实录:2013北京春季房展系列峰会之中国商业地产发展峰会

来源:地产中国网 2013-04-13 16:52:00

主持人:感谢徐国兴先生为我们分享城市化进程中进行的因素,休息一分钟时间,休息回来之后将继续我们的论坛,精彩将继续。

各位来宾我们论坛继续开始,其实现场我们今天演讲嘉宾演讲非常精彩,也在刺激着我们去努力思索着中国商业地产未来,中国城镇化中商业地产的发展空间,在座各位来宾已经开到我们问题,在论坛最后部分可以举手示意大家可以回答。下面我们请到的是金隅地产金城府项目总监王建,她演讲题目北京城市副中心的综合体机遇。

王建:大家好,大家可能都了解在2012年北京市委定通州为城市副中心,通州也成为北京经济体重要区域,通州区域国际化进程也在一步步推进,尤其通是州新城规划和推进通州支持,使得中国高端服务产业相继到通州,相关产业对高端服务业需求放量。

在此情形下,未来区域内将迎来中高端高峰。目前,通州区政府也在大力推进新城核心区城市综合体建设,综合体,可以说是城市功能的最全面产品,其本身也因为同时具备商业办公和居住等多项功能,一直以来被称为城市中心、创作中心。从这句话我们可以看出来综合体项目对地段选择很有要求,目前通州核心地段首先要属八通线沿线,尤其是九棵树、梨园、果园地段,这些地段商业已经成熟,在未来新城通州区域组成阶段,其作用将不可估量。

区域内高端地铁综合体项目,总体占地面积近五万平方米,总建筑面积约22万平方米,产品类型涵盖高端百货、影院、时尚商界、5A级写字楼和住宅。西侧近邻是家乐福、南侧通州现在有九家银行入住,周边交通很发达,同时拥有像八通线、九棵树站这样的轨道交通。整体区域交通动线以及经济指标人流量相当优越,学校、医院非常成熟,综合体高端部分有优质生活环境。

城市高端住宅也是对稀缺资源占有,金城府由四栋高层建筑构成四面维和高端商业区,只有业主刷卡以后才可以出行,目前金城府四栋建筑已经是实景了。可以说与5A写字楼共同定义通州区新地标。现在金城府户数只有300个,精户非常稀有,少数人才可以享有高端住宅,而且就是我们是保障安静舒适一个居住环境。其住宅产品规划专门为业主生活,比如说社区整体全部采用双大堂设计,层高达到3.15米层高,精装修打造,希望我们住宅作为综合体组成部分,共同为未来业主打造非常舒适综合体的一个高端住宅项目。通州其实作为一个潜力巨大区域,有综合体成长沃土,综合体在强大,同为城市副中心发展增添力量,最后欢迎各位朋友有机会能够来通州,来参观金城府,谢谢大家。

主持人:好的,感谢王建小姐精彩演讲,通州就像北京卫星新城一样,而随着卫星城市和城市副中心的发展,商业地产和城市综合体、消费体、写字楼,如何进行有效投资,如何做好投资组合,能够寻找到最大收益也是我们思考关键点,下面我们有请的是北京瑞安君汇商业管理顾问有限公司总经理韩霜,她为我们带来是商业地产发展空间及商业地产投资策略,有请韩霜。

北京瑞安君汇商业管理顾问有限公司总经理韩霜

韩霜:大家好,我是来自北京瑞安君汇总经理韩霜,来这之前把主题进行调整。所以我今天也很高兴借着商业地产论坛机会,和大家分享是我们在公园商业项目运作方面一点经验,以及运营实际操作一些思路。

这里重点强调一下我们所说公园商业并不是叫公园式商业,公园是目前众多商业地产开发商所追求的方向,大家力求商业经济环境下注入更多景观要素,在购物同时享受一分情趣,今天讲并非公园式商业,而是地道公园商业。公园商业特点在已有情况的基础上更深入挖掘公园周边或内部一些可开发价值,从而充分满足人们在休憩、游玩的同时对购物的一种需求。

商业地产现在大家讨论也都比较火热,商业地产在经历了个体商业街,大型仓促、超市还有现在比较流行的购物中心四个发展时期之后,可以说公园商业已经成为一种更具生命力生态营运的写生。公园商业咋额吸收购物中心餐饮娱乐业态的基础上,让消费者既能够体验到在公园里购物的轻松和闲适,又可以享受到每个品牌簇拥的购物快感。公园商业相对于其他商业模式还具体有哪些优势?我们一起来看一下。

