摇摆不定

可以确定的是，潘石屹的转型之路依然漫长。事实上，在SOHO中国之前，已经有很多香港老牌地产公司经历过类似的转型，它们的经历无疑可以为SOHO中国的转型提供借鉴。

比如，与SOHO中国不同，香港地产公司新鸿基的转型更为稳重。从提出租售并举战略到集中转型，新鸿基准备了11年时间，而后新鸿基又用4年时间使投资物业的土地储备增长了130%，租金收益增长了近4倍。

在准备期的11年里，新鸿基做了两件事，一是开发了物业的现金流平台搭建，二是通过在各种商业物业上的尝试，最终找到具有稳定可复制的成功模式。而在转型期的4年，新鸿基要相对保守。他们只用了20%的资源来做持有，以保证现金流的正常，所以在销售新楼盘时必须保证销售80%以上，有时还不惜打折促销。此外，为了保证持有物业的成功，在转型期间内，新鸿基没有增加持有面积，甚至还有所下降。

更为幸运的是，新鸿基遇到了良好的外部环境：香港长期增长的牛市、高租金回报率以及良好的融资环境。即使这样，新鸿基还是遭遇了股价下跌、资金短缺、租金回报率低等情况，而这些问题SOHO中国都正在经历。

与新鸿基相比，SOHO中国属于“一口想吃个胖子”，潘石屹不仅没有前期准备，也没有探索出可以复制的成功模式，甚至没有针对转型提出与散售时期不同的员工激励机制。更重要的是，潘石屹和SOHO转型期间所遭受的外部环境是新鸿基所无法比拟的。事实上，潘石屹决定SOHO模式由散售转为自持，与当时商业租金的持续上涨不无关系。

在潘石屹2012年8月份宣布转型的前两年中，北京写字楼市场平均租金上涨近100%，不少像360、甲骨文这样的知名公司逃离了CBD。可以说，外部环境中商业租金的持续上涨和看上去有利可图的良好前景，促使潘石屹转型做起了“包租公”。

然而，变幻莫测的租金市场却与潘石屹开了一个不小的玩笑。就在他宣布转型以来，写字楼与商场租金的价格风向急转。据戴德梁行最新数据，北京写字楼三季度平均租金环比下跌2.46%，与此同时，上海写字楼租金也开始出现下降。这主要是因为全球经济复苏乏力，而新交付的楼盘又持续增多，导致竞争持续加大，分流了本就在缩减的租赁企业规模。