粉丝提问 ：预算在220万左右，想在江宁买，有什么比较好的选择？交通出行要方便，带装修的最好。

以最低首付3成测算一下，首付大概60多万。目前，南京普通住宅（不含高淳、溧水、六合）成交均价已经达到28586元/㎡，与新街口距离半小时的范围内，新房价格大多已站上了3-4万/㎡台阶，而剩余单价还处于2-3万/㎡区间内的楼盘、板块也普遍趋向于2.8-2.9万/㎡，“破3”已不远。二手房的话，主城的选择空间也不大，且大概率只有一些“老破小”还符合条件，不太建议入手。

据不完全统计，在江宁，符合这一首付需求的板块，包括青龙山国际生态新城、正方新城、横溪、禄口等区域。相比较其余板块，青龙山国际生态新城距离主城更近，与新街口距离约12.5公里，且各项配套利好已在逐步落实，未来发展脉络相对更清晰。

01

“人生第一套房”的置业逻辑

对于刚需，人生的第一套房相当于筹码，既要考虑工作、生活半径，也要考虑保值、增值属性，别等多年过去了，重新置业或改善的时候，因为这个筹码的分量太轻而一筹莫展。刚需买房，要根据预算-需求-地段-房源的顺序来挑。

目前，青龙山国际生态新城在售楼盘均价在2.6万/㎡左右，属于南京价格洼地之一，一套小户型的房源总价220万左右，是刚需客群可选择的片区之一。作为东南部难得的可供大规模开发的造成区域，青龙山国际生态新城已吸引了深业、金茂、保利、融侨、朗诗等诸多品牌房企相继进驻（排名不分先后）。

（深业青麓上居区位图）

同为品牌楼盘，客群定位也大多以本地人与江宁周边板块的刚需、改善为主，产品同质化的问题开始出现，这给不少买房人造成了困扰。打造差异化，是脱颖而出的关键。值得一提的是，该区域内少见具备“四大件”的纯新盘深业青麓上居预计近期首开1号楼，项目自售楼处与样板间公开以来，就吸引了不少买房人的关注。对于项目本身品质、户型、装修标准等，也得到了一致的赞许。

（深业青麓上居售楼处现场）

02

首开在即，所见即所得

产品方面，深业青麓上居有四大致胜法宝——

“七大人居系统+四大件+88项精工细节+一级物业”。

根据当今高净值人群对于长三角地区极端天气、室内空气污染等一系列敏感问题，项目整合规划绿色二星技术、地暖系统、新风系统、中央空调、智能门禁、同层排水、净水系统七大人居系统，打造更加健康宜居的室内外生活环境。

（深业青麓上居效果图）

深业青麓上居的交付标准性价比极高。装修方面包含“四大件”——中央空调+新风系统+地暖+净水系统。从样板间公示信息来看，硬装方面除了选用科勒、摩恩、博世、美的以及海信等（或同等品牌）国内外知名品牌，全屋墙纸、电动晾衣架也在交付标准内，而这一配置在片区内超7成楼盘是不具备的。

出于以人为本的理念，项目全方位升级厅房系统、厨房系统、智能系统、储物系统、卫浴系统等88项人性化的精工细节，包括入户挂钩、厨房凉霸、燃气泄露报警器、可抽拉水龙头、小夜灯、人脸识别、USB插座等。

据悉，深业青麓上居预计近期首开1号楼，该楼栋位于小区北上角，户型建面分别约88㎡、89㎡与118㎡，从三房到四房，兼顾了三口之家、三代同堂等不同家庭结构对房间的需求。户型大多有三房朝南、超大观景飘窗等设计特点，居住舒适度高。目前，已公开建面约88、106、118㎡实体样板间，所见即所得。

据介绍，建面约88㎡户型在刚需客群里颇有市场。入手门槛低的同时，保证了刚需对品质生活的追求。市面上，多数楼栋都是中间户建面小、边户建面大，这大体上导致了中间户虽然户型方正，但南北不通透，居住舒适度相对略差。深业青麓上居建面约88㎡户型却是纯三房的边户设计，在区域内相当少见。南向通长阳台，全落地窗设计，瞰景视野好、采光面充足；南北通透，室内空气流通；餐客厅一体化，利用率高；三房设计，三口之家优选。

