豪宅供应和成交“井喷”

在新增供应的纯商品住宅里面，豪宅还占据了重要一席，豪宅的成交和供应均可谓“井喷”。

中原地产研究部统计数据显示，截至7月20日，北京中高端市场成交升温，合计签约6万单价以上住宅达到了783套，这一成交量是2014年以外的最高值，预计全年有望突破1500套大关，从成交额看，6万以上市场成交也已经达到了151.4亿的历史第二高点。

“北京商品房住宅的市场已经进入高端化，与香港类似，目前在售物业中低端占比非常少，北京从2015年开始，也非常明显地以为自住房的供应挤占普通住宅市场，导致未来高端化将成为趋势，当然，这种高端化的价格，与过去的住宅产品并不一致。”中原地产首席分析师张大伟说。

他还表示，未来的房价可能出现明显上涨，“从2013年开始，北京的土地出让出现明显的商品房住宅建设的现象，各地出现了很多地王，这种情况下，未来新上市的商品房定价自然会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的也将供应大量的豪宅项目，将明显影响市场定价。”

土地供应结构是主因

目前的市场供应结构与房企的销售节奏有关，受预期向好的影响，部分房企出现惜售，并不积极出货。另外一个重要原因就是之前的土地供应结构。

根据亚豪提供的数据，从今年北京商品住宅市场供应情况来看，前4个月开盘项目个数均在20个以内。而随着4月成交回暖大幕的拉开，自5月开始供应出现抬头，当月实现34个项目开盘，也成为上半年供应项目量最多的一个月。接下来的6月与7月，虽然市场转暖的趋势非常明显，但是月度开盘量却均难以突破30个项目大关。而到了8月份，虽然已进入下半年销售周期的重要节点，但全月项目预计入市量仍在30个的关卡徘徊。

“这都是土地惹的祸。”高姗说。她认为项目的供应要倚赖于土地的供应，从近期的土地项目周转率来看，今年入市项目多为2014年取得土地。而在2014年成交的52宗宅地当中，有高达31宗包含自住房配建，另外公租房与限价房的配建也占据不少份额，2014年成交的52宗宅地中不含任何配建的仅有4宗。“以自住房为代表的保障房竞建自2013年下半年开始成为土地出让的标配，使得纯商品住宅用地的空间被大幅挤压，大量项目甚至出现自住房及保障房为主、商品房为辅的局面，这也直接导致了新增纯商住宅供应的严重不足。”

2015年的情况也并不乐观，尤其是在最近两月的土地成交中，甚至出现多宗全部竞建为自住房或限价房的宅地，未来商品住宅市场或将面临更加严峻的供应形势。

中原地产的统计显示，截至7月22日，北京土地市场成交22宗商品房住宅用地，虽然从22宗土地总面积看合计高达390万平米，但因为多种配建，实际商品房住宅用地合计只有63万平米，按照商品房平均单套120平米计算，未来能够供应形成的商品房住宅只有5000套。

“也就是2016年能够上市的商品房住宅将只有不足万套，北京正常的商品房住宅年需求在5万-8万套之间。北京2015年来，供需结构已经失衡，从2015年截至7月20日看，合计供应商品房住宅只有19840套，而成交则达到了28802套，高端化趋势越来越明显。这种情况下，预计在2016年的市场表现更加明显，商品房进入高端化。”张大伟表示。