【中国网·地产中国·房地产30年回顾特别报道】房地产三十年，多少房企已付笑谈中！同样的起点，不同的命运……（专题：中国房地产30年系列回顾）

1987年的12月1日，彼时我国改革开放最前沿的深圳，一场轰轰烈烈的土地拍卖牵动着无数人的心。这是我国房地产行业的第一场土拍，现场有超过40家的房企参与举牌。最终，深房地产公司一举夺魁。

沧海桑田三十年，如今的深房公司变成了深房集团，其上市平台深深房A（000029）被新晋地产一哥恒大集团看上，欲借壳上市。如果重组成功，深深房A这个名字将有可能成为历史。

这只是中国房地产发展史上的沧海一粟。在过去的无数个年关中，房企座次、排名一直在被改写。有些曾显赫一时，如今星光黯然；有些曾风光无限，如今“改头换面”；有些曾叱咤风云，如今却沉沦落伍；当然，也有成功逆袭者，上演强势归来。

2017年，中国房地产再次走到关键的十字路口，调控大棒挥舞、竞争态势加剧，行业集中度越来越强，兼并重组大鱼吃小鱼的现象成为常态。房企如何生存、如何在逆境中成长--多么熟悉的话题！相信，从对房企过往历史的梳理中，你能找到答案。

富力地产：华南五虎之首旁落，遭遇发展困境

富力、恒大、碧桂园、雅居乐、合生创展曾经并称“华南五虎”，在当年的房地产江湖上，它们留下了不少的传奇故事。如今，恒大已于2016年以3733.7亿元登顶中国房企销售排行榜首，碧桂园则上演了从千亿到3000亿的惊人跨越。相比之下，“五虎”之首的富力地产却显得格外沉寂。

1994年，发迹于广州旧改的富力地产一路高歌猛进，拿下多个项目。2002年，富力地产挺进北京，一举拿下北京东三环150万平米的旗舰项目--北京富力城。五年后的2007年，富力地产以161亿的年销售额居房企排行榜第四位，仅次于万科、绿地和中海，居“华南五虎”之首。但此后，富力地产的排名却开始一路下滑，2011年排名第14位，2016年滑到第19位。

究其原因，还在于其踏错了市场节拍。当万科等小伙伴专注住宅开发、实行高周转战略时，富力地产却选择了加大开发现金回流缓慢的商业地产。尽管后来“醒悟”的富力地产在2013年重启扩张，但市场已时过境迁。

2016年，富力地产销售额达到608.6亿元，虽然实现小幅增长，但包括营业增速、毛利率和利润在内的多个数据都呈下滑之势，而最为人诟病的则是其超高的负债率。数据显示，富力地产2016年末的净负债率高达171%，甚至比2015末168%的净负债率还要高。在行业集体大卖的情况下，富力的发展显得不进则退。

但这个以勇猛着称的华南房企，似乎并不甘心，屡败屡战：发力海外，在伦敦接连买地；多次回A无果后仍孜孜不倦，并牵手万达希望改变商业地产运营不良的现状。

在融资渠道再度收紧的当下，富力的回A之路仍充满悬念。而调控大年，楼市进入寒冬，对于富力来说，挑战无疑会更多。

合生创展：首个百亿房企，如今严重掉队

“华南五虎”中另一个掉队者是合生创展，其曾经的辉煌传奇故到现在仍为人津津乐道，而低调神秘的朱孟依家族也因此曾经被扒了个底朝天。

成立于1992年邓小平南巡之际的合生创展，搭上了改革开放的顺风车。1992至1993年间，合生创展在广州低价拿下第一个项目华景新城后，又相继开发了骏景花园、帝景苑、愉景雅苑、暨南花园、华南新城等将近20个住宅大盘。值得一提的是，合生创展还是最早一批登陆香港资本市场的大陆房企。

2002年，合生创展开启全国化扩张之路，先后在北京、上海、天津、惠州、宁波、大连、秦皇岛、江苏等城市布局。2004年，合生创展成为国内第一家年销售额破百亿的房企，王石称其为“中国房地产界的航空母舰”。

但是辗转16年过去，如今的合生创展销售额依然徘徊在百亿左右，2016年合约销售额仅为80.89亿元。

事实上，合生创展的发展路径与多数港资企业相似，在大部分内陆企业采用高周转模式时，合生采取慢周转开发模式，通过低价收购土地，依靠地价上涨来实现高利润回报。这让合生赚的盆满钵满，但这也让它错失了规模扩张的机会。在住宅板块慢开发的同时，合生创展把更多的精力放在了商业地产领域，希望在自持物业方面能有一番作为，但十几年过去了，其商业也并无太多起色。

2012年，合生创展二代掌门人朱桔榕走上台前，但这并未令合生创展有所转机，至今仍在慢发展轨道上匍匐前行。

中国房地产市场已今非昔比，如果合生创展再想抱着3000万平的土地储备坐收高溢价显然不太可能，改变策略奋起直追才是唯一出路。