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住宅政策逐渐收紧之后，一线城市相继出台了多项针对酒店式公寓的利好政策——

去年7月，深圳发文提出，深圳市住房和建设局联合印发的《关于停止商务公寓审批的通知》提出，停止商务公寓项目审批。而已批复的商务公寓，在满足公共配套等基础上，鼓励转为可售型人才住宅，以此增加住房供应。据了解，深圳部分区域的公寓甚至能够申请积分入学，可谓是一项重大利好。

今年2月，深圳发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》，明确表示已建成的商务公寓、宿舍项目，可以在满足相关技术条件的情况下接入燃气设施。

（图源深圳市住房和建设局官网）

浙江早在去年4月就发布《浙江省常住户口登记管理规定》，其中表示，允许人才公寓、酒店式公寓设立集体户。有业内人士表示，此举极大的缩小了公寓、住宅之间的功能性差异，利好公寓市场。

图片来源浙江省公安厅

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在利好不断向商办类产品倾斜的背景下，越来越多的买房人认识到该类产品的价值。

这其中，深圳的市场表现尤为明显。数据显示，今年1月，深圳湾1号一套公寓从9000万涨到接近1.3个亿，最后因业主惜售未能成交；

2月份，位于深圳福田梅林的皇庭世茂裕玺卖了将近20套，单日销售6800万；

位于八卦岭附近的岁宝壹品，由于靠近名校，自去年9月份首开以来去化便一直不错，1月份更是卖了5个多亿；

位于龙华北站中心商务区的万科和颂轩，有地铁优势，一周稳定卖60+套，最紧俏的是建面约39、56㎡的较小户型……

这背后，同样也有住宅政策不断趋紧导致了买房人向公寓市场转移。资料显示，深圳“715”新政之后，住宅的入场门槛提高，导致成交量下跌。不过，由于市场潜在需求，同样拥有居住属性的公寓，便成为了成交的主力。

不过，并非所有的公寓产品都能受到买房人认可，这其中，购买逻辑主要有以下3个要素：

1.地处核心地段，如深圳北站核心商务圈等，既能够近距离享受城市红利，又拥有一定的人流量优势；

2.有利好因素加持，如福田的香蜜湖附近，近期有磁悬浮列车等利好落地，相比规划来说，这种真正能够带来生活变化的实质性利好，更能够吸引买房人的关注；

3.居住属性强，部分功能丝毫不输住宅；虽然面积小，但功能齐全，卧室、厨房、卫生间应有尽有，不仅是自住，后期出租也颇受欢迎。

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风向标城市的现象对其他城市往往有很强的借鉴意义。作为长三角特大城市的南京，近期同样出现了一些“细微”的信号：

1.5月29日，南京发布新政，在无房户的供应上，符合条件的楼盘从此前的30%提高到40%，但无房户家庭认证从严，必须要“1年社保+2年无房”；

2.多个板块“提首付”成功，城南从3成提高到5成，近期更是有楼盘涨到了8成。江北核心区之外，城南中心、研创园也相继有楼盘将首付提高到了5成；低调的紫东核心区，5成首付+150万验资，两小时售罄……

3.去年2月，南京发布《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》，明确表示酒店式公寓可分割销售的最小单元建筑面积不得小于45平方米。一方面，公寓产品在功能性上会向住宅靠拢；另一方面也说明，建面约45㎡以下的小公寓，将会越来越少。

种种迹象显示，公寓产品，已经再次迎来风口。

而对于买房人来说，也是一次很好的置业机会。

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站在买房人的角度，我们可以结合其他城市热销的公寓特性，既要选择城市中心板块，也要考虑各方面利好落地程度。而在南京，最受市场欢迎的置业板块，非江北核心区莫属。全省唯一的国家级新区光环加持，又是南京拥江发展大趋势下，未来的江北主城中心。正因此如此，江北核心区内每逢住宅上市，摇号+验资+8成首付，依然能够屡开屡罄。

江畔都会上城公寓效果图

这其中，表现尤为亮眼的便是江畔都会上城，在2020年住宅产品的销售中，江畔都会上城的成交面积、成交金额以及摇号人数在全市楼盘中名列前茅。住宅之外，SE公寓也是毫不逊色，屡次加推都获得了亮眼战绩，颇受买房人欢迎。

所有的成绩都不是一蹴而就的，这与江畔都会上城所能享受到的利好和产品本身有很大的关系——江北核心区商务C位、多条地铁环绕、装修交付、小户型（建面约35㎡起），首付仅需30万起步，性价比很高。

