房价不倒挂的燕子矶,还值得买吗?

来源:中国网地产 2018-09-05 09:30:32

随着“金九银十”楼市旺季的到来,土地市场也迎来“出让潮”,“断供”了近一年的燕子矶新城,即将在本周五出让一幅优质商住地块。这也把不少人的目光拉回了曾经风光无两的燕子矶,这个占据着南京部分江岸线、规划起点颇高、品牌开发商云集的板块,为何近来却沉寂了许多?

燕子矶优质商住地块即将出让

据了解,此次出让的地块位于燕子矶新城北部片区,地块西侧紧邻金浦紫御东方,南侧与电建海赋尚城相邻,体量适中约7.3万方,地块整体形状规整,但内部较为平坦,周边还有一圈市政河道工程,正在施工。

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(燕子矶NO.2018G42地块实拍)

NO.2018G42

四至:西至经五路、南至规划松花江路、东至规划怡园东路,北至大新路。

地块属性:二类居住用地

G42分为A、B两块:

A地块为商办混合用地,容积率1.01≤R≤3,建筑高度50≤H≤100;

B地块为二类宅地,容积率1.01≤R≤2.8,建筑面积212667㎡;

出让面积:73842.61㎡

综合容积率:2.88

起拍总价:30.6亿元

起拍楼面价:14389元/㎡

最高限价:42.5亿元

最高楼面限价:19984元/㎡

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出让条件:

NO.2018G42: 

(1)该地块须配建建筑面积不小于10649平方米的人才房(含租赁住房),由竞得人建成后无偿移交南京市江南小化工集中整治工作现场指挥部;

(2)A地块商业建筑地上总建筑面积不得小于地块地上总建筑面积的15%;

(3)地块要求装配式建筑面积的比例为100%,住宅建筑单体预制装配率不低于50%,公共建筑单体预制装配率不低于40%,住宅建筑100%实行全装修和成品住房交付;

(4)为顺利实施该地块周边河道改线工程,在地块外变电站搬迁之前,须占用A地块西北角约460平方米用地用于建设管涵,竞得人须与南京市江南小化工集中整治工作现场指挥部做好对接配合,根据地块情况进行设计及建设。


从区域总体规划、容积率来看,地块也将建设高品质高层住宅、商业以及相关配套。区域较早开发的一批楼盘已迎来交付,目前社区商业配套稀缺,G42项目的开发,届时将丰富区域的商业配套。

地块周边在售项目有保利国际社区、金浦紫御东方等,目前周边毛坯新房均价2.5万元/㎡左右,精装新房约2.9万元/㎡。

板块最近一次出让地块为在2017年10月中海以49.1亿元竞得的NO.2017G51号地块,成交楼面价为17932元/㎡。区域最高地价为安居在2017年3月竞得的NO.2017G01地块,成交楼面价为23681元/㎡。从即将出让地块的最高限价来看,区域地王已经面临站岗的境地。


老盘加推,纯新盘蓄势待发

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在“金九银十”的开盘潮中,区域内将有电建洺悦府、保利国际社区两盘即将在9、10月份加推。

电建洺悦府将于本月中旬,加推2、8、23号楼170套毛坯房源,建筑面积分别约106、130、160㎡,项目前期均价为2.3万元/㎡。

电建洺悦府户型图:

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106㎡

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135㎡

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160㎡


保利国际社区预计10月加推3栋楼,约300套毛坯房源,建筑面积约89、95、115、129㎡,项目前期均价2.58万元/㎡。

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燕子矶新城目前已有多家品牌开发商入驻,安居仁恒燕子矶G01、佳兆业天御等纯新项目,吸引了买房人的目光。但是上述项目,今年恐怕都不会面市。唯一一个有上市消息的纯新项目,是位于地铁万寿村站旁的万象天地。

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(万象天地效果图)

万象天地是燕子矶新城的重点项目,包含华润G32与华发G29两幅地块,从效果图上看,两地块以一条空中连廊作为联结呼应,而华润与华发也将联合操盘该项目。


G29组团:整个G29部分分为A B CD 四个地块。A地块是三栋酒店式公寓以及2层1.3万方商业,命名为荟公馆,主要是4.5米挑高的LOFT公寓,建筑面积约有33、42、58㎡。B和D地块为住宅,需要现房销售。C地块为购物中心、办公楼以及酒店,其中购物中心11.5万方,办公楼11.2万方,酒店3.5万方。 

G32组团:A地块包含购物中心、办公楼和酒店式公寓,其中购物中心约7.2万方,办公楼6.9万方,酒店式公寓6.15万方,B地块为4栋住宅。

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(万象天地售楼处实景图)

目前万象天地的售楼处已基本建好,但是目前还没有对外公开。项目今年预计首开公寓,建筑面积约30—60㎡;住宅产品明年加推,建筑面积约90—155㎡;是否精装及价格等待官方宣布。

区域另一个商业品牌——10万方的燕子矶招商花园城预计在今年下半年开业,目前已有幸福蓝海IMAX影院、金吉鸟、孩子王、大众书局等主力店签约进驻。

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为什么燕子矶新城房价没倒挂?

燕子矶新房毛坯限价2.5万元/㎡,精装限价是3万元/㎡,区域二手房均价2.4—2.5万/㎡,是南京主城区少数没有出现倒挂的板块之一。中介表示,像电建海赋尚城这样的新小区由于交付不满两年税费较高,所以很多房主报价2.6—2.7万/㎡,实际办下来也近2.8—2.9万元/㎡,房主对于房价的预期较高。

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一些业内人士表示燕子矶房价不倒挂,主要原因有:

1. 燕子矶新城仍然处于发展阶段,板块内新房还没有迎来大量交付,此外,区域内还有不少限价新房待上市,选择性大,买房人购买二手房的需求不旺盛;

2. 板块虽然规划了三条地铁、大型商业、三甲医院、教育等配套,但是各项配套设施仍然处于规划落地阶段。

3、该板块主要以地缘自住客户为主,因此在房源的买卖方面会比较理智。链家数据显示,燕子矶板块在最近一段时间的二手房成交数据也不多。

阳光城市频道主编阳光认为:燕子矶新城是否能成为下一个河西南?这不好说。目前新小区二手房2.6万/㎡,低于南京二手房均价3万/㎡,后期涨幅可以期待。但是,板块的具体定位不清晰,区域内的公办教育资源也相对一般,对于希望拥有优质公办教育资源的家庭而言,缺乏安全感。


燕子矶新城由于起点较高,前期积累了一批投资人群,但如今房价已上涨不少,纯投资客几乎已被挤出市场。这个区域有短板,也有一定的优势,对于刚需、改善和有保值需求的人群来说,仍可以入手。由于新房和二手次新房价格基本持平,对于买房人来说选择面更广,可以根据自己的需求去挑选。


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