2013中国房地产品牌价值测评成果发布会暨房地产品牌发展高峰论坛

时间：2013年9月17日下午

地点：国贸大酒店

主持人童悦仲：各位来宾，女士们、先生们，新闻界的朋友们，大家下午好！

我是中国房地产研究会名誉副会长童悦仲，今天下午由我来担任这次活动的主持。今天与新老朋友相会在“2013中国房地产品牌价值测评成果发布会暨房地产品牌发展高峰论坛”的现场，我谨代表主办方——中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心，以及大会的承办方——北京中房研协技术服务有限公司，对各位的到来表示热烈欢迎！

2012年，中国房地产市场调控进入常态化，“限贷、限购、限价”等调控措施未出现太大变化。由于自住性、改善性需求的逐步释放，房地产行业景气度逐渐回升，全年房地产销量平稳增长，众多房地产开发企业再创销售佳绩。同时，市场的差异性和企业间的分化愈发明显。知名房企与一般房企在销售业绩、运营能力和竞争能力等方面的差距呈不断扩大趋势。

在此背景下，众多房企对品牌的关注度逐渐增强，品牌建设成为房企应对政策风险、市场挑战和同业竞争压力等方面的重要手段，品牌的重要性已被众多房企提升到战略高度。为此，中国房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地产测评中心结合品牌理论、价值评估理论和相关研究成果，对房地产企业的品牌价值进行测评，联合推出了“2013中国房地产企业品牌价值测评研究报告”和“2013中国房地产供应商最具成长价值品牌成果”。

今天也将首次发布“2013中国房地产企业最佳雇主测评成果”，中国房地产测评中心通过对近万名地产从业者进行问卷调查发现，八成地产人表示，择业时将雇主品牌口碑放入首要考虑因素。因此，中国房地产测评中心从企业知名度、企业创新能力、员工职业发展、薪酬福利、企业发展前景、企业社会责任、企业声誉（口碑）等方面进行科学测评，并发布《2013年中国房地产企业最佳雇主品牌30强》榜单，帮助企业及时正确地评估其雇主品牌价值和雇主品牌策略。

今天，让我们共同见证这一测评成果，共同分享领先企业的成功经验，探讨房地产业在新形势下房地产品牌发展之道。

下面，我为大家介绍出席活动的领导和嘉宾，他们是：

中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长；原全国政协常委、城乡建设部副部长、党组副书记刘志峰

中国房地产业协会副会长朱中一

中国房地产研究会副会长 胡志刚　　

中国房地产研究会副会长、华远地产董事长任志强 　　

易居中国董事局主席 周忻

中国房地产测评中心专家委员会主任、上海易居房地产研究院院长张永岳

中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁丁祖昱　　

李春伟 中国企业评价协会副秘书长

刁露 路劲地产集团董事

孙茵 天朗控股集团董事长

肖劲 北京万科企业有限公司副总经理

王英男 保利地产北京公司副总经理

王亚军 恒大地产集团有限公司品牌中心常务副总经理

陈昕 沿海地产投资（中国）有限公司执行总裁

刘大勇 建业住宅集团（中国）有限公司副总裁

刘志敏 上海升龙投资集团有限公司副总裁

陈伟忠 广东科顺化工实业有限公司董事长

戴浩 中国联塑集团控股有限公司副总裁

陆剑 雨润控股集团有限公司副总裁

沙勇 苏州圆融发展集团有限公司常务副总裁

徐春华 群升房配集团CEO

秦健冲 东南电梯董事长

许朝辉 景瑞地产（集团）股份有限公司总裁助理

鄂宇 金辉地产营销及品牌中心总经理

王锋 阳光城集团股份有限公司营销及品牌中心总经理

参加本次发布会的还有来自央行、银监会、中国银行、农业银行、建设银行、民生银行等金融机构的领导和嘉宾，我们对他们的到来也表示感谢。

同时感谢以下媒体对本次发布会的支持，本次活动的官方网站：中房网

战略首发媒体：第一财经、经济观察报、21世纪经济报道、京华时报、中国房地产业、中国证券报、南方都市报、北京晨报、国际金融报、中国房地产报、参考消息、北京参考、上海证券报、解放日报、CCTV、BTV、东方卫视、旅游卫视、文艺之声、12580、城市开发、中国地产、楼市

香港及境外首发：香港商报、香港文汇报、ChinaDaily

特别鸣谢：新华社、中新社、路透社、彭博通讯社、福布斯、胡润的支持，感谢新华网、人民网、新浪网、新浪乐居、新浪地产、新浪财经、新浪微博、地产中国网、地产人网的同步首发。

同时，还有全国200余家媒体将联合发布此次测评成果发布活动，谢谢你们的支持！

这里还要说明下，此次发布会通过新浪微博全程直播，也欢迎大家发送微博前加#房企品牌价值#关键字，参与我们的微博大屏互动，谢谢大家!

在这里，再次对各位的到来表示衷心的感谢和欢迎！

接下来，首先有请刘志峰会长致辞。

刘志峰：刚才主持人是中央电视台著名主持人童可欣的父亲，他是支持他女儿的事业。

各位来宾、新闻界的朋友们，大家下午好。

中国房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地产测评中心今天发布2013中国房地产品牌价值测评成果，对一年来房地产品牌建设工作进行评价和梳理。首先，我代表主办方对获得品牌荣誉的开发企业和供应商表示祝贺；对各会员单位、各地房协的大力支持表示感谢；对新闻界朋友一直以来对品牌的传播表示感谢！

房地产品牌价值测评工作开展以来，企业的品牌创建意识明显增强，市场占有率稳步提升，行业集中度进一步提高，形成了万科、恒大、中海、绿地、保利等一批在消费者心目中印象深刻的知名品牌。这些品牌企业财务状况反映良好，融资优势得到体现，节能减排和环境保护意识不断增强，产业化、标准化程度进一步提高。如绿地利用“世界500强”的品牌影响力，积极参与新型城镇化建设和向海外市场布局；中海通过品牌进行内部资源整合，在中建系统重构了房地产板块；绿城和融创通过品牌的强强联合，开创了中国房地产业的“合伙人制”；远洋地产发挥品牌作用进军养老地产。这些，都集中体现了品牌的号召力和影响力，也代表了房地产业的先进生产方式、先进管理手段和先进文化模式。

通过近年来的摸索和实践，房地产行业的测评工作也在不断丰富内涵，增强有效手段，扩大对区域和业态的覆盖，从房地产500强测评、房地产上市公司测评等单项测评，到考核企业在区域运营、成长速度、创新能力、社会责任等方面的综合能力。这次还增设了“房地产企业最佳雇主品牌”的测评项目，从企业创新能力、员工职业发展、企业在社会的声誉和口碑等方面入手，鼓励员工将自己的发展与企业和社会的发展结合起来。目前，测评工作成为了评判企业经营实力以及行业地位的重要标准，也为政策设计和投资决策提供了参考依据。通过测评活动，我们将一批质量好、信誉高、社会责任心强的品牌企业推荐给消费者，既展示和交流了各方的成果经验，又通过良性竞争推动了行业的转型升级。

在这一过程中，一批房地产开发企业把培育品牌当成企业的大事来抓，与质量管理工作、标准化建设工作和诚信建设工作结合在一起。有些成立了品牌营销中心，统筹开发商业、旅游、园区等新业态和区域市场；有些成立了品牌管理中心，专职管理企业的品牌事务；有些将品牌中心与研发中心合并为一个部门，更好地推动企业创新；有些企业在内部出台鼓励政策，支持品牌策划、设计、营销和评估等工作，推动品牌建设渗透到企业发展的各个层次和环节。特别是一些企业通过新媒体的传播方式和服务手段，发挥了品牌的跨界作用，在上下游产业扩大了影响力。这些都表明，房地产品牌建设工作已经深入到了行业的各个方面。同时也表明，一个知名品牌的形成需要多年的努力和培育，我们对品牌保护的意识有待加强，品牌创建工作更需要在座的各位继续关心支持，在全行业形成爱护品牌、共创品牌、分享品牌的局面。

品牌建设的好处很多，体现在各个方面的作用也不同，但不管品牌建设工作怎么推进和发展，我认为，都要与行业的现实需要和长远发展联系在一起，否则品牌建设工作就没有生命力。而没有行业和群众基础的品牌，不可能在消费者心中扎下根来。

一是要用品牌建设工作，推动房地产业转型升级。当前房地产业所依存的外部环境发生了较大变化，资源环境约束加剧，传统优势日趋弱化，市场供求关系明显变化，居民消费观念更加理性，那种依靠人脉关系、依靠土地增值获取高额利润的时代已经过去。随着房子“不愁卖”到房子“也愁卖”的转变，要以品牌建设为推动力和价值外延，提升“软实力”，增加附加值，通过资源节约、科技创新、技术进步、优化管理提高企业效益，让品牌贡献力在企业发展所占的比重逐步增加，促进房地产业转型升级。

