警报2自持比重少

商铺全部销售，带来的问题就是商家单打独斗面对市场，难以拥有聚集大商圈人气的先天不足。这两年，商业地产多了，投资者挑剔了，商业地产全部销售者少了，于是出现了自持商业的模式，尤其在城市综合体建设中，很多项目都打出自持概念吸引投资者。

据不完全统计，目前约有七成商业项目自持比例达50%以上。顺城100%自持，去年3月份进入试运营的南亚风情·第壹城自持占到75%，西山万达广场自持占到90%以上。这个数据是本地品牌房企和国内知名商业地产企业自持商业的比例。

越是高的自持比率，越有利于后期的招商运营。但现实是，除了大品牌房企，更多的本土房企的还是大量销售着商铺，有些房企对商业的自持比例甚至不到50%。在这种形势下，这些自持比率不高的商业项目不仅难以和大品牌房企的商业抗衡，而且面对商业地产竞争的激烈，自身也没有竞争力。

警报3价值被透支

“一铺养三代”曾经是不少投资商铺人士的黄金守则，但这两年商业地产体量大释放同时出现的是股市不景气，引发了住宅和商铺投资热潮，使得商铺的价格被翻倍推高。

以目前人气尚不足的呈贡新区某社区临街商铺为例，2009年以8000元/平方米的单价热销市场，到了2011年，这些商铺价格已经涨至3万元/平方米左右，租金为120元/平方米/月，在入住率和人气并不足的区域，这样的租金要赚回经营成本并不容易。

在昆明主城区，目前城市综合体商铺的价格在5-10万元/平方米，社区商铺价格也在3万元/平方米左右，纵然如此，频频有商铺推出即售罄的火爆情况出现。

商铺售价高，投资者要保证收益，只有提高商铺租金，而新片区商铺则面对着一个养商期，一旦租金过高，租商铺者就面对着收入与投资之比失衡的问题，于是租金和售价倒挂的问题也就出现了。业内专家称，商铺的投资价值在销售时已经被透支了一部分。记者调查时也发现，一些新建社区内临街商铺空置率高，或是这方面的原因。