11月20日，中国人民银行发布贷款市场报价利率LPR：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%。相比较前一次LPR利率，两者各下降了5个基点。

这也是自2015年10月24日起人行公布的银贷款5年以上基准利率4.9%以来，房贷基准利率的首次降息！不少专家分析，5年以上LPR首次下调虽然并不意味着房地产政策有所调整，但对于刚需买房人来说是重大利好。

（截图来源中国人民银行）

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南京刚需买房时机已至

伴随着LPR利率降低，房贷利率微调下行趋势也愈发明显！

中原地产首席分析师张大伟分析，猪肉最近不涨了，降息通道已经打开，货币宽松周期刚刚到了。楼市调控政策在宽松，楼市窗口期到了，对比一下2018年四季度，楼市2020年初的小阳春很可能再次出现。也正如很多人分析认为的，对于“有显著人口增量的高级别城市”的刚需购房者来说，意味着你该买房了。虽然现在买不一定买在最低点，但买了比不买风险要小。

就江苏而言，人口增量有一半在南京。

有数据显示，2018年江苏人口增加21万，还包括本地出让人口。南京刚好占了一半，10万多一点。整个江苏都没有一个其他城市突破4万，不少城市的人口还是流出的。近年来，在人才引进方面，作为长三角唯一特大城市的南京从未放松过，力度也越来越强。11月初，南京还发布了最新人才政策，在全国首次为人才购房出台专门文件开辟优先通道，各类人才全覆盖。

今年以来，随着限价盘出清，南京主城各板块的置业门槛大多提高了，其中刚需门槛已经由此前的30万上涨到60万，涨幅明显。很多人在年初准备的首付款，在看过一圈房子，不断地犹豫中，只够买个车位了。粗略估算下，刚需首次置业能够承受的面积段一般都在90㎡以下，入手门槛大概在200多万起步。

（青龙山国际生态新城示意图）

目前南京江南区域符合条件的，包括青龙山国际生态新城、正方新城、横溪、禄口等。其中，除了青龙山国际生态新城供货充足外，其余板块大多位置较远，或者周边配套有待发展，更有甚者是无房可售。近期，青龙山国际生态新城的深业青麓上居首开入市，受到了不少买房人的高度关注。项目主打建面约88-118㎡全能户型，装修标准更是创下板块多项第一，总价220万起步，目前案场剩余少量房源在售。

（深业青麓上居效果图）

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超高性价比，倒挂超3000元/㎡

在能力允许的范围内，给自己最好的。

（1）新街口半小时通勤圈，性价比极高

以新街口为核心的半小时通勤圈内，多数楼盘新房价格大多已站上了3-4万/㎡台阶。目前，青龙山国际生态新城在售楼盘均价在2.6万/㎡左右，是南京目前仅剩的价值洼地之一，深业青麓上居一套小户型只需要总价220万左右。

半小时生活圈价差：

河西南板块总价近600万起步，比青龙山生态新城贵了近400万；九龙湖上秦淮板块某盘总价已是460万起步，比青龙山生态新城贵了240多万；三山板块目前主要在售别墅房源，动辄千万起步；
百家湖板块多数二手房挂牌价400-500万，与青龙山生态新城价差约200多万；
……

同样总价段板块中，江宁方山、江北高新区、龙潭等板块与新街口距离最短也有20公里左右，而青龙山国际生态新仅有12.5公里的距离。

（2）倒挂最高3000元/㎡+，有套利空间

目前，青龙山国际生态新城商品房二手房挂牌价最高已接近3万/㎡，融侨观澜、东城金茂悦等小区业主对于房价预期都持看涨态度。深业青麓上居均价2.6万/㎡左右，倒挂3000元/㎡+。而且由于多数次新房不满2年，税费较高，且板块内在售新房较多，所以买房人更偏于选择新房。

