第二部分就是我们今天这个主题，新型城镇下对我们商业思考。新型城镇化，前些年一直提城市化进程，城市化进程有30%、40%到现在51%，这个过程当中强调城市化进程，今天特别是十八大以后，为什么要提新型城镇化建设，对我们特别是对我们房地产业带来哪些思考这是我们需要关心的问题。

所谓新型城镇化，我们城镇化理解是这样一个概念，坚持以人为本，同时以这个新型工业化为动力，有了工业，有了人口聚集，以统筹兼顾为原则，在这种原则下，推动城市化，城市集群化，城市生态化，包括农村城镇化全面提高我们城镇管理水平，这样就会走科学发展道路，在科学发展道路提高集约高效完善功能，包括我们环境友好，社会和谐，个性鲜明，城乡一体城镇化建设，我想我们在判断我们新型城镇化，与传统城镇化有什么区别？

第一城镇化发展面临转型当中，首先看一下新型城镇化固有城市化，或者老的城镇化有什么区别。我们中国城市化进程也经历三个阶段。第一阶段1950年到1957年，城市化率10%到7%过程。改革开放之前我们城市化进成非常缓慢，因为工业落后是17.9%，到了1978年至今，达到50%的城市化进程。我想我们新型城市化面临着一种新的转型，在转型上我刚才已经强调了，就是以工业化为动力，以统筹兼顾为原则这样的基本方针。在这种方针下我们可以看一下我国城市化发展进程究竟以就有城镇化发展进程有什么区别。

第一，科学规划不要盲目规划这个过程；第二，中国地域辽阔发展平衡，这种情况下包括东部和西部，靠海和不靠海等等发展当中发展不一致，这个情况下探讨我们新型城镇化；第三新型城镇化聚集效应非常好，新型城市也好，或者新型城镇化也好，没有人口聚集，我们产业能，包括人们安居乐业从何而谈接下来的辐射能力强，我们现有城镇化通过产业聚集，通过产业连通融合，把他们融合一起。第三，我们新型道路有鲜明个性，过去城镇化是由农村向城市聚集，到从城市到农村疏散和发展，这样利用自身优势去辐射我们整个国家。

人本气氛比较浓

我们农民剖开自己的产业到城镇里做无依无靠农民好，还是守着自己农村发挥自己优势，同时减轻城市压力，对城市是相互措施，所以我想这回提的新型城镇化人本比较浓，我们强调城镇互相联动，这样就造成城乡互补非常好，这是我们新型城镇化特点和要求。

那么接下来我想说新型城镇化给我们商业地产带来一个思考，首先我想新型城镇化我们可以探讨，新型城镇化给我们房地产，不可否认在1998年到2012年当中房地产业在城镇化进程当中起到比较重要作用，很多专家学者认为我们做了一些破坏环境，破坏了自然资源等等这样工作，任何政策任何实施出台，在顶层设计上面面俱到，肯定有一些瑕疵僻陋，在这个情况下通过宏观杠杆经济调解控制整个经济发展应该是主导方向。

我们知道房地产业快速发展，城市化发展带动房地产相关行业发展。十八大以后，从李克强总理对新型城镇化一系列论述，可以看到新型城镇化建设思路，就是在发展路径上四化是通透的，人城镇化是核心，农民市民化是它的抓手，这种情况下发展服务业就是我们最大扩大就业容器，改革就是突破房地产调控，以及中西部合适地方培育城市群，同时促进中小城市建设，在这个情况下，在我们政策设计上更注重于我们合理收入分配。同时提高居民收入扩大内需这是我们城市化进程达到基本的内容。

说我们最关心的问题，新型的城镇化下，我们对商业地产再思考，我们以往对商业思考，跟现在新型思考不一样。为什么用再思考题目，首先第一点就是我们商业地产在新型城镇化作用扮演一个什么样角色？我们知道我们中国城市化告别了粗放运营这种环境和条件，那么城市运营应该是目前中国未来城市发展一个最必然一个模式，要进行城市运营，有很多开发企业已经把自己打造成为城市运行商，在城市运行当中想到自己责任和使命感，这是我们开发商和商业协会值得骄傲的地方。这个情况下争取资源得到最大最有效利用和合理利用，在这个前提下，在相关的服务业、配套服务业和产业带动下推动整个服务业发展，推动我们商业房地产发展。

我们知道居住环境只是老百姓幸福保证的一个方面，商业配套会让整个老百姓的居住和生活更方便、更便捷、更开心，所以二三线城市，特别在县、乡镇商业配套自己可以看到存在一个很大发展空间，这个发展空间当中商业地产推进城市化进程当中肯定有更大发展空间，所以希望我们商业地产在新型城市化建设当中会有自己角色和地位，扮演更好的开拓者和建设的角色。

第二点怎样做好新型城镇化商业地产

我们知道新型城镇化最大潜力和动力是内需，那么城镇化必然成为我们商业地产等地产的重要推动力，在这种推动力下，为我们商业地产提供一个更大需求。在这种需求情况下，也需要改变人们消费观念，同时新型城镇化最重要的作用是产业支撑人口的聚集，那么在这种情况下为我们商业改革应该怎么去做？比如说我们城镇化建设肯定会改变现在过分集中于大中型商业地产，同时扩大一个市场容量。那么在这种情况下给我们商业地产提供很多机会，在这种机会下不仅有利于我们现在商业地产经营者，同时也吸引了更多商业、零售业、服务业企业进入到我们环境当中。我们知道商业地产盖的房子，我们是这些行业一个载体，他们在我们载体上去进行工作，去进行交易进行运行，应该在这个情况下做好我们自身，把我们房子盖好，把我们商业配套做好，这是我们商业地产从业者应该做最基本工作。

那么我想这两个问题是我们在新型城镇化下对商业地产一个思考关键问题，所以推进城镇化是中国实现宏观的经济结构，从外向型到内向型发展需求，那么经济增长投资主导型向消费型增长是我们投资重要因素。过去20年当中我们可以看到，中国外贸平均增长24.15%，那么在这种情况下远高于中国零售商品消费总额，他们是16.81%，那么在这种情况下，国内消费潜力一直就没有得到释放。那么通过城市化率不断提高，特别新型城镇化提出，这种情况下国家扩大内需，带动城镇基础设施和新区建设，建设当中商业需求规模将会越来越大，所以直接刺激我们商业地产发展。

所以中国结构转型强化我们对内需的需求，在内需需求当中，我们中国服务业也需要上升到更高层面，在这个层面当中以服务业为主第三产业，成为商业地产发展主打，促进城镇化建设方面，房地产开发企业应该是至关重要一个角色。没有很大这种发展空间，我们知道房子盖好是我们的本职、责任和义务，当前是推进农村城镇化，实施农村新城市建设，或新区的建设，把房地产业融入非常必要，这种情况下不仅保证农村新型本质提高，同时也为我们房地产健康发展提供了新的机遇，所以推进城镇化建设是中国实现宏观的经济结构，从外向型向内需型转化的一个关键。那么新的经济增长动力，是从投资主导型向消费型转变的一个方面。因此像现在中国新型城市化调整下商业有更大发展机遇，再次感谢大家，明天会更好。