户型图：建面约89㎡中间户：

（户型示意）

建面约88㎡边户：

（户型示意）

建面约88㎡边户样板间（以下均为实景图）：

入户玄关↓↓↓

餐客厅一体↓↓↓

厨房↓↓↓

卫生间↓↓↓

建面约106㎡中间户：

（户型示意）

建面约106㎡中间户样板间（以下均为实景图）：

玄关、餐厅↓↓↓

客厅↓↓↓

厨房↓↓↓

主卧↓↓↓

主卫↓↓↓

小书房↓↓↓

建面约118㎡边户：

（户型示意）

建面约118㎡边户样板间（以下均为实景图）：

玄关入户↓↓↓

客厅↓↓↓

餐厅带飘窗↓↓↓

厨房↓↓↓

阳台↓↓↓

主卧↓↓↓

03

地铁为王，70万方商业、青龙山在侧

对于刚需，以及首次改善的买房人来说，地铁是刚性需求。南京城市一大优点就是地铁覆盖多，目前南京运营的地铁总里程数在378千米，位列中国第四。如果是临近地铁的房子，工作、消费相对也更方便。

据悉，青龙山国际生态新城现有地铁1号线运营以及4条地铁线规划，包括5号线、10号线二期、13号线、以及12号线，未来通达全城。其中，区域核心居住区内未来地铁13号线穿行而过，以上坊站为中心的1.5公里左右范围内，都算得上是地铁盘。深业青麓上居正处于这一范围，未来步行可至地铁口。同时，片区内也已形成“1环3线”的交通格局，毗邻宁杭、长深、沪蓉与绕城高速公路，直通南站、百家湖、江宁东山等区域。

其次，商业、教育配套也是必不可少的。

去主城消费，远比不上近在咫尺的繁华。深业青麓上居临近70万方的商业综合体，面积相当于两个新街口商圈大小，涵盖五星级酒店、主题商业中心、甲级写字楼、酒店式公寓等丰富业态；琅琊路小学江宁分校，上坊中学、上坊中心小学（与南师附属中江宁分校合作办学），东山外国语学校（初中、高中）等优质教育资源环伺；江宁第二人民医院、中医医院、江宁医院、江宁医疗服务中心（三级甲等）等医疗资源林立。

（示意图）

最后，主城内山水资源作为稀缺资源，是房产保值增值的保障。青龙山国际生态新城坐拥一山二园双景观带的自然资源，其中青龙山拥有1.2万亩森林。同区域内，深业青麓上居与青龙山较为靠近，属于第一梯队，而即将首开的1号楼更可实现推窗见山的愿景。

（规划效果图）

04

成功的开发模式

目前，南京大多数新城走的是“先开发，后规划”的路子，尽管有政府规划作为支撑，但规划落地的时间、与主城的距离以及区域内所聚集的品牌房企、地价等，都将会成为一个板块发展的限制因素。

相比较，青龙山国际生态新城与江心洲的开发模式相似。一步一个脚印，有条不紊。

（青龙山国际生态新城示意图）

作为南京东门户发展引擎，该片区采用的是“先整体规划，再开发”的一二级联动开发模式，依托80平方公里青龙山森林资源，开发总建筑约 380 万平米，包含约 70 万平米核心商务区、约 280 万平米居住区，以“一心（核心商务区）、一轴（文化景观轴）、两环（生态休闲外环、活力生活内环）”构成。

许多说要赶在金九加推潮上车的买房人，在看过一圈房子之后，发现自己之前准备好的首付款，现在已不够了。对于首次置业的人来说，上车机会难得，而深业青麓上居价格合适，地段优质，性价比突出，产品装修标准远超同区域楼盘。

品鉴地址：江宁区东山街道武成路66号