迟来的转型

“尽管公司项目资源属性较强，但也沉淀了较多的成本，公司连续几年来经营性现金流为负，而实际上公司并未获取更多的项目，在原有项目运营方面公司周转效率并不高。”中信建投地产分析师苏雪晶指出。

以董家渡3幅地块为例，其楼面地价仅为3340元/平方米。泛海建设在2008年1月份发布的定向增发公告中提及，预计董家渡项目建成后销售均价在2.6万元/平方米以上，则总销售收入132亿元，税后利润19亿元，投资利润率约19%。然而，目前董家渡部分高端项目售价已经接近10万元/平方米，显然，泛海建设的项目一旦销售，收益要远远大于预期。

但长城证券分析师苏绪盛在报告中指出，“公司早几年开发进度较慢，且融资成本较高，部分项目拆迁成本逐年上升，因而存在利润被高融资成本及拆迁等其他成本吞噬的隐患。”武汉王家墩项目也可以作为一个佐证。这个位于武汉CBD黄金位置的商业项目也是泛海建设在2002年取得的，一直到2008年才拆迁完毕。2013年上半年，王家墩项目的销售占据泛海建设业绩的绝大部分，从报表数据来看，这块地的毛利率超过60%，但最终的净利率仅有10%左右。

“现在拆迁成本、融资成本等各类成本不断攀升，加上调控的压力，走向快速周转是必然的趋势。”一位上市房企人士对中国房地产报记者表示。

泛海建设也在尝试着转型。2012年8月，泛海建设出资3亿元设立泛海商业地产经营管理有限公司和酒店管理有限公司。近年来，杭州泛海国际中心项目落成并投入使用，武汉王家墩中央商务区武汉中心、泛海城市广场等商业地产项目也陆续启动。

无论从哪个角度来看，泛海建设都距离现在主流的房地产企业和房地产运营模式相去甚远。虽然它也在从事房地产开发，虽然也在积极转型，但其上百亿元的负债并没有换来土地储备；整体上市后多年的利润不足以在北京购买一块土地；如果说周转率之慢也有先例可循，但“囤地”又没有带来如港企囤地的高增值，反而提前向大股东预支了百亿元的拆迁费用。

分析人士称，在面对这些问题时，泛海建设也并无积极措施应对，对于母公司拆迁不力，泛海建设也并无惩戒性措施，任由拆迁停滞。无论从哪个角度看，泛海建设都不像一家积极进取的房地产公司，而更像是在“磨洋工”。

进入2013年，泛海建设正在其制定的“6年发展计划”方针下提高运营效率，但公司是否因此能够步入发展快车道，囤积十余年的土地能否令业绩历史性爆发仍不明朗。飙升的拆迁成本和囤地累积的财务成本将成为吞噬利润的黑洞，商业地产项目的大量竣工则成为另一个沉淀资金的因素。

不过，对泛海建设更为了解的李少明显然更为乐观。在半年以来李少明发布的6篇关于泛海的研究报告中，有4篇提到了泛海建设“公司上下同欲”的积极进取，预计“未来6年公司结算量将持续爆发性增长”。