二是要用品牌建设工作，推动企业提高综合实力和发展质量。房地产行业与一些先进行业相比，发展方式粗放落后，突出表现为“一高四低”，即：资源能源消耗高、产业化程度低、科技含量低、创新成果转化低、管理水平低，因此要推动房地产开发企业由粗放型向精细化、规范化转变，将品牌建设作为标尺，来衡量企业发展的工作标准和目标任务，从规划、设计、施工、营销、服务、文化、人才等方面入手，变“一高四低”为“一低四高”，即：资源能源消耗低、产业化程度高、科技含量高、创新成果转化高、管理水平高。通过先进的发展方式和品牌的带动与辐射，提高企业的核心竞争力，提高全行业的综合发展质量。

三是要用品牌建设工作，不断满足消费者需求。说一千，道一万，做好品牌建设工作最重要的方面，就是要给老百姓提供优质品牌的好房子。什么是优质品牌的概念？我认为，是不是可以用三句话、十个字概括：“长寿命、好性能、绿色低碳”。如果我们的房子都能做到这一点，我们的品牌就体现了价值，就能改善和建立起与消费者的良好关系。

同时也要看到，虽然房地产行业的品牌建设工作时间不长，但有着极大的群众基础和社会基础，随着一些评比性活动的取消，行业协会和测评机构等第三方在推动品牌建设中将发挥更大的作用。我们希望这次获得品牌的企业工作不能松，暂时没上榜的企业也要奋起追赶。而测评机构也要用动态的眼光，发展地看待这项工作，保证测评的客观公正，让更多名牌企业、名牌工程、名牌项目脱颖而出，全面促进房地产业转型升级和健康发展。

谢谢大家！

主持人：感谢刘会长的精彩致辞，刘会长把好房子总结为十个字，“长寿命，好品质，绿色低碳”，说得很概括。因为易居中国董事局主席周忻有要事，所以对议程进行小小的调整。下面首先请周忻主席为大家演讲，他的题目是“当前市场环境下房企市场战略抉择”。

周忻：中国房地产品牌发布的活动已经搞了几年了，这几年下来在中国房地产行业、在资本市场、在银行界、在老百姓的心目当中，由于有了这样一个评选、有了这样一个发布，让很多企业在运作过程当中受益，我为此感到非常高兴，因为易居中国也是提供数据方面的一个服务商。

三年了，我今年是第三年在这个会上给大家做主题演讲。第一年我给大家讲的是中国房地产未来品牌企业的发展会向各个领域、各个方向百花齐放。去年的发布会，我讲中国房地产未来十年是中国房地产行业最好的铂金十年，我是第一次讲，结果这两天在微信上、在微博上在转我去年在这个会上讲的话，我不知道为什么到一年以后才转。后来想了想，去年讲这段话的时候可能太早，去年房地产行业在这个时候还是处于从冬季到春天的过渡阶段。我去年为什么会讲到这样的概念呢？是因为中国房地产经历了20年以后，实际上我们的企业才开始成熟，我们企业的品牌开始积累，我们的企业在未来的发展当中不简简单单的是靠原来的粗放型的发展，纯粹靠劳动密集型、资源密集型、资本密集型来做房地产开发，而是加上了品牌价值、加上了跟房地产相关的其他行业的资源，所以中国房地产行业在未来十年当中是品牌积累的释放过程。所以很多企业，包括易居中国在内，注重品牌的建设，注重品牌价值的积累，从点点滴滴做起，是我们企业在未来发展过程当中一个非常重要的发展方向。

那么如何点点滴滴做呢？今天我从一个很小的点，有很短的时间来阐述。前天我参加了一个晚会，星河湾每年一度的业主大会，业主大会上胡一虎主持的，我们做了一个论坛，胡一虎问我们每个人怎么来看待邻里关系？邻里关系是什么？几个论坛的嘉宾说，温暖、真挚、服务等等等等，现在的很多很多的开发商由硬变成了软。刚才刘会长也讲，中国房地产行业除了要有硬实力以外，要有软实力，什么是软实力？邻里关系的建设、物业的管理，可能是我们建设品牌价值当中未来一个非常重要的组成部分，可能现在房地产市场很好的情况下，所有的开发商在讨论今年卖多少房子、今年卖多少面积、今年有多少利润、今年拿了多少地，但是真正有前瞻性的开发商，在今天做品牌建设的时候，他们开始更加关注质量、更加关注住户的体验、住户的生活。

前两天我接到万科的一封邮件，说邀请我作为它的赞助商、它的伙伴，一块去参加2015年米兰世博会，我问他们主题是什么。万科参加米兰的世博会，作为中国最大的房地产开发公司，它去米兰参展主题是“食谱”。上海实业有一老总跟我聊什么，不是去讲徐家汇270亿卖掉，不是去讲滨江怎么建设，而是需要建立品牌，叫向阳面，向阳面是什么？是几十年前我们小的时候学习的地方，是作为一个教育机构、家教机构的一个品牌在打造。中国的房地产开发企业在现在不断拿地、不断追求利润的同时，这些品牌企业开始去研究如何在软的方面发展。就像万科，就像上实，就像老任，实际上在未来我相信有更多开发企业会关注到物业、会关注到物业的增值服务，会关注到我们居住老百姓的各种各样的感受。

所以那天我跟胡一虎说，我的理解什么是邻里关系，实际上邻里关系是非常简单的，我用两个字来概括，叫“好吗”，好是好坏的坏，吗是口字旁的吗。什么概念？我们现在的老百姓、现在的业主，只要这两个字就能够代表他们的一些需求。房子好吗，水管好吗，物业配套好吗，绿化好吗。这些都是硬的。软的，我们的服务好吗，送餐好吗，我们一起去遛狗好吗，一起拼车好吗，等等，最重要的邻里关系是“你好吗”。所以在未来我们开发商在关注自己品牌价值是拿多少地、赚多少钱、卖多少房子的同时，我希望我们的品牌开发商能够有更多的时间去关心我们已经建好的社区，去关心我们这些社区居民的生活和他的增值服务。

我跟很多物业公司聊过，也有一些老板，有一些老板曾经跟我说，物业管理公司嘛，这个总经理我们公司是这么安排的，这个人可以兢兢业业，但是能力一般。他业务不好，那就让他去做物业管理公司好了。我听过有这样做的。但是恰恰是业主对你品牌的认知，是你这个企业品牌建设的根本。所以大家在讲企业未来发展资本战略、证券化、经营战略、人才战略的时候，我希望我们在品牌建设的时候更多的去注重我们物业的品牌的建设，我们邻里关系的建设，而这些东西相比较几十个亿的土地款，几个亿的建筑款，上百亿、上千亿的销售款而言，我们的投入可能是很少的，但是它所产生的效应将会是很大的。

未来的十年是房地产行业最好的十年，这十年当中我们将会产生出一些非常好非常好的品牌，谁说了算？不是我们测评中心说了算，也不仅仅是银行说了算，而是我们的业主说了算。所以我今天从一个非常侧面的角度来诠释一下我们企业在未来要做的关于品牌价值的战略，关注品牌的软实力，关注企业物业的管理，关注企业物业的增值，关注老百姓、业主的邻里关系。谢谢大家。

主持人：谢谢周忻主席，非常精彩。我理解品牌的建设要紧的是要关注业主，也就是消费者的感受。下面我们请中国房地产业协会朱中一副会长发布《2013中国房地产企业品牌价值测评研究报告》。有请朱会长。

朱中一：各位同仁们、新闻界的各位朋友大家下午好。首先中国房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地产测评中心的委托，我将对《2013中国房地产企业品牌价值测评研究报告》做下面的发布。

测评的目的与意义。我想解释一下，咱们2013年房地产企业品牌价值测评研究主要是根据企业2012年以及前五年的数据，有的地方还参照了2013年的数据来进行编制的，所以我们说是说2013年的，实际上数据主要是2012年为主，有的地方参考了2013年，有的地方还延续了前五年的。

关于测评的目的与意义，主要是反映这么几点。

一，品牌研究要考虑企业集团的硬实力、软实力。

二，有助于科学的评价和度量房地产企业的品牌价值，帮助房地产企业树立品牌形象，从而培育维护消费者的忠诚度，使企业和消费者实现双赢。

三，通过品牌研究的发布，让咱们的企业，特别是处于关键型发展期的一些企业，要能够知道自己在行业当中的位置，从而客观的评价他和先进企业的差距，帮助他们在进一步提升企业价值当中找到新的思路。咱们讲的品牌也要注重一些软实力的东西，所以将来品牌可能要延伸，我们讲房地产开发企业的产品，我以前参加一些会，我们讲第一代产品是注重品质的，第二代产品是注重绿色的内容，第三代产品或者今后的产品怎么样能多提供一些人性化的服务。国务院上个礼拜刚发布了一个进一步促进养老服务事业发展的若干意见，这里有一条非常硬的硬指标，到2020年以前，我们新建的小区包括既有的小区，都要有老年人的日间照料中心。因为我们国家老龄社会发展很快，所以这个问题我要跟大家强调一下，因为国务院的有些文件里涉及到房地产的规定很多，这个指标很硬，请大家注意一下。国务院办公厅今年1月1日关于绿色建筑行动里头，还对明年开始的要实行绿色建筑标准等等都做了规定，请大家关注。

