直接的后果是，SOHO中国不得不在租金上妥协，以此保证出租率的上涨——而这无疑是潘石屹所不愿见到又不得不接受的现实选择。

自我颠覆

对于公众来说，潘石屹理所当然应为SOHO中国现在的一切负责。但也有业内人士指出，由散售到租赁更多的是他的夫人、SOHO中国总裁张欣的意思。

“是我们俩的意思。”去年8月，潘石屹带着标志性的笑容对《财经天下》周刊说，“其实她的意思就是我的意思。”

由散售转为持有物业确实一直是张欣的主张。这位曾经的华尔街分析师，早年曾留学英国。她是个完美主义者，凡事按规则与流程来办。甚至SOHO中国不少员工说她“崇洋媚外”，以三里屯SOHO招租为例，只要是国外品牌，即使再没名气也会被通过，但如果是国内品牌，即便小有名气也会被她退回来。

与张欣相比，潘石屹更具市井智慧。当年潘石屹离开万通后，在寻找项目时，他看到一个卫星地图，地图上灯光的明亮程度与GDP高度吻合。于是，潘石屹晚上开着车去观察北京城的灯光。结果发现，西边黑暗，而东边的写字楼、饭店都灯火通明。他由此判断，北京未来的发展在东边。正如他的判断，东边后来成为北京的新核心区域——CBD。潘石屹还经常深入山西、内蒙古等地区，与煤老板“餐叙”，通过这样的行动，他可以快速掌握新富阶层的心理活动。

散售模式始于SOHO中国第一个项目——现代城，某种意义上说，现代城正式开启了SOHO中国快进快出的商业模式。

当时，潘石屹刚从万通离开，根本无力承担49万平方米的项目开发，所以他希望分批招商，先赚钱，再去做他更看好的建外SOHO项目。但张欣反对，她希望引进海外资金，盖中国最好的房子。最终，潘石屹妥协，并跟随张欣到美国、新加坡等地筹划资金。1997年，经过两轮谈判，他们与新加坡一家公司签订了合同，由对方投资建外项目，对方占股70%，潘石屹和张欣占30%。不幸的是，合同签好后，亚洲金融危机到来，对方毁约。

最终，受资金限制，现代城是盖完一层销售一层，当资金回来后，再去盖另一层。潘石屹还第一个在业内成立了信贷部，最大限度提高发放贷款的效率，缩短资金链条的周期，由此建立起一套快速的“预售为王”资金周转体系。