谭浩俊：楼市去哪儿？进入真正考验期

近一段时间以来，围绕楼市的消息很多。从总体上讲，都是一些负面的、对楼市不利的消息。而这些消息的综合作用，则是加速楼市负面消息的扩大。

有人说，楼市将面临崩盘的考验。特别是三、四线城市，崩盘的危险性更大。也有人说，楼市崩盘的可能性不大，但风险会越来越大，大幅降价的可能性也会很大。笔者的观点是，不管会不会出现崩盘，也不管会出现怎样的风险。有一点可以肯定，那就是楼市已进入真正的考验期，考验楼市的时间真的到来了。

从开发商的角度来看，一些大型开发企业，已经开始调整策略，从三、四线城市、城市边缘地带重新向一、二线城市和城市中心地带转移，特别是北上广等中心城市，再次成为了开发企业青睐的地方。相关地块的价格，也逆势而上，屡创新高。

大型开发企业的这种策略调整，预示着三、四线城市的降价风险在加大，中小开发企业被套的可能性也在加大。一旦形成恶性循环，三、四线城市的房价将出现对中小开发企业致命的下跌。

这对政府来说，特别是过度依赖“土地财政”和房地产的地方来说，经济增长、财政收入、居民就业、收入增长等，都将面临十分严峻的考验。如何化解这些矛盾，对已经习惯于利用楼市作支撑的地方政府来说，确实是一道难题。

将面临严峻考验的，还有前些年对楼市过于乐观、对开发企业过于热情的银行。市场传言，已有多家银行开始停止涉房贷款，不仅对个人如此，对开发企业也如此。

虽然经过全面了解，并不是所有银行都停止涉房贷款，且只是暂停，而不是完全将大门关闭，但是，这样做的直接后果，就是引发楼市的恐慌。大型开发企业调整经营策略，不就是因为看到了三、四线城市以及城市边缘地带的风险吗？而这样的风险，传导到银行，不就是停止涉房贷款，并抓紧收贷吗？而一旦银行做出不利于开发企业的举动，对楼市来说，无疑是雪上加霜，会加速楼市状况的恶化。

尤其需要注意的是，在美国经济复苏状况不断好转，美元升值预期不断增强的情况下，人民币贬值的可能性也变得越来越大。2月24日，来自中国外汇交易中心的数据显示，人民币兑美元的中间价报6.1189，这已是人民币兑美元连续第5个交易日下跌。还有报道称，美联储按期就将讨论是否加息的问题。一旦美元步入升值通道，国际资本就将迅速向美国回流。到时候，楼市、股市都将面临更加严峻的考验。

中国经济不可能总在房地产的拉动下前行。而房地产对中国经济的拉动作用，已经走到了尽头。如果继续依赖房地产的拉动作用，风险将越积越多。到底该如何处置可能出现的风险，已到了需要决策层拿出足够的智慧和魄力的时候了。房地产崩盘，不可取。但一直火爆，更不可取。中国经济不能“硬着陆”，房地产同样不能“硬着陆”。

楼市已进入真正的考验期，而这种考验，不只是对开发商，也针对地方政府、银行，以及整个中国经济。