（3）约88㎡全能边户三房，楼间距达56米

项目首开户型中，尤以建面约88㎡边户最受欢迎。市面上，边户更容易实现南北通透、三面采光等条件，但大多为大面积户型，总价更高。深业青麓上居首开1号楼中，建面约88㎡既安排有三房，更做到了边户设计，这在同区域内是比较少见的。

（建面约88㎡户型）

建面约88㎡边户样板间：

入户玄关↓↓↓

餐客厅一体↓↓↓

厨房↓↓↓

卫生间↓↓↓

其余户型一览：

89㎡中间户，三房两厅一卫

118㎡边户，四房两厅两卫

此外，小区内部住宅设计拥有56米超大楼间距，一轴三苑景观带，推窗见景。

（深业青麓上居效果图）

装修标准创下板块多项第一

在流行减配以及联合拿地的当时代，深业集团选择独立拿地，自主开发，不仅是展示了自身经济硬实力，避免了联合开发可能出现的一些弊端，也表现出深业集团的自信，坚守匠心。尤其是在大多数房企处于“偃旗息鼓”状态的时候，深业依然能够坚持准确的市场敏感度，强势进驻河西南，足见其品牌实力。

据悉，项目装修标准包括“四大件”——中央空调+新风系统+地暖+净水系统，这在青龙山国际生态新城内尚算首例出现。从样板间公示信息来看，硬装方面除了选用科勒、摩恩、博世、美的以及海信等（或同等品牌）国内外知名品牌。全屋墙纸、电动晾衣架也在交付标准内，而这一配置在片区内超7成楼盘是不具备的。

（示意图）

同时，项目还全方位升级厅房系统、厨房系统、智能系统、储物系统、卫浴系统等88项人性化的精工细节，包括入户挂钩、厨房凉霸、燃气泄露报警器、可抽拉水龙头、小夜灯、人脸识别、USB插座等。

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抄底“下一个河西”

刚需人生的第一套房相当于筹码，在预算合适的情况，买房人还要考虑到板块、楼盘的保值属性。

青龙山国际生态新城采取“先整体规划，再开发”的一二级联动开发模式，较为成功案例就是备受关注的江心洲板块。目前江心洲二手房价格普遍挂牌价在3-5万/㎡，部分房源挂牌价已至6万/㎡+。

该新城位于南京十三五规划“一核两翼”中的“东南科技创新示范带”，是南京的东大门，更是南京着力打造的、与河西新城、江北国家级高新区并列的第三个现代化新城，堪称“下一个河西”。作为东南部难得的可供大规模开发的造成区域，青龙山国际生态新城已吸引了深业、金茂、保利、融侨、朗诗等诸多品牌房企相继进驻（排名不分先后）、开发，板块内交通、商业、教育等配套正逐步落地。

（示意图）

交通上，区域内现有地铁1号线运营以及4条地铁线规划，包括5号线、10号线二期、13号线、以及12号线，未来通达全城。其中，规划的12号线上坊站紧邻青麓上居，仅几分钟路程，未来步行可至。

商业上，除了共享百家湖、东山等商圈辐射，区域内还规划有70万方的商业旗舰，包含城市级主题商业中心、地标级商务空间，并计划引入五星级酒店，与深业青麓上居相距不远。同时，项目自带2万方基层社区中心，包含金融服务中心、卫生服务中心、3000方净菜市场、育儿园，文化活动室、健身中心、老年照料中心等。

（示意图）

教育上，琅琊路小学江宁分校，上坊中学、上坊中心小学（与南师附属中江宁分校合作办学），东山外国语学校（初中、高中）等优质教育资源环伺；

医疗上，江宁第二人民医院、中医医院、江宁医院、江宁医疗服务中心（三级甲等）等医疗资源林立。

（规划效果图）

自然环境方面，青龙山国际生态新城坐拥一山二园双景观带的自然资源，其中青龙山拥有1.2万亩森林。其中深业青麓上居与青龙山最为靠近，属于瞰山第一梯队，未来可推窗见山。