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房价跃升！刚需正在边缘化

今年，南京楼市显著的变化之一就是房价梯队的洗牌。

常在后台看到有人留言，称自己几年前在南京买的第一套房子，现在结婚生子后，想在主城换套大面积、有学区的房子，却发现自家“老房子”只涨了1000-2000元/㎡，甚至根本没涨。然而这些年来，主城顶部房价变动极大，河西南6.4万/㎡、城南4.3万/㎡、仙林4万/㎡等，南京刚需门槛也已悄然拔高，禄口2万/㎡+。伴随着“1”字头楼盘逐步出清，新房首付门槛由之前的30万提高到60万，这让很多人筹备了一年准备买房的人，着实体验了一把“全款变首付，首付变车位”的焦虑。

有房产专家说，刚需买房，要根据预算-需求-地段-房源的顺序来挑。对于首次置业者来说，在城市里的第一套相当于筹码，关系着重新置业与改善的筹码，所以既要考虑工作、生活半径，也要考虑保值增值属性。

首先，首次置业的买房人相对会选择总价较低的板块，负担较小。据不完全统计，目前南京（除高淳、溧水、六合）房价不足2万/㎡的楼盘，大多聚集在龙潭新城、横溪、桥林、湖熟等板块。从地图来看，这些板块位置大多较远，或者周边配套有待发展。其中，由于紫东地区核心区新进展的曝光，作为“紫东东大门”的龙潭新城于近日着实刷了一波存在感。目前，龙潭新城主要居住区在西部，高层整体均价约1.7万/㎡，主城仅剩的“1字头”新兴板块之一。

（龙潭新城规划效果图）

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多项交通利好加持！宁扬S5号线将动工

随着南京房价上涨，刚需越住越远是不争的事实。考虑到工作需要，通勤圈要短，即直线距离主城更近或不堵车，有地铁等。不仅出行方便，能缩短路上的时间，而且可以到达周边繁华商圈消费。

南京城市一大优点就是地铁覆盖多，目前南京运营的地铁总里程数在378千米，位列中国第四、全球第五。今年年底，作为南京首条跨江城际地铁线路的宁扬S5号线将正式动工，未来连通仙林、龙潭、仪征等多地，计划2025年以前建成通车。

（示意图）

地铁的开通，对沿线楼盘价值的提振作用是极大的。此前地铁S3号线开通当天，底站高家冲站周边楼盘价格直接上涨10%。值得一提的是，售楼处公开不久的纯新盘滨江孔雀城就紧邻宁扬S5号线花园路站（规划），未来可直达万达茂、金鹰奥莱，通达全城。此外，龙潭过江通道（规划）与疏港大道（在建）等多项交通配套也将带来龙潭新城地区的质变。扩容的疏港通道通车后，连通三大商圈，龙潭居民经绕越高速或312国道前往主城也将提速。

（龙潭过江通道效果图）

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龙潭新城或是下一个“滨江时代”落点

挑选地段，即挑选有价值潜力的板块。在南京，买房要紧跟着规划走。

有业内人士分析，南京城市的发展，在“以江为轴、南延北拓、跨江东进、拥江发展”的大目标下，不断前行。十三五期间，南京由“秦淮河时代”进入“扬子江时代”，从河西新城、到鼓楼滨江、再到燕子矶新城，南京江南拥江发展的轨迹一目了然。很大程度上，龙潭新城将成为下一个重点开发的滨江新城。

今年年初，南京市委首次提出“东部崛起”。随后，南京经开区聚焦紫东地区打造“创新之城、文旅之城、产业之城、生态之城”战略，规划提出了“三区、一城、四板块”目标定位。据悉，龙潭新城正处于海港经济核心区的核心，也是紫东地区核心区乃至南京对外开放的重要窗口。

（规划图）

据了解，龙潭片区正积极推进港产城融合，谋划建设高品质龙潭新市区。未来，这里将形成港产城融合发展新格局，打造成宜居宜业的高品质滨江新城，成为长江经济带高质量发展的典范。龙潭新城依托区域港口，近期也引进了蔚来、拜腾新能源产业等为代表的先进制造业项目，在这里工作的刚需成为龙潭买房的主力军。届时，区域人口或将达到30万人口。

（示意图）

官方文件显示，龙潭新城共规划有482.50公顷居住用地、39所学校（含幼儿园、小学、初中、高中）、1处体育中心、2处综合医院、1处养老院和多处高速道路和交通设施，以及公园绿地十分钟服务圈。为了容纳满足这些人的居住与生活需求，近年来龙潭新城也陆续出让了多幅不同性质的土地，吸引了孔雀城、正荣、中骏、东原等房企争相进驻、开发。

近期，纯新盘滨江孔雀城正式了公开景观示范区，建筑面积约88㎡、105㎡样板间也同时开放。除了新风+地暖的装标升级体验令人心动，社区园林景观上以两轴六苑规划布局，涵盖儿童乐园、老年活动场地、MINI 跑道等设施，让居者各有所乐。

（实景图）

伴随着限价盘出清、购房门槛提升，刚需上车的机会越来越稀缺，明确且长期的规划才是板块发展的核心。作为南京为数不多的“1”字头板块，龙潭新城地处“紫东核心”封面，一刻仙林，是刚需抄底滨江时代的关键。