前段时间，江北首家、全南京第二家高端仓储式会员制商店——山姆会员商店正式进驻江畔都会上城配套商业，就位于江畔都会上城SE公寓楼下！

项目效果图

主力店对于区域经济向来有着重要的提振作用，甚至能够带动一个区域商业联动，产生巨大的虹吸效应。作为零售商场的头部企业，山姆会员店在全世界范围内门店超过800+，会员更是超过5000万。目前南京仅有一家位于主城南，开业三年依然人气十足，每逢节假日甚至会排起长队，妥妥地“人气王”。不过，相比城南的“单兵作战”，江畔都会上城这座山姆会员店，依托于江北核心区的优势，后期将与周边各大综合体一起，形成联动效应。

首先，江畔都会上城整体将打造1座4层商业、1栋150米高的甲级办公写字楼、2栋酒店式公寓以及13栋27-32层的住宅于一体的商业综合体的约35万方滨江都会综合体，山姆会员店便坐落于4层商业中。根据施工进度，山姆会员店预计在2023年完工。届时不仅能够拉动区域消费升级，而且也能够为公寓带来足够的人气。

其次，周边2公里范围内规划有江北地下城（目前建设进度已经超出地面，一期工程预计2023年底完工）、华润大型商业综合体、江北砂之船（已动工），周边2公里内有已经开业的红星美凯龙、慕斯荟、银城综合体（规划）等繁华商业。可以看出，未来，百货、精品店、大型商超等等多种品类的综合体都将聚集在此处。对于消费者而言，几乎所有的消费需求，都能在一定的生活半径和空间内实现。最为明显的例子便是老牌市中心“新街口”。到那时，项目周围的人气、流量甚至商业环境都会发生巨变。

而这一切，最为直接的利好对象，便是处于“C位”的SE公寓。

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不仅是人气优势，由于地处江北核心区，江畔都会上城在交通、教育氛围、医疗等方面都拥有得天独厚的资源：

从区位上来看，江畔都会上城项目靠近长江隧道口，经此可快速到达江南主城；项目距离地铁10号线临江站约在700米左右，规划中的11号线浦口万汇城站（与地铁10号线换乘站，直线距离约800米）也在项目不远处，畅享便利。

区位图 

教育资源方面，江畔都会上城与南京一中江北新区分校仅一路之隔，周边还有实验小学、新世纪小学、浦口四中、南京一中高中部（在建）等优质教育资源。

此外，4月22日，江北新区教育和社会保障局和南京市第一中学共同签订了《合作办学协议》，根据合作协议，南京一中将在江北新区合作新办六所公办初中小学，进一步丰富整个区域的教育配套。（具体学区划分以教育局公示为准）

项目效果图

医疗资源上，鼓楼医院江北分院等优质医疗资源侍立在侧，为健康保驾护航。

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相比起动辄上百万验资的住宅，江畔都会上城SE公寓的性价比可以说是很高了，首付30万起步，建面约35㎡，装修交付，是目前江北核心区少有的低门槛置业机会。

尽管面积不大，但功能十分齐全。建面约35㎡户型中，休闲区、活动区、厨房、卫生间，这些全都有，甚至可以达到一室一厅的效果。并且赠送有约2.6米宽、0.6米高的阔景飘窗，这也是目前整个江北核心区范围内，唯一一家赠送飘窗的公寓产品，大大拓展了室内空间。

建面约35㎡户型图

装修方面，选用科勒、老板、西门子等知名品牌，并且油烟机、电磁炉、浴霸、空调、电热水器等家具一应俱全，买房人后期仅需配置软装，即可轻松入住。（具体装修标准以开发商合同为准）

项目装修标准

样板间实景图

为了给买房人提供更为舒适的居住环境，江畔都会上城SE公寓特别设置了共享社区空间，建面约200—300㎡，会客、读书、运动、聚会等多种需求都能够在该空间实现，方便交流邻里之间的感情。

共享空间实景图

不仅如此，去年的2月份，南京市发布《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》，其中规定，酒店式公寓可分割销售的最小单元建筑面积不得小于45平方米。也就是说，江畔都会上城这批建面约35㎡的装修公寓，将会买一套少一套。

写在最后

作为另一种形式的居住产品，酒店式公寓的价值在最近几年也越来越受认可。不过，真正值得购买的产品却需要用独到的眼光发掘。而江畔都会上城，则是市面上为数不多的优质产品。目前，项目有少量建面约35㎡的装修公寓在售，首付约30万起步，席位不多，意向买房人可抓紧时间，前往售楼处了解详细信息。