测评的方法和以前所说的一样，主要是中国房地产测评中心按照中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心共同研究认可的指标体系、数据来源、数据审核的办法，结合品牌理论，价格的评估理论和相关的研究成果，同时采用各种方法，根据企业2012年以及前面五年的数据，开展了这次的测评工作。

测评的模型体系跟以前是一样的。数据来源也是跟以前一样，是五种数据来源，第一是纳入测评研究的上市公司的年报、半年报、季报等。第二是企业自己填报的数据。第三是国家统计局发布的数据。第四是克而瑞系统的数据。第五是公开渠道的信息来源。根据这些数据，克而瑞系统经过了专业团队的审核，使各类数据能够得到验证。

这次榜单一共有17种榜单，其中全国开发企业的综合类的是一项，包括了华北、华中、华南、西南、西北、东北。

这次的测评，中海仍然是居榜首，跟上一年是一样的。咱们的一些好的建材供应企业加大了研发力度，为开发企业提供了比较好的产品，为企业提供了配套服务。第三个特点是，这次咱们加入了雇主品牌，雇主包括企业领导集团的领导班子，雇主的品牌主要是员工对企业的认可度与满意度。雇主品牌的发布这次是首次，但是2005年开始包括国内最大的人才招聘网络智联招聘，还有中央电视台在2005年就开展了，中央电视台开展的雇主品牌发布是全国性的，像我们做的万科、保利也是在这个名单里的。

这次的中国房地产测评中心通过对万名房地产从业者进行问卷调查发现，八成从业者表示在选择职业的时候会把雇主品牌作为重要因素，因此中国房地产测评中心从企业的知名度、企业的创新能力、员工的职业发展、福利、企业的发展前景、企业的社会责任、企业的声誉等方面进行科学的测评，发布了《2013中国房地产企业品牌价值30强》。

在2013年的30强当中，万科是房地产从业人员最愿意工作的企业，因为万科致力于优秀人才的培养，另外在工作之外，万科还让员工追求身体的健康、追求家庭的和乐等等。保利重视人才的培养，把人才作为企业最宝贵的财富，不仅注重人才，更注重为人才培养良好的工作环境。另外万达、中海等等也各有特点。

这次在雇主测评当中有几个因素很有意思，其中在当前的工作环境下，在你最满意的选项当中选择同事关系的比例比较高，说明大家对同事关系的重视度已经高于对部门经理的重视度。还有一点员工的薪酬当然关心，但是他在考虑薪酬的时候更愿意选择自己能发挥才能的职位，说明员工的工作成功感是很重要的考虑因素。对雇主的评价是咱们这次的一个亮点。

另外，还考虑了设计企业的品牌，一些好的设计企业拓宽了服务范围，从前期的可行性研究和项目策划开始，包括对施工技术的指导，包括对开发企业的选材等等进行全方位服务，这些设计企业是咱们比较好评的企业。

关于品牌效应的分析。2012年销售业绩是比较突出的，20强的品牌企业2012年销售额同比增长28%，占全国销售比重接近16%，比上年增长了2.5个百分点。第二个分析是溢价的效应显现，2012年在楼市的调控和劳动力成本上升的情况下，面对市场的变化，品牌企业普遍采取了应对措施，所以有效的缓冲了市场的调控压力。第三个分析是各大房地产企业的财务风险比一般企业要降低。第二个分析是品牌房地产企业2012年虽然有扩大，品牌企业更注重的还是体现在重点地区的精耕细作上。

测评的策略分析。一是调整产品结构，标准化的产品有利于企业加速周转，使企业取得了比较好的业绩。二是注重品牌建设，完善品牌管理体系建设。三是整合了传播的方式，主要是品牌企业普遍的将电子商务、微博、微信等新的传播方式运用到品牌的推广当中去，扩大了企业的影响力。四是关注客户的需求，塑造了与消费者的良好关系。

品牌企业的趋势分析。一是一些品牌企业普遍补充了土地储备，部分企业重新回到了一二线城市。二是品牌企业拓展了资金的渠道，积极搭建了海外的融资平台。三是品牌企业对重点区域进行了精耕细作，有效的规避了风险。四是品牌企业试水了国际市场，加快了海外的布局，包括像万科、绿地、碧桂园等企业，还有一些中小企业，前一段时期我们的中非基金开展了一个中非发展论坛，有些施工单位在非洲发展得不错，将来会在国际、国内两个市场同步发展。

品牌集中度。一是品牌企业市场集中度提升。二是房地产强势地位进一步显现，着眼于客户价值的提升。三是融资渠道的优势明显，资金压力相对减小。四是合作共赢。五是跨界经营。这个跨界经营就是原来它的主业不是搞房地产的，而是搞其他的，2012年来这些企业里的有些企业退出了房地产，另外有些企业在做拓展的时候也要进行权衡。

我的发言到此为止，谢谢大家！

主持人：谢谢朱会长。下面还有两个大会演讲，首先请中国房地产研究会副会长、华远地产董事长任志强为大家演讲。他演讲的题目是《房地产市场形势与预测》。

任志强：我把8月份的工作汇总一下，我给大家做简单的介绍。

市场目前总的形势趋势是总体平稳，但是区域分化差别很大。今年以来房地产市场的景气指数基本保持平衡状态，从现在看估计还会有下降，但是下降的速度不大。

从投资情况看，8月份略有下降，基本保持一个平稳状态。从先行指数，7月份土地变成负一，但是到8月份已经变成同比又减少，变成负的9.1，从投资来看维持在20%左右，我们估计四季度可能投资仍然会趋于下滑的趋势。

从开工来说，比年初的时候略有增长，所以我们只能说小幅略有增加，但是总体而言，大部分处于一个增幅下降的趋势。销售面积增幅最高是在2月份，达到了70%，但是持续下降的趋势非常明显，而且区域下降幅度逐渐在加大。1到2月份最高，即使是这样，从全年看，到年底仍然是增幅较高的一年，比前几年增幅都要高，去年增幅是5点几，今年增会远远高于去年。二手房交易增幅也是从一个高点以后迅速下滑，各个城市出现了不同情况，有的城市下滑幅度非常大。总体而言，8月份是下降，下降的趋势明显。

房价也从高位开始回落，两种情况。一种是二手房交易价格回落幅度更大，一手房下降速度在加速。大部分人主要是政府不再进行调控，价格基本上会趋于一个合理的涨幅，但是如果政府因为前一段时间的涨幅过快，再去采取什么措施的话，涨幅就会继续增加。通常而言，只要政府不管，市场就会好一点，政府管得越多，市场情况就越不好。

从今年的走势来说，出现了一个比较特殊的情况。和GDP走势出现相反的趋势，从前几年的情况看，通常GDP上升的时候，房地产市场是上升的，GDP下降的时候，房地产市场是下降的。但是今年出现了一个特殊的变化，当GDP出现下行趋势的时候，房地产出现的是上行趋势。如果从GDP的情况和价格指数情况看，也出现了逆转。但此前我们往前推几年可以看到，基本上线条是相等的，尽管幅度不一样，但是趋向是一样的。但今年出现了分杈，当整体走势下降的时候，房地产走势是上升的。从美国的情况看，美国连续很多年的情况是房价与GDP的变动情况是一致的，基本上是经济情况越好，房价增长越高，经济情况越差，房价下降越快。我们不仅做了美国的，也做了德国和香港，还有其他一些国家和城市的，趋势基本是一致的，就是GDP的增长趋势和房价变动趋势是一样的。只有这次中国出现了一个逆差，其中可能存在的原因，一个是前一段时间出现的市场供应量的严重负增长，自2011年之后，在政策调控之下，供给出现了严重的下滑，这个严重的下滑会导致一年或一年以后市场供应的严重不足，从而出现价格的变化。从前一段的趋势情况看，基本上是走稳的，但是我们可以看到在金融危机的时候，是一个严重的负点，而后在2011、2012年的调控政策出现以后，出现了严重的负增长。因此导致在今年年初会出现一个向上的翘尾。

从市场看，今年我们房地产的租金充裕，不管是因为销售的原因，还是因为信贷的原因，还是因为市场直接融资的原因，或者是用基金、信托等其他原因，总之，到目前为止，房地产企业的资金比较充裕，到位资金大概将近30%的增长，但全国的到账资金只有20%多，相差十个点。

