然而，董家渡地块并非泛海一家独有。2002年，华润、华浙集团和泛海一同介入这里的旧城改造，华润上海滩花园2005年已经开盘，豪宅部分华润外滩九里和绿城从华浙集团手中收购后开发的黄浦湾也都在2009年相继面世。相形之下，泛海12#和14#地块多年来动迁率不到3%，距离二级开发仍遥遥无期，的确难以自圆其说。

城市核心区的拆迁历来是难题，而两个持续10年以上的拆迁“上甘岭”集于一家房地产上市公司可谓绝无仅有，这正是泛海建设所面临的窘境。

“从泛海建设其他几个城市项目同样陷入动迁泥潭的情况来看，公司的运作决策一定存在失误之处。”一位券商分析师对记者表示。

业内人士指出，就目前状况来看，拆迁费用仍在不断飙升，董家渡和东风乡距离整体拆迁完毕仍还有一段漫长的路要走，泛海建设短时期内恐怕难以“守得云开见月明”。中国房地产报就此致函泛海建设，但截至发稿前，泛海建设方面仍然以“问题比较敏感”为由婉拒记者的采访。

下篇“准蓝筹”的没落

2006年和2007年，泛海建设实施了2次定向增发，控股股东泛海集团均以资产作价认购，向上市公司置入几乎所有房地产资产，其中最重要的就是北京、上海和武汉这三大地块。

在当时中国房地产市场的巅峰时期，将尚难变现的资产以接近市场价注入到上市公司，并利用市值飙升和一级开发费用迅速套取近200亿元的资金，堪称是资本运作的高妙手笔。然而，胜利者只有卢志强，上市公司的投资者却陷入了漫长的等待中。

根据李少明当年的报告，大股东地产整体上市后，泛海建设土地储备面积近1000万平方米，预计未来带来的净利润达到168亿元。当时万科、中海的土地储备也仅在2000万平方米左右，泛海无疑已经成为准一线蓝筹企业。

翻阅泛海建设近年来的财报可以发现，公司多年来的ROE始终徘徊在个位数，资产周转率也始终没有超过0.2，远远低于0.3的行业平均水平，净利润率也仅仅是差强人意。当年跃居一线蓝筹的美好愿望至今仍是镜花水月，仅从财务数据上来看，泛海建设的表现甚至还不如一家二流房企。不少投资者曾质疑，如果当年将这些超过百亿元的资金投入到一些短平快的项目中，抑或做一些金融投资，如今的规模和收益又当如何？

从李少明当年眼里的大蓝筹，到现在的“业绩持续大幅增长”，“业绩高增长可期”，泛海建设的股价也从当年的20元涨到80元，到今天又在4.8元左右徘徊。