开发商分批次推盘加剧库存紧张

库存不足除了导致新盘数量大幅减少以外，一些人为因素进一步加剧了供需矛盾。像一些开发商每次开盘只拿出几十套房源，却通过连续多次加推，以类似于饥饿营销的方式，营造出火热销售的气氛。

上周末，亦庄一处改善型大盘就推出新房源，30分钟便告售罄，但实际上，这次开盘仅仅推出了一栋楼，44套房源。据了解，该项目已经多次通过仅推出的几十套房源的方式进行销售，从而造成区域库存紧张，抢房的场面。

北青报记者通过查看北京市房地产交易管理网发现，上述项目最新一期销售许可证早在今年4月份获批，共计三栋楼122套房源。而此次推出的这栋楼王就是早在4个月以前就取证入市的楼座。

实际上，早在2010年4月，住建部就出台《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，明确要求对于取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。

但目前楼市的现状是，开发商在一张预售许可证下以“少量多批”形式推盘仍不在少数。如大兴某项目包含了公寓、平层、类别墅等不同产品类型，虽然同属一张预售证中，但每种产品类型都各自分别推盘，甚至同种类型产品也分多批开盘。

对此，业内人士认为，多批次推盘可以让房企对市场的试探更充分，房企可以根据实际需求情况掌握价格水平。但同时，也人为制造出了热销和存货紧张的抢房场面。

正是由于种种“便利”，令开发商明知“少量多批”涉嫌违规，仍乐此不疲。21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示，楼盘“少量多批”在一定程度上损害了购房者的利益，减少选择余地，让本就紧张的供需矛盾更加扩大，加剧了购房人的恐慌。

真实库存可能比数据反映的更低

那么，开发商不停强调库存不足，到底北京有多少库存呢？

数据显示，当前北京楼市的库存住宅房源基本处于历史最低点。北京市房地产交易管理网的数据显示，截至8月30日，北京可售期房住宅的剩余套数为28932套，面积约398.7万平方米，可售现房住宅套数为32450套，可售面积约416.1万平方米。当前库存期房加现房的合计住宅套数也仅为61382套，平均单套面积为132.7平方米。

单独从数据看，6.1万套的库存量可以说是从2014年10月一路跌下来的。最高点曾是9.2万套，当下库存已经去化了3万多套。

另外从去化周期看，当下的库存6.1万套，按照二季度纯商品房住宅成交的1.4万套计算，大约去化周期是13个月。

不仅如此，在一些业内人士看来，楼市实际的库存甚至低于统计数据。中原地产首席分析师张大伟就表示，在楼市库存的6.1万套住宅中，其中还包含1.7万套的回迁房库存。剔除回迁房之后，剩余的库存房源中还有大量的无效库存，这类未签约的无效房源基本都是有问题的资产或者是开发商自用的资产。

所以，张大伟认为，在剔除了2016年新供应待签约的房源，剔除2013年前多年未出让的无效房源，可以称为库存的只有大约1.5万套住宅房源。

但同时，也有业内人士认为，北京楼市的库存紧张并不是最近才有的，一直以来已经多次经历库存低谷。

我爱我家集团副总裁胡景晖就表示，库存量应动态看待，并不是一个静态数字。在市场不断签约成交的同时，新开盘待售的楼盘也在不断增加。再加上自住房等房源的入市，都能在一定程度上缓解库存的压力。