从销售回款、银行信贷等来看，基本上都出现了小高增长趋势。总体而言，资金回收和资金支撑能力是极强的。

从重点城市看，重点城市的形势也发生了一些变化，不管是一线城市还是二线城市，重点城市的下降幅度加速，而且比较大。从库存情况看，也出现了巨大的差别。有的城市仍然处于极度的短缺情况。通常来说，6个月的销售期限是不足以的，一个城市大概要保持8个月到一年左右相对合理，因为我们大部分卖的是期房，通常是指取得销售证的情况计算。所以保持一定程度的市场适度供应，是对稳定价格来说最好的。

从新开工面积来看，又再一次出现了下降，8月份的统计负增长会导致后期还会出现持续的新开工下降。而现在看，我们的销售增幅是远远大于开工增幅的，开工增长4%，但是销售增长20%几，这之间差距如果不调整，还会出现供需不平衡的状态。

重点城市的情况变化也很大，40个重点城市可以明显看出来，重点城市的销售下滑速度高于全国平均速度，这个下滑速度还在继续。原来说去年是三四线城市增幅最高，不管是统计工程量、新开工量和投资增幅都是最高的，但今年上半年特别是一季度明显出现了差别，一线城市的增幅加速，三四线城市的增幅减速。从7、8月份以后开始出现了逆转，一线城市的价格下降幅度和销售面积下降幅度超过了全国平均值。

从部分城市的消耗周期看，也发生了一些巨大变化，相当一部分城市消化周期很长，宁波、福州、青岛、九江、广州消化周期相对延长，从前两个月情况看属于翘尾。全国销售情况很不平衡，有些城市待消化的库存是急剧增长，但有些城市仍然处于严重不足。和前几年情况不太一样，前几年的情况是高就都高，低就都低。但是从去年和今年来看，区域之间和城市之间的分化开始越来越加剧了。这张图更加明显，一线城市涨幅回落是最快的，我说的是涨幅回落，而不是价格完全回落。价格增幅回落非常典型，在一线城市、二线城市和其他城市相比，新建住宅仍然出于高位，但是下滑速度是在加速的。

从四季度看，我们估计景气指数还会下降，投资也会下降。换句话说，当政府没有采取什么措施或者不需要出台什么措施的时候，市场是一个自我调节的状态，需要有一个周期，可能在短周期之内和政策调控目标不一致，但如果能让这个周期完成，不要一年出三四次政策，那就来不及进行周期调整，就会出现问题。

我们看房价和其他国家的情况相比。从OECD的各国综合指数情况看，就是红色那条线和我们处于类似的情况，就是上涨周期、下滑周期和经济周期总体是一致的，并没有说中国经济和其他经济之间有太大的差别，局部时间会有，但是总体来说是一致的情况。而从全球情况看，基本上也处于一致。

近期谈论更多的可能是银行信贷的收紧问题，特别是个人消费信贷出现了一些变化，会对市场产生一些影响。货币总量看，新的人民币贷款会在年底进行收缩，尽管我们前面说了，开发商目前手里的现金流是足够的，或者说相对充足，但是后期也许在极度扩张的时候，有些企业会面临着资金总量增幅回落时候的困难。

从总体而言，我们进行了总体的分析，每年的增长规模，在我们的预测中，根据城市化的需求进行总体计算，我们认为年均供应量可能最高峰在中国达到17，但是超级10亿以后，年增幅会逐步下降，就是每年的增速会越来越慢，维持在13、14亿竣工的时候，可能是个顶点，随后在总体而言，随着城市化率的发展，会逐步的企稳或略有下降。从周期情况看，在高位的时候，增幅下降的趋势会越来越明显，可能我们明年、后年都略有增长，但增长速度都不会很大。

从人口结构看，很明显，适龄年龄的人口在逐步出现下降，前一段时间为什么在十五到十一五期间出现了城市化率的高增长和房屋需求量的高增长，主要是20到24岁之间的适龄人口的增加速度从总的人口结构看非常明显，但这个高峰可能在十二五、十三五之间会下滑。我们看适龄人口绝对量会差两千多万，但不表示这个阶段就结束了，因为20到24岁的人也可能在这个年龄段不结婚，也可能延长到27或者28岁，所以可能延长到十三五或者更长，但是从人口年龄结构看已经发生了变化。

在几个周期变化中，不断是前周期还是后周期都可以看到特殊情况，房价下降的时候，是一线城市的增幅下降得最快。当房价上升的时候，一线城市的增幅也是最快的。我不是说绝对价格，而是涨幅。这个涨幅的变化在今年更加明显，因为过去周期比较长，但今年是从2月份以后就开始出现持续下滑。

这张图是我们的价格变化情况，一线城市和70个城市相比，仍然可以看出来绿线下滑的速度是高于70个城市平均值。一二三线城市分别相比之下，也可以明显看出一线城市新房建设的差别，增幅下滑速度是最快的。从美国的情况看，在大城市和一般城市相比，涨幅速度最快的是大城市，下降速度最快的也是大城市。就是一线城市在房价波动过程中，影响最大。二三线城市在涨的时候，还没跟上一线城市涨的步伐，所以一线城市在下降的时候，二三四线城市也许还在涨。当它反应过来的时候，一线城市已经跌到谷底已经开始回升了，永远跟不上。一个原因是，我们土地构成，从2003年以来我们土地发生了一个极大的变化，在这张图上是按月计算的土地供应总量，这个土地供应总量和市场反映是相对比的，在831之后连续出现了低增长和负增长，紧接着07年出现了增加供给，所以08年就出现了严重负增长，以后是四万亿的高增长，接着是我们连续调控出现的负增长。这个影响是什么？反映在景气指数中可以看到，景气指数的周期变化和土地周期变化基本上是相等的。就是该涨的时候涨，该跌的就跌。这两个变化看曲线基本上类似。造成的结果是什么？结果是我们的房屋价格和土地价格在逐步的相互推动之中，前面是我们的商品房平均价格，后面红色的是住宅平均价格，但土地平均价格是随着后面的猛涨，是你推着我，我推着你，相互作用。这就变成了70个城市房价指数的周期，这个周期也和前面土地变化的周期是类似的。

现在看，到2013年恰恰是第三个周期向上走到一定程度的时候，是不是如果没有新的政策出台的话，就由市场控制，如果政府再出台什么相关政策，也许这个曲线就只能说我们不知道它会出台什么政策，不知道会向什么方向走。一个很重要的就是土地供应的情况，从美国情况里看，每平方公里34人，但是国土建成区的面积占到国土面积3.1，远远大于中国，但是中国在住宅用地上和城市建设用地上，工矿12.8，林地24，木草地27，我们城市建成区在各类国土面积分配中的比重是非常非常低。

从1990年到2011年之间，90年的时候城市建成区只有12000多平方公里，那时候我们城市化率是26.42%，到2000年大概翻了一倍，增长到了47%，但是绝对人口数是增长了10个点。从绝对数来说，也增长了70%多。到2010年的十年里，我们城市的建成区大概又翻了一番，变成了4.3万平方公里，绝对人口数增加了15个点。从人口的增长比例和城市增长比例看，并不一致。有人认为我们城市增长速度很快，但是如果相比之下就可以看出来，我们城市建成区的发展速度极慢，东京1.35万平方公里的城市，其中建成区是5千平方公里。北京1.614万平方公里的行政区划，但我们的建成区只有1.24万平方公里，和日本相差了好几倍，人家是5千，但是总面积比我们小。按人口算，如果北京和东京一样是5千平方公里的建成区，按我们的人口计算，密度大大下降，拥挤程度完全不一样。我们选择这两个城市做对比，大部分亚洲的发达国家，亚洲四小龙等等，和我们周边基本上首都GDP要占到全国GDP的接近40%，人口占到国家总人口的1/3，而我们现在最大的城市离周边这些国家差得很远，韩国、印度、俄罗斯、日本等等，也包括菲律宾这些。说明我们的建成区差别非常大。巴黎密度最高，105平方公里的核心区有220万人，北京如果按原来算，我们92平方公里里有162万人，所以北京最拥挤的是我们的核心区。全北京整体算是世界低密度国家的水平，但是如果从核心区算，我们超过了东京等等。这可能是我们面临的最大问题。谢谢。

主持人：谢谢任总，作为一个企业家立足企业、立足行业，胸怀祖国，放眼世界，讲得很宏观。周忻主席的发言，包括刘部长、朱会长讲的研究成果，都是从宏观层面给大家阐述我们的品牌建设、品牌价值，下面我们听一个比较微观的，在我们的品牌房企当中，天朗地产从单纯的住宅开发到目前进行多领域的开发，从最初立足西安，到目前成功的实现了全国的战略扩张，在转型和突破的道路上，这家房企究竟是如何做的呢？下面我们想请天朗地产集团董事长孙茵女士来给我们演讲，她的题目是《品牌驱动企业发展的思考》，请大家热烈欢迎。

