张永岳：刚才童会长已经把我们论坛的主旨做了说明，并且他把当前中央政府关于城镇化发展的一些精神也做了诠释。

我们这个论坛有两个特点，第一个特点是我们在新型城镇化的背景下，房地产行业怎么办，我们怎么在新型城镇化大的背景下得到更好的发展。另外一个特点是今天参加论坛的嘉宾主要都是企业家，我们的企业家是中国整个经济社会，也是中国房地产业的精英，他们给大家讲的也是很实在的，从我们产业企业的角度怎么来更好的推动城镇化。

在上世纪和本世纪过渡的时期，很多人做了很多预言，其中最靠谱的预言就是有这样一个论断，新时期推动整个世界经济发展的动力主要有两个，一个是信息革命，是美国领先的。还有一个是城市化或者城镇化，这是中国为代表的。新时期过去了很多年，已经证明了这两点。中国改革开放、中国经济发展乃至中国房地产业的发展，跟中国城镇化的浪潮密切相连。现在到了新的时期、新的阶段，我们要想发展，城镇化仍然是一个动力，十八大提出了新型城镇化的概念，并且新型城镇化也是总理经济学当中其中的应有之意。下面这个论坛我们几位嘉宾围绕着在新型城镇化下，我们的产业、企业如何能够得到发展，市场如何能够得到推进，针对这样的主题发表真知灼见。

肖劲：城镇化发展其实还是个多元主题，并不是只有政府，产业、企业、社会、个人，包括很多外界因素，其实都起到很多作用。有三点，第一点还是政府构建了很多设计，因为我们政府设计的政策往往喜欢一刀切，过去的经验证明，在城市发展、在产业发展情况下是行不通的。我们通常有一句俗话，叫做一放就乱，一管就死。为什么一放就乱、一管就死呢？因为每个地方的差距都特别大。如果多元主题差别首先还是政府，政府在构建城镇化格局的时候要尊重各方特色，不能一上来全都是一刀切，那恐怕很难做好。

第二个比较主要的还是产业，而并不是房地产开发商。房地产开发商在这里面起到的作用还是辅助的作用，每个区域、每个城市的产业有什么特色，都要发挥出来。

中国城市发展过程中有一个缺陷，就是喜欢拆，一弄就是新城、新片区，恨不得老的东西都不要了，都要换掉。其实我觉得没有必要，因为有很多产业是奠定的基础，如果把它们都破坏了，新的也没有地方发展。

第三说到开发商，我们既是主角也是配角，为什么说是主角呢？开发商善于整合，把不同的资源都整合在一起，除了开发商这个角色以外，很难有其他人能干这活儿，一个区域发展总是有多种东西共存，有实体产业，有教育、有体育、有医疗等等，没有任何一个单位出来之后内把所有东西都整合起来，好像房地产开发商这方面比较强，所以可以把它当成主角。

当然它还是配角，因为毕竟城市要想发展还是要有产业，要想把人吸引进来，让这些人挣到钱，留下来，并且今后的发展他们愿意留下来消费，这才是真正城镇化发展的根本。谢谢。

张永岳：肖总刚才的讲话提纲挈领，我国的新型城镇化是在政府主导下进行的，在这个过程当中城镇化不等于房地产业化，但是城镇化必然需要房地产业在这个过程当中发挥作用，所以刚才肖总讲了主角、配角的辩证法，一方面在中国经济发展当中，在我们企业、房地产业要发挥作用的前提下，当然我们可以义不容辞当好主角。另外在整个中国经济发展大潮当中、整个中国经济发展转型当中，我们也应该当配角，这样一种意识、这样一种责任感、这样一种辩证法，确实是我们房地产界在新型城镇化当中所需要的。下面请陈总讲一下。

