主持人：感谢王璐先生带来简短精彩演讲，关注商业地产发展，城市化进程中整个综合要素构成。下面有请北京联港置业有限公司副总经理张海剑发表演讲。

北京联港置业有限公司副总经理张海剑

张海剑：尊敬的各位领导、各位来宾、各位朋友，下午好！很高兴主办方提供这个平台跟大家分享关于商业地产看法，今天想和大家交流题目是，地铁经济引进商业变革。什么是地铁经济呢？地铁经济主要是指围绕地铁建设，投资用于维护和管理所形成的主大市场。地铁建设不仅使城市内涵更加丰富，区域扩张也为地产相关带来发展机遇。简单来说地铁经济就是依托地铁使其产生更大的经济效益和社会效益，在地铁经济中地铁建设是基础，运营是目的。

其中地铁复数资源是建立在地铁运营基础之上，是一种可以持续为当前和未来社会带来巨大经济效益和社会效益的社会资源，地铁复数核心资源主要包括商户资源、广告资源、房产资源等。从目前世界地图地铁发展来看，它很难通过地铁自身来盈利，然而地铁依托地铁沿线整合形成多元化模式，地铁核心枢纽各种模式，周边商业形成辐射区产生巨大效益，地铁经济带来什么？地铁站点具有磁力效应，全面促进城市商业大量人口吸纳地铁交通沿线，乡村又因为地铁形成商业带极大提升地铁周边的价格。

地铁开通后香港地铁物业平均升值50%，地铁周边地产投资价格良好，二手房交易更容易成交。同时地铁也改变商圈结构，传统商圈一般表现为分泌式结构，在地铁影响下，沿线商业呈现立体辐射，地铁超出概念范畴，演变为城市概念，从一站式消费到商圈消费到商业带消费形成过度，提供集中便利场所，大大促进商品流通，拉动区域经济增长。目前香港地铁达到200万人次，北京地铁人流量达到900万人次，地铁人流规模和分值是其他任何交通工具无法比拟的。如今地铁经济时代离我们多远，我们地铁建设已经进入大跨越时期，不仅一线城市进行地铁，很多二三线城市也在不断上升，地铁经济将成为整个经济发展中一个新的增长点。

截至目前，北京地铁通440公里，成为国内最长的城市，到2015年北京轨道运行网将达到660公里，陆续开通的新地铁线路将成为促进北京经济发展的新路。身处北京我们早已置身于这个时代，地铁经济与大家生活越来越紧密，同时变得越来越重要。最后想分享我们的努力，北京高度重视南城发展，近年来政策持续发力，地铁扮演十分重要角色，规划构建南城商业中，大兴地铁线定义为大动脉，以大兴线为首展开长达22公里的地铁沿线，发展西红门商业带，构成整个南城地区商业中轴线。根据十二五规划区域将建成高品质商务中心，提供高层次办公休闲一体空间。

南城地铁核心版块是目前紧邻新城的综合性项目，通过特色指挥定位将这一全新体验式商业模式融为10万综合体，依托两千五百亩资源，采用互动开放式前沿设计，打造消费、运动、娱乐、商务和办公与一体中央休息室街区。既满足商业时时变化的要求，又满足简单到品种丰富，实用到时尚个性需求，同时提供高端商务办公人士发展的平台，地铁经济已经深深改变了我们熟悉的商业，引领商业发展巨大变革，希望和大家一起努力，共创和共享美好明天，预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家。

主持人：感谢张海剑精彩演讲，通过你的演讲我们看到今天一线城市、二线城市地产发展和地铁发展相连，红星美凯龙中环地铁布局如何商业地产紧密相连好思路。我们看到一方面今天城镇化进程加速，另一方面面对调产税的发展，下面就让我们有请著名经济学家徐国兴为我们带来后调控时代商业地产模式的创新与发展，有请徐国兴先生。

著名经济学家徐国兴

徐国兴：各位朋友大家好，非常感谢大家，非常感谢主办方有机会分享自己一点点思考。我的主题主要是商业地产发展实际上是工业化、城市化自然而然的结合，而商业地产发展演化与满足城市人口不断增长的需要密切相关，我今天分享一下东南亚的发展对我们的启发。

首先很多人说中国经济非常特有优势，实际上中国发展在重复一百前美国的发展和一百年前东南亚的发展。我们的农村向城市的转移过程，美国在八十年前就已经完成，二战以后在日本、台湾、韩国、东南亚都进行了农村劳动力向城市转移过程，农村劳动力向城市转移过程，一般都伴随着巨大的经济繁荣包括住房和商业地产升值。

另外一个过程中，中国、欧美和东南亚都具备的一个过程就是伴随着工业化过程、整个杠杆和战略中心向上的过程，社会产生了巨大繁荣。比如说在1929年以前按揭买房买车甚至买家电买股票都得到了补贴，在债务不断堆积过程中整个社会产生巨大繁荣，处理不好就会引发泡沫。过去中国不愿意向日本韩国借债，中国有内债外债，老百姓自己对借债坐立不安，后来经过十年的发展我们发现债务也不是特别痛苦，更多人认识到运用杠杆债务来给自己处理投资机会做选择。

在美国，商业地产得到了巨大发展。七八十年以前，汽车普及以后，欧美发展成为一种购物中心，集休闲、看电影和购物与一体的 购物中心模式，这种模式到后来复制到中国来，后来美国有了购物中心之后还不够，在中心发展很多希望便利、的便利中心这种模式，在中国现在也在慢慢发展。所以今天演讲主要表达这个意思，商业地产发展伴随着工业化、农村化向城市转移，以及与城市化自然而然的结合，中国未来发展也会沿着这种欧美经济走过的道路进行发展，谢谢大家。