孙茵：尊敬的刘会长、尊敬的各位领导、业内的各位精英、媒体界的朋友们，大家下午好！今天非常高兴有机会在这里和大家一起分享、交流、汇报我们天朗控股在发展过程中用文化的力量，来提升企业的品牌，从而推进企业的转型以及我们企业的发展的一些体会。

天朗控股是成长于西安的一家企业，伴随着中国的城镇化不断发展，我们企业也经历了三次创业。我们企业的发展正像这个国家的发展，我们企业的发展，也是我们国家发展过程中，关于国家和城市梦想的过程。

第一次发展是从2001年到2005年，这个阶段创业的过程梦想很简单，是关于这个城市生活的梦想，这个时候我们专注于做城市住宅的开发。

第二个阶段是从2005年到2009年，这个时候我们开始关注到社区的生活和城市的关系，那个时候我们很多城市包括当时我们生活的西安，当时老城改造面临的压力很大，我们的城市要面临一次更新。所以如何在城市区域发展中，使得整个城市配套更加完善，使得整个城市功能系统的重生，是我们在这个阶段面临的问题，也是关于我们城市的梦想实现的过程。我们在西安从事了四个大的开发，同时也系统性的总结出了我们企业诚信开发的模式。

第三次创业是从2010年开始，这个时候天朗开始从西安走向中国，开始在中国的重点经济圈进行整体的布局，目前我们已经进入到华中、西南、胶东半岛，进入到了十个热点城市进行开发。这个时候的开发所面临的问题是关于城市的产业植入和产业升级，这时候的开发也伴随着中国的城镇化向更深层次的发展。在开发的过程中，我们面临大量的城市产业的植入问题，如何来更好的给城市植入产业，这是我们所面对的问题。在这个阶段城市产业的植入和以往的单纯的把二产引入到城市中的方式有很大的不同。我们面对的是一个城市产业的植入，尤其是产业的升级和转型。

我们在长三角无锡地区做一个项目，这个项目是国家级开发区，这个项目原有的规划是海峡两岸的贸易交流项目，当时的规划是一个大盒子一个大盒子，像批发市场一样的两岸的贸易交流的平台。当我们拿到这个项目的时候，当时给政府做了一个全新的提案。我们在贸易交流平台的开发区的项目中，植入了文化的交流平台，我们把台湾的文化做成台湾文化的18景植入到这个项目中来，使得台湾整体的文化能够在大陆得到全新的体验，这样子来提升整个台湾商品在大陆的感知力，同时也搭建起台湾商品进入大陆的品牌通道，也提升了两岸交流的整体层次。我们也希望通过这个项目的整体开发，能够推动我们两岸交流、能够推动我们产业的转型，助推到昆山的产业转型。

在整个开发的过程当中，我们面对的另外一个比较大的问题是商业体验性的问题。其实在整个商业开发中，我们所面对的商业交易确确实实不是原来简单的商品的交易，而是如何植入到整个体验经济、植入到商业的交易中去。在我们做无锡的这个案子的时候，我们面对的是在整个商业升级的全过程。我们接到这个案子是让我们很兴奋的案子。这是一个运河上的历史街区，无锡政府已经用了将近七年的时间来保护这个历史街区，这个历史街区也是我们在大运河上最为完整、最为闪亮的明珠类的项目，我们如何把多业态的体验式的经济植入到整个项目中，我们做了30个演艺剧场、做了30个艺术交流的场馆，我们做了65个大小各式各样的主题式的酒店，包括民宿和客栈的主题式酒店，同时我们还做了大的文创交流基地，还做了一个卡通式的儿童体验式基地，同时我们还做了一个最无锡、最江南的体验式街区，同时还有关于整个会议、会展、禅修、养生的板块，通过多业态、多板块的植入，使得这样一个文化历史街区整个的业态变成体验式的综合体验平台。

如何使中国的商业、如何使中国的消费向体验式综合发展呢？确实在这个项目中给了我们很多启示和帮助。在这个过程中我们进入到很多体验经济中的新的领域，比如在艺术交流领域，以往我们在所有商业平台的搭建过程中，可能相对在艺术品的交易领域都是很少去提及的，而中国的艺术品消费正在以非常快的速度在世界崛起。前几天我和一个艺术家在聊天，他说中国艺术品收藏已经占到了世界艺术品收藏1/4的份额，而且还在以非常快的速度增长，有望能达到世界艺术品消费市场50%，也就是半壁江山的地位。但是我们中国目前在艺术品市场的平台搭建方面，几乎还是一个空白。我们在消费平台搭建的时候，把艺术品交易的平台搭建起来，一方面是非常好的艺术品的体验和享受的平台，同时也是更加良性的能够搭建起中国的艺术品消费的平台过程。所以在整个体验经济的平台搭建过程中，在中国确确实实有非常多的新的领域，怎么样把旅游、怎么样把文化、怎么样把商业有机地结合起来，确实在这里为我们的房地产企业提供了非常宽广的平台。

比如说我们在旅游产业的植入，过去酒店大部分都是以传统酒店为主，但是在文商旅的业态当中，如何把体验酒店业态植入到这个平台中，确实是我们面临的一个大的问题。所以在这个项目中我们植入了65个大小不一、档次不一，但是有共同的特点，都是体验式的酒店。这样的酒店的植入，使得旅游的人群能够住下来，能够体验这里非常丰厚的历史遗存，这样来推动整个旅游业和商业的互相融合。所以在中国的商业、中国的消费向体验式转变过程中，我们房地产商都面对了非常大的市场机会，给我们提供了非常多的市场成长的机会。

另外，在我们的开发中还面对另外一个问题，就是中国文化的传承问题。我们在无锡这种历史文化很丰厚的历史遗存街区的开发，还有很多地方民俗文化的开发，也是我们在开发过程中面对的一个新的课题。比如我们在西安的汉城遗址里边正在规划陕西107街的项目，就是把陕西107个县的民俗饮食、民俗文化、民间艺术荟萃到这107个街所组成的107个文化的亮点，来构成一道民俗文化的盛景，来体验我们中华民俗丰厚的文化，包括农耕文化中非常丰厚的农耕文化的体验。

其实我们天朗在产业运营方面也在做农业的产业领域，在做农业的时候常常会面临一种很尴尬的问题，因为农业本身附加值、利润都非常低，但是如何让我们非常丰厚的农耕文化品牌化、体验化，这一点会为我们整个产业提供非常好的市场空间。所以我们通过像107街民俗文化街的打造，来把我们农耕的产品进行品牌化，比如把它进行贡品的提炼，比如把传统的农耕文化品牌化，使得农业产品品牌化了以后来大幅度提高产品的溢价能力，也就是我们不仅仅简单的是为了吃，更重要的我们会在吃中去体验我们民俗的文化，从而产生参与感。我们也是通过这样的文化创意的方法，来提升一产整体附加的价值。

通过文化的力量来推动一个城市产业的转型，通过文化的力量来推动商业向体验式经济的发展，以及我们通过文化的力量来推动一产农业的升级和转型，通过这样的方法来打造很多城市发展的平台，给我们的企业发展注入了很多新的力量。

在这种开发的模式推动下，整个在全国的布局速度给了我们很多推动的力量。比如我们在很多城市，尤其是在长三角的中心城市开发的时候，我们这样的城市平台的打造得到了政府高度的认可，也使得我们企业有了很好的发展规模。同时这样开发平台的打造，对于我们金融平台的搭建也是非常良好的一种金融平台的搭建方式。比如我们在做城市平台打造的时候，一级开发的过程我们运用的金融的模式和传统的开发是完全不一样的，而我们的这种文商旅的平台的打造、运用到的金融的扶持方式，也是和传统的开发贷是不一样的，我们基本上用到了口行和开行相对国家比较政策性的银行的支持，使得我们的融资平台更加宽、融资的方式更加多。所以通过我们文化的力量来提升我们品牌的价值，来提升我们企业的系统的产业转型，来推动城市的发展，在搭建这样的文商旅的城市平台的过程中，扩大了我们企业的融资平台，扩大了我们企业的融资渠道，同时也扩大了我们企业的开发规模。

所以我们企业在通过文化的力量，不断提升我们企业品牌的价值，推动我们企业的发展。同时也通过这样的力量，也对我们整个国家的复兴起到了企业的作用，我们企业在这样子的发展过程中，能够通过产业的转型使我们在发展中起到很好的作用。这就是通过我们的文化，来提升企业的价值、提升企业产业转型、推动企业发展的认识。谢谢大家。

主持人：谢谢孙总的精彩演讲。2001年到2013年，12年的时间，天朗集团已经通过企业的文化建设、品牌建设发展成为全国性的很成功的公司，积累了很多经验，值得我们学习和借鉴。

下面我们要进行房地产品牌价值测评成果的重要环节，我们将揭晓2013中国房地产品牌价值榜单，并且发布2013中国房地产企业最佳雇主获奖企业，下面有请本次发布会颁奖环节的主持人王文上场，大家欢迎。