陈昕：这个话题涵盖了两个方面，第一个话题是对城镇化的进程怎么看，第二个话题是在城镇化的判断上面，企业应该思考还是要做什么样的变化。

要看城镇化首先要看城镇化的规律是什么，从一般的规律来讲，我们可以把城镇化分为三个阶段，一个阶段是城镇化的初级阶段，这个阶段城镇化率比较低，大概30%以上。第二阶段是城镇化的中期，大概在30%到70%的水平。第三个阶段是城镇化的后期，是70%以上。显然我们国家处于中期阶段，在30%到70%之间，还有待发展。

中国城镇化有非常鲜明的中国特色，在51%的阶段，中国的城镇化可能作为政府也好，作为开发商也好，作为整个社会也好，需要关注六个方面的问题。

第一，城镇化整个城市在公共资源配套的建设，在我们前一个阶段来看是比较忽视的，刚才任总的报告也谈到过，城市人口增加非常多，但是整个城市的公共资源增加量却并不多，比如学校、教育等其他相关公共资源的建设，包括政府也好，开发商也好，花了很多精力在建住宅，对城市的公共建设投入比较少。如果配套不解决，很难解决后续居住的舒适性。

第二，涉及到政府政策的改革。由于我们整个国家很多城市相关的配套政策只是考虑到户籍人口，对于非户籍人口的教育也好、养老也好、医疗也好，都没什么保障。一方面是第一个阶段基础设施建设不够，另一方面政府的人力财力物力积累也需要一定的过程，我们是把农业人口转移为非农业人口，他在城市里面得不到保障，虽然人进来了，但是最后归根结底还是要回到农村去。

第三，人口结构跟产业结构的配套问题，我们应该去思考整个城市的综合产业的发展，毕竟要给年轻人提供事业成长的平台，这样他的收入、他的事业能够跟他在城市居住的梦想有匹配的比例关系，否则现在很多年轻人到城市里，发现自己没有什么希望，房价跟自己的收入差距太远，他也融入不到这个城市。

第四，我们大量的粗放式的开发，耗费了大量的资源，城市的环保、节能、可持续的发展是做得很不到位。

第五，城市管理的问题，我们现在城市管理还是很粗放的，交通、空气、环境都暴露了很多大城市的问题。

第六，我们在谈城市化的时候有一个话题是不能忽略的，就是农村的发展，大量的农业人口进入城市以后，农业的发展如果做不到效益的提高，做不到规模化、产业化，城市跟农村的差距越来越大，也不会有利于整个中国经济的发展。

所以从整个思考来看，我觉得这六个问题都是我们在前段时间，当城市化率处于50%以下的时候，整个城市进入快速发展的体量的时候没有思考的，后续要加以思考。我们作为开发商也做了一些思考。

第一，在项目布局上，我们认为中国城市发展进程是有差异的，进展速度是不一样的。相对而言，一线、二线城市的城市化进程可能更加成熟一些、更加稳健一些，三四线城市的城市化发展是比较有风险的，一味的摊大求全是会带来一些潜在的威胁的。

第二，注重城市的可持续发展。毕竟城市的土地是很稀缺的，我们要更加注重节能、减排、环保、绿色、低碳，让我们的城市居民住得舒适、舒服，所以我们要坚持健康、绿色的理念。

第三，转型。我们原来做开发更多是只重视开发过程，我们公司希望从开发商调整为综合运营服务商的观念，所以在投资、融资、项目运营、施工管理方面都做好相关的服务，做服务的概念就是必须要开放价值观念。

第四，需要做好城市跟产业协调发展，跟就业产业相匹配的，我们也是积极参与一级土地的开发，包括产业园的规划，同时还会做一些产业地产，为我们年轻人提供一个事业成长的平台，同时也为一个城市带来产业支撑，使它的财政税收能够逐渐摆脱对土地的依赖，这样就能够增加政府的财政收入，持续健康的成长，而解决非户籍人口纳入城市人口的保障体系，这样才能解决城市发展的问题。

这就是我的看法。