（原标题：北京真的没有库存压力吗？）

提要：2016年的高端别墅存量为8384套，如果按照5年来的平均去化速度计算，这些库存需要3年才能消化完。

当下，三四线城市库存高筑已是不争事实。而为了去库存，当各城市因城施策，从供需两端出台利好政策。但现实是一线城市及部分重点二线城市在产业优势聚集、人口大量流入等虹吸效应下，导致超发贷币大量流入。

一线城市楼市交易活跃，土地稀缺，总库存量不高，但是对于一线城市北京的开发商而言，项目建设、项目去化虽然压力不大，但在分类产品中，如中高端、高端、别墅的去库存没有压力吗？下面通过数据来分析北京各种不同产品的库存压力。

住宅库存仅10个月消化期

北京土地资源日益稀缺，从近5年土地成交数据来看，由于受自住房大量竞配影响，配建商品住宅面积占比降低。2014年商品住宅占比最低达22% ；2015年占比达到34%，仍然处于较低水平。

从历年新建商品住宅供应来看，呈逐年降低趋势，2015年新增供应最低，为42238套。从历年成交来看，2012年至今一直处于去库存状态中。截至2016年3月，商品住宅（普宅+别墅）库存量为62882套，按近5年的年均销售套数计，预计去化周期为0.87 年（10 个月），从全国城市去库存压力对比来看，北京并不排在去库存的城市梯队中，但从不同产品类型来看，仍存在重大分化。

6万元/平米以上高端住宅需消化2-3年

从近5年数据来看，高端商品住宅市场在政策收紧和宏观经济疲软的年份，呈现出供大于求的状态。2011、2012和2014 年成交量低于当年供应量，销供比分别为0.7、0.9、0.6 ；政策宽松的年份一般呈现供不应求的局面，2013年、2015年成交量高于当年供应量，销供比分别为2.3、1.6。截至3月31日，2016年销供比7.6，主要是受到春节的影响，开盘量明显下降，成交量远高于供应量。

2014年成交均价在6万元/平米以上的普宅楼盘新增供应5994套，创近5年最高，但仅成交3591套，销供比仅0.6。原因主要是自2013 年以来，第一批高价地出现上市小高峰，同时宏观经济下行，楼市刺激政策出台较晚，因此出现高端住宅的滞销。

2015年新增供应3460套，除2013年外，创近5年最低，而成交5393套，远超过2014年，销供比达1.6。从存量和去化周期来看，2015 年销售量增长50.2%，库存下降27%，去化周期缩短了近一年。

考虑到2013 年-2015 年成交的楼面价在3万元/平米以上的地块未来售价都将超过6万元/平米，因此统计了这些地块中尚未上市的纯商品住宅部分，其中容积率大于1的算作普通住宅，累加尚未上市土地的潜在供应量，今年的高端普宅存量为13997套。如果按照5年来的平均去化速度计算，这些库存需要39.3 个月（3.3 年）才能消化完 ；如果按照成交量最大的2015年的月均成交来计算，这些库存需要 31.1个月（2.6 年）才能消化完。

别墅可售量去化需2年以上

别墅市场总体呈现供大于求的局面。近5年中，2011、2012、2014、2015年新增供应量均高于成交量，销供比分别为，0.6 、0.9、0.4、0.8 ；2013年供应量仅2242套，供应量明显不足，因此销供比为1.3。其它年份很难扭转供应过剩的现实。2016年，受到春节影响，开发商放缓推盘节奏，截至3月31日，新增供应729套，而成交量达987套，销供比1.35。

2015年，在楼市回暖的背景下，别墅的去化周期还需要27.9个月（2.3年）。如果再考虑到2013年-2015年成交的楼面价在3万元/ 平米以上的地块未来售价都将超过6万元/ 平米，因此统计了这些地块中尚未上市销售的纯商品住宅部分，其中容积率小于1 的算作别墅供应，累加尚未上市土地的潜在供应量，2016年的高端别墅存量为8384 套，如果按照5年来的平均去化速度计算，这些库存需要36.4个月（3.0年）才能消化完。

中国的城市千城千面，因此调控要因城施策显得尤为重要。三四线城市近几年大量开发建设，去库存压力大，但实际库存到底有多大，值得探究；一线城市虽然库存总量压力不大，但仍不可掉以轻心，对不同产品类型，如中高端、高端和别墅要区别对待，以防出现结构性过剩而扰乱整体市场秩序。

（来源：北京中原市场研究部）