记录 |大浪淘沙,那些曾叱咤风云的“地产一哥”今何在?

来源:地产中国网 2017-05-16 09:06:00

【中国网·地产中国·房地产30年回顾特别报道】房地产三十年,多少房企已付笑谈中!同样的起点,不同的命运……(专题:中国房地产30年系列回顾

1987年的12月1日,彼时我国改革开放最前沿的深圳,一场轰轰烈烈的土地拍卖牵动着无数人的心。这是我国房地产行业的第一场土拍,现场有超过40家的房企参与举牌。最终,深房地产公司一举夺魁。

沧海桑田三十年,如今的深房公司变成了深房集团,其上市平台深深房A(000029)被新晋地产一哥恒大集团看上,欲借壳上市。如果重组成功,深深房A这个名字将有可能成为历史。

这只是中国房地产发展史上的沧海一粟。在过去的无数个年关中,房企座次、排名一直在被改写。有些曾显赫一时,如今星光黯然;有些曾风光无限,如今“改头换面”;有些曾叱咤风云,如今却沉沦落伍;当然,也有成功逆袭者,上演强势归来。

2017年,中国房地产再次走到关键的十字路口,调控大棒挥舞、竞争态势加剧,行业集中度越来越强,兼并重组大鱼吃小鱼的现象成为常态。房企如何生存、如何在逆境中成长--多么熟悉的话题!相信,从对房企过往历史的梳理中,你能找到答案。

富力地产:华南五虎之首旁落,遭遇发展困境

富力恒大碧桂园雅居乐合生创展曾经并称“华南五虎”,在当年的房地产江湖上,它们留下了不少的传奇故事。如今,恒大已于2016年以3733.7亿元登顶中国房企销售排行榜首,碧桂园则上演了从千亿到3000亿的惊人跨越。相比之下,“五虎”之首的富力地产却显得格外沉寂。

1994年,发迹于广州旧改的富力地产一路高歌猛进,拿下多个项目。2002年,富力地产挺进北京,一举拿下北京东三环150万平米的旗舰项目--北京富力城。五年后的2007年,富力地产以161亿的年销售额居房企排行榜第四位,仅次于万科绿地和中海,居“华南五虎”之首。但此后,富力地产的排名却开始一路下滑,2011年排名第14位,2016年滑到第19位。

究其原因,还在于其踏错了市场节拍。当万科等小伙伴专注住宅开发、实行高周转战略时,富力地产却选择了加大开发现金回流缓慢的商业地产。尽管后来“醒悟”的富力地产在2013年重启扩张,但市场已时过境迁。

2016年,富力地产销售额达到608.6亿元,虽然实现小幅增长,但包括营业增速、毛利率和利润在内的多个数据都呈下滑之势,而最为人诟病的则是其超高的负债率。数据显示,富力地产2016年末的净负债率高达171%,甚至比2015末168%的净负债率还要高。在行业集体大卖的情况下,富力的发展显得不进则退。

但这个以勇猛着称的华南房企,似乎并不甘心,屡败屡战:发力海外,在伦敦接连买地;多次回A无果后仍孜孜不倦,并牵手万达希望改变商业地产运营不良的现状。

在融资渠道再度收紧的当下,富力的回A之路仍充满悬念。而调控大年,楼市进入寒冬,对于富力来说,挑战无疑会更多。

合生创展:首个百亿房企,如今严重掉队

“华南五虎”中另一个掉队者是合生创展,其曾经的辉煌传奇故到现在仍为人津津乐道,而低调神秘的朱孟依家族也因此曾经被扒了个底朝天。

成立于1992年邓小平南巡之际的合生创展,搭上了改革开放的顺风车。1992至1993年间,合生创展在广州低价拿下第一个项目华景新城后,又相继开发了骏景花园、帝景苑、愉景雅苑、暨南花园、华南新城等将近20个住宅大盘。值得一提的是,合生创展还是最早一批登陆香港资本市场的大陆房企。

2002年,合生创展开启全国化扩张之路,先后在北京、上海、天津、惠州、宁波、大连、秦皇岛、江苏等城市布局。2004年,合生创展成为国内第一家年销售额破百亿的房企,王石称其为“中国房地产界的航空母舰”。

但是辗转16年过去,如今的合生创展销售额依然徘徊在百亿左右,2016年合约销售额仅为80.89亿元。

事实上,合生创展的发展路径与多数港资企业相似,在大部分内陆企业采用高周转模式时,合生采取慢周转开发模式,通过低价收购土地,依靠地价上涨来实现高利润回报。这让合生赚的盆满钵满,但这也让它错失了规模扩张的机会。在住宅板块慢开发的同时,合生创展把更多的精力放在了商业地产领域,希望在自持物业方面能有一番作为,但十几年过去了,其商业也并无太多起色。

2012年,合生创展二代掌门人朱桔榕走上台前,但这并未令合生创展有所转机,至今仍在慢发展轨道上匍匐前行。

中国房地产市场已今非昔比,如果合生创展再想抱着3000万平的土地储备坐收高溢价显然不太可能,改变策略奋起直追才是唯一出路。

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