王文：感谢童会长，请入座，请看大屏幕，下面是：

2013中国房地产开发企业品牌价值50强 

2013中国房地产开发企业品牌价值华北10强 

2013中国房地产开发企业品牌价值华东10强 

2013中国房地产开发企业品牌价值华南10强 

2013中国房地产开发企业品牌价值华中10强 

2013中国房地产开发企业品牌价值西南10强 

2013中国房地产开发企业品牌价值西北10强 

2013中国房地产开发企业品牌价值东北10强 

2013中国房地产开发企业品牌价值成长性10强 

2013中国房地产开发企业品牌价值专业特色10强 

2013中国商业地产企业品牌价值10强 

2013中国产业园区开发运营企业品牌价值5强 

2013中国房地产优秀品牌项目 

2013中国房地产企业最佳雇主品牌30强 

2013中国物业管理企业品牌价值10强 

 有请颁奖嘉宾：

中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰

有请以下获奖企业代表上台领奖。他们是：

中国海外发展有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值10强，2013中国房地产企业最佳雇主品牌10强；（华南、网络）

恒大地产集团有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值10强，2013中国房地产企业最佳雇主品牌10强；（华南、网络）

万科企业股份有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值10强，2013中国房地产企业最佳雇主品牌10强；（网络、网络）

保利房地产（集团）股份有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值10强，2013中国房地产企业最佳雇主品牌10强；（网络）

龙湖地产有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值10强，其开发的“龙湖天街系列”获2013中国房地产优秀品牌项目；其下属公司重庆新龙湖物业服务有限公司荣获2013中国物业管理企业品牌价值10强；（华北）

世茂房地产控股有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值10强；（华东）

广州富力地产股份有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值10强；（华南）

融创中国控股有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值20强，2013中国房地产企业品牌价值专业特色10强；（华北）

绿城房地产集团有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值20强；（华东）

佳兆业集团控股有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值20强；（华南）

新城控股集团有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值20强；（华东）

融侨集团股份有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值20强；（华东）

路劲地产集团有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值20强，2013中国房地产开发企业品牌价值成长性10强；2013中国房地产企业最佳雇主品牌10强；（华北、网络）

谢谢刘会长，请入座。

有请颁奖嘉宾：

中国房地产业协会副会长朱中一  

有请以下获奖企业代表上台领奖。他们是：

金辉地产荣获2013中国房地产开发企业品牌价值50强，2013中国房地产企业最佳雇主品牌10强；（网络）

建业住宅集团（中国）有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值50强；（华东）

亿达集团有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值50强，2013中国房地产开发企业品牌价值成长性10强；2013中国产业园区开发运营企业品牌价值5强（华北）

江苏中南建设集团股份有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值50强；2013中国房地产开发企业品牌价值成长性10强（华东）

旭辉控股（集团）有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值50强；（华东）

宝龙地产控股有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值50强，2013中国商业地产企业品牌价值10强，2013中国房地产企业最佳雇主品牌30强；（华东、网络）

上海升龙投资集团有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值50强，其开发的“升龙城”荣获2013中国房地产优秀品牌项目；（华东）

上海城开（集团）有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值50强，2013中国房地产开发企业品牌价值成长性10强；（华东）

阳光城集团股份有限公司荣获 2013中国房地产开发企业品牌价值50强，2013中国房地产开发企业品牌价值成长性10强；（华东）

谢谢朱会长，请入座。

有请颁奖嘉宾：

中国房地产研究会名誉副会长 童悦仲

有请以下获奖企业代表上台领奖。他们是：

禹洲地产股份有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值50强；（华东）

福建正荣集团有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值50强；正荣·财富中心系列2013中国房地产优秀品牌项目；（华东）

融信（福建）投资集团有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值50强；其开发的“融信·白宫”荣获2013中国房地产优秀品牌项目；（华东）

卓越置业集团有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值50强；（华南）

天朗控股集团荣获2013中国房地产开发企业品牌价值50强，2013中国房地产开发企业品牌价值成长性10强，2013中国房地产企业品牌价值专业特色10强；（华北）

浙江佳源房地产集团有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值50强；（华东）

景瑞地产（集团）股份有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值50强；（华东）

格力地产股份有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值50强；（华南）

重庆华宇物业（集团）有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值50强；（华南）

上海证大房地产有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值50强；2013中国房地产企业品牌价值专业特色10强；其开发的“证大西镇”荣获2013中国房地产优秀品牌项目；（华东）

重庆润一江投资控股(集团)有限公司荣获2013中国房地产企业最佳雇主品牌20强；(网络)

谢谢童会长，请入座。

有请颁奖嘉宾：

上海易居房地产研究院院长、中国房地产测评中心专家指导委员会执行主任张永岳

有请以下获奖企业代表上台领奖。他们是：

鸿坤地产集团荣获2013中国房地产开发企业品牌价值华北10强，其开发的“鸿坤·林语墅”荣获2013中国房地产优秀品牌项目；（华北）

雨润控股集团有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值华东10强；2013中国房地产开发企业品牌价值成长性10强；（华东）

浙江祥生房地产开发有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值华东10强（华东）

重庆泽京房地产开发有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值西南10强（华南）

重庆典雅房地产开发集团有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值西南10强，其开发的”典雅·中央广场”荣获2013中国房地产优秀品牌项目；（华南）

宁夏亘元房地产开发有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值西北10强，2013中国房地产开发企业品牌价值成长性10强 （华北）

龙记地产集团股份有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值西北10强，其开发的”龙记·观澜山”荣获2013中国房地产优秀品牌项目；（华北）

陕西金泰恒业房地产有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值西北10强，科学地产2013中国房地产企业品牌价值专业特色10强；（华北）

黑龙江宝宇房地产开发（集团）公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值东北10强，其开发的“宝宇·天邑澜湾”荣获2013中国房地产优秀品牌项目；（华北）

深圳市宝能投资集团有限公司荣获2013中国房地产开发企业品牌价值成长性10强；（华南）

华夏幸福基业股份有限公司荣获2013中国房地产企业品牌价值专业特色10强，2013中国产业园区开发运营企业品牌价值5强，其开发的“孔雀城”荣获2013中国房地产优秀品牌项目；（华北）

沿海绿色家园有限公司荣获2013中国房地产企业品牌价值专业特色10强；（华南）

喜地山国际实业有限公司荣获2013中国商业地产企业品牌价值10强；（华南）

谢谢张教授，请入座。

接下来是2013中国房地产供应商最具成长价值品牌成果发布的重要环节。中国房地产测评中心对开发企业采购的大宗材料、设备品类进行调研，从市场经营能力、运作管理能力和品牌影响力等维度进行测评研究，形成了2013中国房地产供应商成长价值品牌10强榜单。请看大屏幕，(播放VCR)恭喜以上优秀供应商。

有请中国房地产研究会副会长胡志刚为获奖企业颁奖。

有请以下获奖企业代表上台领奖，他们是：

中国联塑集团控股有限公司

富思特新材料科技发展股份有限公司

广东科顺化工实业有限公司

东南电梯股份有限公司

山东圣泉化工股份有限公司

福建溪石股份有限公司

天普新能源科技有限公司

宏岳塑胶集团有限公司

群升集团有限公司

颁奖主持人：感谢胡会长，请入座。有请主持人童悦仲会长主持接下来的《中国房地产品牌发展高峰论坛》环节。

张永岳：刚才童会长已经把我们论坛的主旨做了说明，并且他把当前中央政府关于城镇化发展的一些精神也做了诠释。

我们这个论坛有两个特点，第一个特点是我们在新型城镇化的背景下，房地产行业怎么办，我们怎么在新型城镇化大的背景下得到更好的发展。另外一个特点是今天参加论坛的嘉宾主要都是企业家，我们的企业家是中国整个经济社会，也是中国房地产业的精英，他们给大家讲的也是很实在的，从我们产业企业的角度怎么来更好的推动城镇化。

在上世纪和本世纪过渡的时期，很多人做了很多预言，其中最靠谱的预言就是有这样一个论断，新时期推动整个世界经济发展的动力主要有两个，一个是信息革命，是美国领先的。还有一个是城市化或者城镇化，这是中国为代表的。新时期过去了很多年，已经证明了这两点。中国改革开放、中国经济发展乃至中国房地产业的发展，跟中国城镇化的浪潮密切相连。现在到了新的时期、新的阶段，我们要想发展，城镇化仍然是一个动力，十八大提出了新型城镇化的概念，并且新型城镇化也是总理经济学当中其中的应有之意。下面这个论坛我们几位嘉宾围绕着在新型城镇化下，我们的产业、企业如何能够得到发展，市场如何能够得到推进，针对这样的主题发表真知灼见。