首先来讲公园商业有开放式优美环境,公园商业街不仅提供购物方式,具有传统商业所无法比拟的优美景观视野和消费体验,第二方面是多元产业链优势整合,公园商业街由房地产、主题商业街结合起来。再一个方面,公园商业有灵活操作空间,公园商业街开发有别于传统房地产开发模式,具有广泛地产特征,取得开发过程以及收益等取得各个方面具有很灵活操作空间。

这里通过两个实际案例感受一下什么是公园商业。首先,就是我们比较熟悉的在朝阳公园北边的蓝色港湾,蓝色港湾是两到三层地中海式风格建筑环绕而成,融合娱乐、休闲、购物餐饮等业态,丰富业态精美建筑风格,开放消费环境为一体,充分利用公园景观优势设置室外广场过度空间,将自身发挥极致。

第二个案例分享一下北京后海,是一个代表北京文化地方。除了自然人文景观之外,后海更著名的是酒吧街上的上百家各具特色的酒吧,吸引无数消费者。这条街上有希望小吃、民俗各种业态,每天后海商业圈当中客流量可以达到十万余次。

那么商业模式通过以上几个案例可以总结以下,商业模式的成功与消费环境、消费者的习惯是密不可分的,所以我们在探讨商业模式的时候,非常重要的考量因素就是环境与消费习惯。北京是首都也是世界历史文化名城和文明古都之一,拥有非常浓厚的文化底蕴,这些不言而喻,但是近来随着经济快速发展,北京也面临着环境问题。

我们看接下来一组图片,故宫、天安门需要用线圈出来轮廓,我们这些在北京奔波的市民,每天工作压力特别大,竞争很激烈,同时又包裹在污浊空气和这种噪声下,整个人每天头晕目眩,这样的状态非常地不适合居住。

通过一些市场调研可以看得出来,目前北京居民对于公园,对于亲近自然一种渴望度是非常高的。那么据统计,如果现在有48%的人表示,未来一年之中至少去一次公园,可以说从明年北京市民在公园游览次数或者公园到达比例可以达到98%之高,通过这个可以讲,公园周边商机非常有潜力挖掘,公园商业模式具备非常大发展空间。

回过头来再看一看目前我们公园周边商业发展现状是怎么样,也是通过一组图片来感受一下。这张离公园很近,但街边小吃存在很多安全隐患。这个商业基本上比较充实、比较满,但是业态组合非常不合理。那还有一些比较高端社区,也是在公园附近社区商业,虽然入住率比较高,主要以银行和经济公司为主,二手房店为主,业态结构也不是很合理。接下来就结合我们正在运作、正在进行当中的一个商业项目,公园商业项目给大家做一个以点带面的介绍。

这个项目位于北京核心区域北三环,这个项目名称叫胜古故御苑商业。在北三环安贞桥区域,还有很多新型写字楼群,周边的常住人口基办公人口约为30万左右,胜古故御苑自身商业体量一万平米,项目既依托公园优势,又有非常充裕中高端消费群体,可以说是完全具备成为公园商业一些素质。

这里简单说一下元大都公园,是历史保护、市民休息、防灾避难为一体的非常丰富的公园。2003年,元大都公园创世界之最,那么这么优美的公园环境周边商业配套是一个什么样状态?下面是实际照片,大家可以感受一下,这是公园正门外边胡同里边的商业状态,公园周边环绕众多大型社区,去公园游览的人群非常多,居住人口非常拥挤,消费能力非常强,但是周边的商业氛围业态却很混杂,没有形成规模,没有统一规划,虽然说是基本满足,具备社区日常配套,买菜、水果基本都有,但是经营环境业态组合根本没有办法消费者日益增长消费体制需求,特别对大量公园游览民众来讲商业就是一个空白。

所以我们在做这个项目的时候,经过对自身环境优势,还有对消费者需求的充分分析,并且借鉴了国内外众多成熟的公园商业项目运作模式以后,将我们这个胜古故御苑商业定义为传统艺术与现代时尚创意相结合的公园特色商街。在进行合理定位之后,我们进行了定向品牌招商洽谈,目前入主商业品牌店和模式来看已经有模型,我的演讲结束了。

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