是点对点融资，投资者和融资者资金方是直接点对点。

如果融资所出问题受损是什么？是直接投资人不会变成系统风险，因此未来五到十年，我相信国家会大比例提高直接融资比重，而降低间接融资比重，我认为对商业地产是好事情。在直接融资比重过程之中，融资者资金提供方更加看中是什么？更加看中是项目回报率，更加看中是什么呢？是整个项目未来这种安全度。那么因此来说，可以绕过很多监管，这是主要问题，因为我们知道间接融资对目前房地产而言，最大问题是受到国家的政策性调控，比如说国家现在说我现在房价不热，各个银行你有一个所谓的信贷窗口指导，不能再给房地产行业进行贷款，或者说贷款比重必须压缩多少多少，这个在银行融资很容易做到。在直接融资过程之中，随着金融创新不断，银行等等，实际上来说是很难受到政策全方位调控，因此来说对于商业地产来说，直接融资比重提高是一个非常明显的利好，因为将会更小的受到国家的政策的调控，国家政策一种限制。

那么就是说资本融资方式，我认为就资本市场而言，有三个可以借鉴的。第一个近期的万科股市，万科虽然来说资本市场获得资金红利很强，但是我们可以看到今年以来做B股H股，原因在哪？国内资本市场很长时间拒绝房地产行业这种所谓融资功能，所以万科通过B股转H股方式，重新打开关上一闪门打开一闪门，香港市场对金融和地产非常环境，有能力的房地产商关注H股上市，国家在去年已经降低H股门槛，H股是很好的股市。

发行债券模式，从这个成本角度讲大陆比香港低，因为从平级角度讲，由于平级水平不一样，所以导致定律是不一样的，那么从发片角度讲，我认为马上迎来一个所谓垃圾债，信用债发债的高峰，从这个角度来讲房地产企业慢慢把握这个机会，通过在国内，通过发展资金，我觉得第三从投资角度讲，我认为商业地产未来遇到一个良性循环，什么叫做良性循环？就是在住宅地产和股票市场中曾经出现叫自我引证现象，什么叫自我引证，这个题目大家听过热钱的新宠，所谓自我引证价格上涨涌入，价格确实基于上涨，资金推动就是自我引证过程，说明白一点，中国A股从一千点涨到六千点就是自我引证过程，钱能升钱过程价格不断涌入，价格推高，早期认为我前期对会寄来更多钱，一直进到什么时候游戏进行不下去，这个钱该进来全进来，已经推动不了资产价格上涨时候彻底崩溃。

住宅地产过去五年二十年也是自我引证过程，北京房地产也是很明显，三万块钱觉得很贵，现在涨到三万二觉得是对的，那么商业地产这种自我引证还没有真正开始，那么我认为未来商业地产随着住宅地产的投资功能降低，它也有在未来五到十年也有可能会进入到自我引证良性循环过程当中。因此来说我认为商业地产在未来可能会有一次就是从价格到方方面面会有一个很好的黄金期。然后我觉得最后一块，所以说我相信还是愿意借着这个场合知道一下2013年我的认识，我的认识非常简单，首先就是可能不是让大家很开心，我对资本市场2013年并不是很看好，我记得银河证券首席经济学家讲一个叫L型，我认为中国股市在2007年以后特别是2009年以后，可能会进入到一个长期L型，就是说一个长期的反复过程，虽然很多认为今年能够到三千、三千五、四千，那是不太可能，天方夜谭。我个人认为中国目前资本市场一方面在股权分制改革以后在不断扩大，第二个估值水平在不断升长中国增长速度不断下降。对中国股市举最简单例子，如果要是1990年到2007年中国股市是一支小盘成长股的话，可以用中小版创业版估值，那么在2007年以后中国整个股市已经变成一支大盘蓝筹股，你不能再用小盘股逻辑，小盘股方式看待中国A股市场，因此从这个角度讲中国A股市场长期进入到L型，也就说是一个长期过程。最起码我认为在今年有一个特别明显向上可能性并不是非常大，我认为这种是两千点到两千六百点之间，最后一个问题我个人认为作为我们在座投资者而言，就我个人目前对于资本市场首选来说，我认为B股依然是首选，那么在过去三到五年远远好于A股，未来一到两年依然远远好于A股，两个理由第一个人民币正在快速国际化，资本项目可自由兑换，我认为就是未来几年间的事。

就拿上海B股来说，至少有百分之三四十B股，跟A股相比依然低50%以上，那么什么意思？就说A股价格是20块钱，B股价格是只有十块钱，那么我认为这样一个红利不拿是没有道理的，未来B股方向不是A股靠B股，而是B股靠A股，在座各位有很多美元和港币在银行很低还要面临人民币升值风险，投资B股依然是很好选择，另我觉得关注一些折价资产，目前折价在20%以上的品种，依然会有很好的回报，今天要讲主要就是这些谢谢大家。