肖劲：城镇化发展其实还是个多元主题，并不是只有政府，产业、企业、社会、个人，包括很多外界因素，其实都起到很多作用。有三点，第一点还是政府构建了很多设计，因为我们政府设计的政策往往喜欢一刀切，过去的经验证明，在城市发展、在产业发展情况下是行不通的。我们通常有一句俗话，叫做一放就乱，一管就死。为什么一放就乱、一管就死呢？因为每个地方的差距都特别大。如果多元主题差别首先还是政府，政府在构建城镇化格局的时候要尊重各方特色，不能一上来全都是一刀切，那恐怕很难做好。

第二个比较主要的还是产业，而并不是房地产开发商。房地产开发商在这里面起到的作用还是辅助的作用，每个区域、每个城市的产业有什么特色，都要发挥出来。

中国城市发展过程中有一个缺陷，就是喜欢拆，一弄就是新城、新片区，恨不得老的东西都不要了，都要换掉。其实我觉得没有必要，因为有很多产业是奠定的基础，如果把它们都破坏了，新的也没有地方发展。

第三说到开发商，我们既是主角也是配角，为什么说是主角呢？开发商善于整合，把不同的资源都整合在一起，除了开发商这个角色以外，很难有其他人能干这活儿，一个区域发展总是有多种东西共存，有实体产业，有教育、有体育、有医疗等等，没有任何一个单位出来之后内把所有东西都整合起来，好像房地产开发商这方面比较强，所以可以把它当成主角。

当然它还是配角，因为毕竟城市要想发展还是要有产业，要想把人吸引进来，让这些人挣到钱，留下来，并且今后的发展他们愿意留下来消费，这才是真正城镇化发展的根本。谢谢。

张永岳：肖总刚才的讲话提纲挈领，我国的新型城镇化是在政府主导下进行的，在这个过程当中城镇化不等于房地产业化，但是城镇化必然需要房地产业在这个过程当中发挥作用，所以刚才肖总讲了主角、配角的辩证法，一方面在中国经济发展当中，在我们企业、房地产业要发挥作用的前提下，当然我们可以义不容辞当好主角。另外在整个中国经济发展大潮当中、整个中国经济发展转型当中，我们也应该当配角，这样一种意识、这样一种责任感、这样一种辩证法，确实是我们房地产界在新型城镇化当中所需要的。下面请陈总讲一下。

陈昕：这个话题涵盖了两个方面，第一个话题是对城镇化的进程怎么看，第二个话题是在城镇化的判断上面，企业应该思考还是要做什么样的变化。

要看城镇化首先要看城镇化的规律是什么，从一般的规律来讲，我们可以把城镇化分为三个阶段，一个阶段是城镇化的初级阶段，这个阶段城镇化率比较低，大概30%以上。第二阶段是城镇化的中期，大概在30%到70%的水平。第三个阶段是城镇化的后期，是70%以上。显然我们国家处于中期阶段，在30%到70%之间，还有待发展。

中国城镇化有非常鲜明的中国特色，在51%的阶段，中国的城镇化可能作为政府也好，作为开发商也好，作为整个社会也好，需要关注六个方面的问题。

第一，城镇化整个城市在公共资源配套的建设，在我们前一个阶段来看是比较忽视的，刚才任总的报告也谈到过，城市人口增加非常多，但是整个城市的公共资源增加量却并不多，比如学校、教育等其他相关公共资源的建设，包括政府也好，开发商也好，花了很多精力在建住宅，对城市的公共建设投入比较少。如果配套不解决，很难解决后续居住的舒适性。

第二，涉及到政府政策的改革。由于我们整个国家很多城市相关的配套政策只是考虑到户籍人口，对于非户籍人口的教育也好、养老也好、医疗也好，都没什么保障。一方面是第一个阶段基础设施建设不够，另一方面政府的人力财力物力积累也需要一定的过程，我们是把农业人口转移为非农业人口，他在城市里面得不到保障，虽然人进来了，但是最后归根结底还是要回到农村去。

第三，人口结构跟产业结构的配套问题，我们应该去思考整个城市的综合产业的发展，毕竟要给年轻人提供事业成长的平台，这样他的收入、他的事业能够跟他在城市居住的梦想有匹配的比例关系，否则现在很多年轻人到城市里，发现自己没有什么希望，房价跟自己的收入差距太远，他也融入不到这个城市。

第四，我们大量的粗放式的开发，耗费了大量的资源，城市的环保、节能、可持续的发展是做得很不到位。

第五，城市管理的问题，我们现在城市管理还是很粗放的，交通、空气、环境都暴露了很多大城市的问题。

第六，我们在谈城市化的时候有一个话题是不能忽略的，就是农村的发展，大量的农业人口进入城市以后，农业的发展如果做不到效益的提高，做不到规模化、产业化，城市跟农村的差距越来越大，也不会有利于整个中国经济的发展。

所以从整个思考来看，我觉得这六个问题都是我们在前段时间，当城市化率处于50%以下的时候，整个城市进入快速发展的体量的时候没有思考的，后续要加以思考。我们作为开发商也做了一些思考。

第一，在项目布局上，我们认为中国城市发展进程是有差异的，进展速度是不一样的。相对而言，一线、二线城市的城市化进程可能更加成熟一些、更加稳健一些，三四线城市的城市化发展是比较有风险的，一味的摊大求全是会带来一些潜在的威胁的。

第二，注重城市的可持续发展。毕竟城市的土地是很稀缺的，我们要更加注重节能、减排、环保、绿色、低碳，让我们的城市居民住得舒适、舒服，所以我们要坚持健康、绿色的理念。

第三，转型。我们原来做开发更多是只重视开发过程，我们公司希望从开发商调整为综合运营服务商的观念，所以在投资、融资、项目运营、施工管理方面都做好相关的服务，做服务的概念就是必须要开放价值观念。

第四，需要做好城市跟产业协调发展，跟就业产业相匹配的，我们也是积极参与一级土地的开发，包括产业园的规划，同时还会做一些产业地产，为我们年轻人提供一个事业成长的平台，同时也为一个城市带来产业支撑，使它的财政税收能够逐渐摆脱对土地的依赖，这样就能够增加政府的财政收入，持续健康的成长，而解决非户籍人口纳入城市人口的保障体系，这样才能解决城市发展的问题。

这就是我的看法。

张永岳：陈总谈得比较系统、比较全面，我理解他的讲话可以从两个纬度。第一，他作为一个企业家、作为一个投资者，如何来把握中国城镇化发展的方向、时间、节点，以及机会。第二，作为多年的有社会阅历的中国公民，对中国城镇化提出了他的见解，这对我们是有启发的。我们下面的企业家可以更加重点的结合我们的产业、结合我们的品牌提升、结合我们的市场开拓来理解新型城镇化，走进新型城镇化，我们下面各位接着发言。

戴浩：我是中国联塑集团副总裁。中国整个城镇化的历程也有多年的时间，我认为的中国城镇化主要有三个关系。一个是城镇居民跟政府的配套关系，刚才前面两位企业家都说过了。中国的城镇居民对于城市化的需求，政府关于城镇化所做的努力，包括医疗、环保、城市化的配套、所有的这些关系等等是我们重点要针对政府跟居民之间的关系。

第二个关系是居民跟企业之间，企业不仅仅是房地产企业，还包括所有跟房地产企业相关的企业。我们作为一个香港上市公司，我们的企业理念还是以消费者为核心的理念，不管是从最基本的质量、硬件，还包括未来我们针对居民高舒适度的产品的提供，最核心还是消费群体，实际上也是我们城镇化的居民。随着我们多年的市场开拓，包括整个行业的拓展历程，我们也确实感觉到随着整个房地产行业，包括整个城镇化的发展，生产型的材料供应商跟房地产之间的关系是越来越默契。原来可能很多房地产企业家们，对一些细微的生产资料的供应，可能原来都不会很放在心上。最初的行业确实是很蓬勃的发展，但是随着这么多年中国的行业形势下面，房地产企业跟相关企业之间，一对一的联盟关系，也是未来我们企业需要迫切去考虑的。我们中国联塑这么多年以来，跟很多大型的房地产企业最直接的做了一对一的战略合作模式，也能够更进一步的降低整个房地产行业的采购环节，更进一步能够降低整个房地产企业的成本控制。随着这么多年对城镇居民消费者的消费调查跟研究，逐步的我们企业也将原有单一的最早的在公排水管道的行业，逐步向橱柜、向门窗、向所有的型材家居上面、泛家居上面，提供更全面的房地产需求，这也是我们作为一个企业未来发展需要考虑的。

第三个关系是企业与政府之间的关系。城镇化，企业这么多年来应该说是受益的，我们如何在保证我们能够更好的从整个城镇化的浪潮中受益的基础上面，能够更贴切地实现政府对我们环保，包括节能的要求，也是我们企业未来需要更进一步考虑的。

