主持人：好，感谢王伟先生做精彩演讲，让我深刻理解一个道理，那就是商业地产发展需要深刻理解一座城市以及一座城市在城镇化所处阶段。只有商业地产不盲目，它才能融入一个城市的发展。下面有请中国商业联合会购物中心专业委员会秘书长赵素珍女士，为我们发表购物中心助助推城市建设发展，有请赵素珍女士。

中国商业联合会购物中心专业委员会秘书长赵素珍

赵素珍：大家好，今天有幸和大家一起交流。随着党和国家提出来中国特色新型城市化建设战略，我国就已经进入了城镇发展一体化新城市时代，而购物中心作为城市标志，它体现了城市消费水平，拉动了就业人口，因此会推动城市经济化持续健康发展，也会提升城市综合实力，切实推进中国城镇化进程。近年来商业地产之所以成为投资热点，除了楼市新政影响商业本身升值潜力之外，更在于商业中心形成，形成商圈对城市经济拉动。

以购物中心为核心的商圈拥有最大集体效应，由商圈效应来带动商业地产销售已经成为大型地产公司的有效运营模式，要想让商业地产真正迎来春天，还有赖于各个商圈的多样化形成，以及商业地产配套成熟。我们现在看到很多的商业地产开发，成功有限。如何能够做到开发成功、销售的成功和商圈成功，我总结了八个字，定位、团队、资金和信用，虽然影响商业地产发展因素众多，我认为这四项最是重要的。

首先先说定位，为什么把定位放在第一位，立项之初必须明确建成什么样购物中心，从而圈定目标消费群，为了了解这个市场环境和市场趋势，我们首先要做调研工作，然后选定主题，这不但能够聚集很多商家，更能把同类商家聚集在一起。如何差别化定位是赢得众多商业地产，让自己项目在众多商业地产鹤立鸡群的主要方式。我们要寻找自己的项目核心竞争力，然后充分放大，尽可能通过定位扩大商圈半径，明确定位是成功的开始。

定位之后我们就要想到落位也就是招商，好的招商团队不但能够弥补前进定位偏差，更能使项目区别于周边竞争者走出自己的道路。接下来说品牌团队，中国商业地产发展太快，我们用了几年时间走过了发达国家几十年上百年历程，这给我们人才链、管理链、资金链带来很大压力，几乎所有商业项目都在讲一群人。

实际上我们缺少的是复合型人才，商业地产从业人员当中一些是从零售过来，还有一些从房地产公司过来，但是能够把这两个环境都运用的比较好的人才还是稀缺。如何使零售业人才有效地经营商品，同样把做地产开发人从调度长期视角综合考虑，通过团队磨合使整个项目一加一大于二的项目。

说到资金，商业地产关键首先有别于住宅开发形式，它需要的是一次性投入较大，这是一个长期回报过程。初期资金量大小有时决定定位是否能够实现，充足资金能缩短项目初期培育期。当项目进入到经营通道后，不但有较好的投资回报，递价升值也相当于零存整取，无论投资还是经营，消费者都会对我们不离不弃，财源滚滚。一个投资者中心带给社会得是经济发展，所以优质购物中心开发是新城市开发强有力的助推器。谢谢大家！

主持人：刚才赵素珍女士为我们带来精彩演讲，其实中国城镇化目前进入深度发展阶段，而购物中心也在向一线城市、二线城市甚至三四线城市下沉。下面我们有请龙湖地产时代天街营销主管王璐，他的演讲是四号线新地标级商业中心。

王璐：各位大家好，今天很高兴和大家分享南城发展和南城新地标。城市化将是在未来十年甚至更长时间中国经济发展一大引领，打造商业地产首先就是考虑城市发展方向，北京这个城市由过去二环路发展到三环、四环、五环甚至六环，在整个环境相对比较恶化，交通比较拥堵的情况下，很多产业包括很多龙头都向郊区进行疏散。在新南城行动计划中，南城的投资额超过3900亿。在南城投资发展过程之中，我们会发现整个南城产业包括交通居住面貌已经得到彻底改观。

现在像地铁四号线包括沿线很多交通已经通车，它也汇集了像万科、保利等等十多个大型开发商。现在很多选择项目考虑几个方面。第一交通是否方便、第二很好商业配套、第三这个区域有没有未来发展升值潜力，而南城是目前北京发展焦点和重点，南城打造将是城市综合体项目，是新的地标级商业中心。

所以我们很多业主包括我们自己也在此做项目，在我们龙湖的商业逻辑中有一个比例分配，其中70%的商业部分由我们自己经营，以保证后期统一运营、统一招商、统一管理和统一推广。这么一个运营模式，可以确保我们所有项目能够成功盈利，能够做得越来越好。

过去十年我们在超过八个城市做了17个龙湖天街产品，目前为止2012年上半年整体招租超过2.6%。目前现阶段我们如果要投资商业地产，放眼北京来看有几大要素是各位关注，首先处在政府未来发展新阶段，其次要有非常完备非常边界交通基础设施，第三非常密集产业人口和居住人群。回到我们项目周边情况来看，我们项目大兴新城这个区，由两大产业资源版块共同支撑，我们在这个地方打造超过30万平米商业中心运营逻辑就是希望能够参股它的城市化，和整个南城共同发展。非常感谢各位！