张永岳：刚才戴总讲了好几个观点，我个人是很同意的。既响应政府的号召，同时企业又在这个过程当中得到机会。材料供应商跟房地产开发商之间的关系能够互利互赢，当前房地产行业转型提升，需要好的材料、好的部配件，材料供应商也需要房地产开发商作为他广阔的市场，在这个过程当中，怎么共同努力、密切合作、提供合适的性价比，并且有好的商业模式和配送流程，使得我们整个产业能够得到质量高、性价比好，又能够符合当前社会发展的新材料或者合适的材料，这对我们房地产行业的转型体制具有重大的意义。今天也有很多供应商在，我们中房协开这样一个会，就是希望大家能为中国的房地产行业的健康发展做出贡献。

许朝辉：大家好，我是景瑞地产的许朝辉。今天的话题我觉得很有意思，中国的政府官员经常像企业家一样在思考，研究发展经济，搞好GDP。企业家也要去研究政府的一些说法，从字里行间希望找到一些发展的线索。今天也是把政府考虑的事情和企业考虑的事情放在一起讨论。

其实城镇化已经进行了好几十年，刚才有专家的报告里讲到，城镇化从20%一直到50%多。现在是讲新型城镇化，那么新型城镇化“新”在哪里呢？现在还没有非常权威的说法。我觉得它不仅仅是从经济发展的角度，而是社会变革的角度。我们这么多年的城镇化，有很多人进城，但是很多人只是暂住，而我认为新型城镇化应该是让人们真正定居下来，真正成为一个在城镇生活和工作的城市化的人。

定居，要有工作可以做，可以获得收入，可以获得个人的职业发展。还有是得到社会的保障，比如户籍、社保、子女教育、居住等等，有比较好的居住条件，也是保障的内容之一。我很同意刚才肖总的说法，新型城镇化里面地产只是个配角，为定居的人们提供住所。其实过去的定位就是这样。但是也有一些我们需要关注的变化，给人居住的注重性价比的刚需，会成为主流，而那些豪宅并不会成为主流。

我们跟日本还是比较接近的，日本除了极少数的顶级富豪，多数人哪怕有一点钱，公司里的职业经理人、高层、中层、低层，他们居住上差异并不是很大，当然在位置上、便利程度上会存在差异，但是本身石材等等一些东西都没有很大的差异，而是注重功能性、实用性，很注重抗震，都是很实在的，跟人的居住密切相关的一些特性。中国现在房子总体来说还是比较争奇斗艳的，在各种方向上、材料应用上、奢华程度上还是有一点过的，我个人认为很多是已经超出了居住的本意，随着我们面对刚需人群为主，提供宜居的方式为主，可能会对我们行业形成比较深远的影响，这是新型城镇化对我们这个行业的应有之意。这是新一届政府提出新型城镇化我的一点启示。谢谢。

张永岳：谢谢许总。在新型城镇化当中我们很开放，提供宜居的场所，提供城镇的保障给他，新型城镇化的发展当然不仅仅是房地产，但是新型城镇化的发展也必须需要房地产，所以各位企业家在这个过程当中也还是能够大有作为的。

王锋：大家好，我是阳光城的王锋。

我们到西方国家看一个城市最基础的三个要素，第一是住所，第二是宗教信仰，第二是市场。讲到中国的城镇化，在各种学术理论里没有城镇化的说法，只有城市化的说法。为什么我们把“镇”拿掉，只说城市化呢？就是说这届领导不是很欢迎大量的人到大城市中变成超级城市，而是希望以县域经济为中心。我们缺乏管理一个超级城市，缺乏管理一个大城市基本的制度。所以我们面临各种各样的问题。

城镇化当中有一个问题，本质上要解决公民权利均等化的问题。在座有很多北京人，但是没有北京户口。很多人已经把他的根放在城市里，无法离开这个城市了。但是他在这里这里又落不下去，他怎么才能有平等的公民权利呢？我觉得接下来服务业会有很大的发展潜力，比如教育、医疗、养老、社会服务，政府已经无力去满足很多东西了，但是对于房地产开发商而言，我们要自己去找机会。对阳光城来说，我们的判断，高净值人群流向哪里，这是一种自发的城镇化，你挣了钱去哪个城市花、去消费。第二是高成长性人群去哪儿，也就是说大学生毕业之后去哪里上班。如果这个问题解决了，我们房地产开发商就是看这两类人群，高净值人群去哪儿，高成长性人群去哪儿，我们就去哪儿。

房地产这个行业充斥着投机的属性，没有任何一个行业像我们这个行业这样，很喜欢开会，开会喜欢请专家，专家喜欢预测。我们非常想知道明天该怎么办，因为这个行业特别不正常，从市场经营的角度来讲，受到的干扰因素会很多。这个行业变成了三方博弈的工具，一方面是政府拿到土地的钱，作为隐性税收。很多人把它作为套现的工具。还有一部分是身上有钱的人，为了保持自己的资产增值，要保值。所以到最后我们都变成了一个投机的载体，会带来很多实业的资本会流向房地产。

最大的风险在哪里呢？最大的风险在于我们所想要的城镇化没有达成，我们造出来的城里面没有产业。中国最大的风险在于有可能因为过渡发展的房地产而导致我们的工业化提前出界，现在已经很明显感觉到，低端制造业已经开始向越南等国家批量转移。高端的制造业是需要投入资本的，投入的资本又是很高的，而现在发现投入房地产会很挣钱，所以高端制造业会死掉。这是很大的问题。新型城镇化是政府的事，不是开发商的事，政府应该解决公民权利的均等化问题，怎么通过税收产生收入，并且给居民创造就业。谢谢。

张永岳：感谢王总。我个人理解所谓城镇化、城市化、新型城镇化，它的对象指向是同一个，就是这个城镇化的过程。实际上新型城镇化更加反映了以人为本。我们的企业要赢得发展的空间，我们的企业在这个浪潮或者发展过程当中，如果能够密切配合政府，就能够实现多赢，使得整个城镇化过程当中有动力，这个动力也包括我们企业家和老百姓的动力，这个过程当中有很多困难，也有很多问题，我们难以一一展开。但是中国房地产业在这样的过程当中健康的持续发展，是我们共同期待的。

在台上今天很有幸有一位女企业家，是群升房配集团CEO徐春华，请您代表女企业家对今天论坛的主题发表意见。

徐春华：大家好，我是群升房配的徐春华。

城镇化对于房产配套型的企业来讲也是个机遇。

首先要围绕客户，在我们社会发展的过程当中，房地产业走过了辉煌的20年，应该是百花齐放，各显神通，得我们的企业发展带来了很大的空间。同时由于经济的发展，我们的客户、我们的居民也是变化很大，最关键是生活的变化，包括对各个方面的需求，和过去的需求都发生了很大的变化。在快速变化的过程当中，引发了我们的一些思考。我们今天坐在这里探讨我们企业应该如何去变，不管是采取什么措施重新定位、重新定战略，并且我们中国的房地产行业的发展还有很大的空间，甚至在这种多变的环境中，对于有眼光的企业来讲有非常好的机会，我们应该随变而变，那么我们应该如何去做，也是我们在座的企业应该深思的。

我们以前以单一产品做竞争的生产型企业如何随机应变呢？我们现在选择的是上下游进行整合，原有是垂直的思维，而现在是需要用水平的思维来调整我们自己的战略和方方面面，所带来的结果就是不一样的。

张永岳：徐总讲得很精彩，市场是在变化的，我们应该随机应变，要把握大势。

我们中国的新型城镇化浪潮是浩浩荡荡的，只要中国在发展，新型城镇化一定会展现，而且在我们可预见的将来我们逐渐可以看到。在这样一个过程当中，我们众多的人士、我们众多的企业家，在这样的过程当中既能够为此做贡献，又能够从中寻找到机遇。在这样的过程当中，中国的房地产行业、中国的房地产企业，包括我们房地产配套的企业，都会赢得很多机遇。要抓住机遇，第一就是顺应国家社会经济发展的大潮，规律性的东西。另外就是紧紧抓住客户，提供合适的产品，我们的企业就能转型提升。

时间关系，今天几位企业家尽管言犹未尽，还有很多想法，我们在会后还会进行更多的探讨。今天会上他们的真知灼见，他们有见地的发言已经给我们很多启示。我们共同的目标是希望我们行业得到健康发展，使我们的市场得到更健康的发展，在这样的过程当中，也使我们的企业得到更健康的发展。在此，谢谢参加论坛的各位嘉宾，也谢谢各位坚持到现在的与会者。谢谢大家！

最后祝大家中秋节快乐、国庆快乐！谢谢大家。

主持人：谢谢各位嘉宾的精彩发言，谢谢张院长的精彩主持。看来这些企业家在日理万机的情况下还是勤于思考、善于表达的。刚才他们的发言仁者见仁、智者见智，充满了闪耀的思想的火花。

2013中国房地产品牌价值测评活动即将结束，我们希望我们的企业能够共同努力，推动中国房地产市场更加健康稳定的发展，也希望我们的开发企业、供应商、服务商，大家继续努力，共同创造明年房地产品牌价值测评新的成果！

后天就是中秋节了，在此预祝在座各位中秋节快乐！本次活动到此结束