昆明商业地产体量超香港 综合体千城一面

来源:地产中国网综合 2013-06-19 09:19:00

面对一块诱人的蛋糕,第一个吃到蛋糕的人,无疑是抢到先机者,到后面抢的人多了,那么机会就变少了,尤其在蛋糕没有变大的情况下。这一分蛋糕的理论,用在目前正在井喷式发展的昆明商业地产领域,同样适用。最初,甚至把时间跨度拉到10年前,昆明都还只有一个城市商业中心,昆明人购物休闲的不二选择,当然是三市街商圈。

2005年左右,城市外扩,北辰财富中心崛起,广福路有了世纪城和新亚洲体育城,再以后南亚风情·第壹城改变了南市区市民的生活方式,这些还只是开始,未来这几年,还会有很多代言区域的城市综合体出现。

对于市民来说,这是一件让生活更便利,品质更高的事情,但是在城市居民没有快速增加的情况下,如果还遇到诸多商业综合体千城一面的现象,那会让整个城市商业很受伤。

这不是杞人忧天,市场已经在以自己的形式释放着信号,本篇,就让我们来看看昆明商业地产已经响起了哪些警报声。

警报1体量超香港

1999年世博会时,以写字楼为代表的昆明商业地产有过一个蓬勃发展期。最近两三年,昆明商业地产又开始新一轮的“井喷”式发展期,最直观变化就是商业体量猛增。根据一个数据显示,2011年,昆明人均商业面积接近2平方米,这个数字超过了很多一线城市,包括深圳、香港。近期,某商业机构又对外公布数据,未来昆明将会有“1972万平方米商业”相继入市,以700万区域人口来算,人均商业占比接近3平方米,这个数据直超发达国家人均商业占比。

你可以说,昆明是旅游城市,会有发展后劲支撑,但是说总归说,这些商业体量上市后,如何存活下来才是关键。

警报2自持比重少

商铺全部销售,带来的问题就是商家单打独斗面对市场,难以拥有聚集大商圈人气的先天不足。这两年,商业地产多了,投资者挑剔了,商业地产全部销售者少了,于是出现了自持商业的模式,尤其在城市综合体建设中,很多项目都打出自持概念吸引投资者。

据不完全统计,目前约有七成商业项目自持比例达50%以上。顺城100%自持,去年3月份进入试运营的南亚风情·第壹城自持占到75%,西山万达广场自持占到90%以上。这个数据是本地品牌房企和国内知名商业地产企业自持商业的比例。

越是高的自持比率,越有利于后期的招商运营。但现实是,除了大品牌房企,更多的本土房企的还是大量销售着商铺,有些房企对商业的自持比例甚至不到50%。在这种形势下,这些自持比率不高的商业项目不仅难以和大品牌房企的商业抗衡,而且面对商业地产竞争的激烈,自身也没有竞争力。

警报3价值被透支

“一铺养三代”曾经是不少投资商铺人士的黄金守则,但这两年商业地产体量大释放同时出现的是股市不景气,引发了住宅和商铺投资热潮,使得商铺的价格被翻倍推高。

以目前人气尚不足的呈贡新区某社区临街商铺为例,2009年以8000元/平方米的单价热销市场,到了2011年,这些商铺价格已经涨至3万元/平方米左右,租金为120元/平方米/月,在入住率和人气并不足的区域,这样的租金要赚回经营成本并不容易。

在昆明主城区,目前城市综合体商铺的价格在5-10万元/平方米,社区商铺价格也在3万元/平方米左右,纵然如此,频频有商铺推出即售罄的火爆情况出现。

商铺售价高,投资者要保证收益,只有提高商铺租金,而新片区商铺则面对着一个养商期,一旦租金过高,租商铺者就面对着收入与投资之比失衡的问题,于是租金和售价倒挂的问题也就出现了。业内专家称,商铺的投资价值在销售时已经被透支了一部分。记者调查时也发现,一些新建社区内临街商铺空置率高,或是这方面的原因。

警报4营销玩噱头

随着产品类型的丰富,人们消费习惯的改变,简单的商场购物已经不能满足人们的需求,除了需求多样化,人们甚至开始挑剔购物环境,于是出现了各种模式新概念的购物中心,比如VC PARK,CBC社区商业中心,开放式体验型Park Mall……这些代表着一种购物新模式的英文单词,其实也是商业综合体营销方式上所卖的一种噱头。

要不同于一般的城市综合体,要和区域内的精品项目区分开来,每个项目在定位上都是各尽其能,各具特色,同时,还表现在商业业态创新型组合上,以及产品设计上等方面,都是洋气十足,个性十足。

业内也说,商业项目能做到差异化定位最好,最担心的就是换汤不换药,只是玩营销概念。

警报5都是综合体

出现这一问题,与城市规划和城中村改造分不开。有数据显示,昆明市382个城中村,目前完成土地交易面积约9000亩,地上可建建筑面积约2500万平方米。根据城中村改造项目规划方案指标看,住宅和泛商业配比为8:2。这一比例就决定了昆明未来商业体量不小。

从目前上市销售的城中村改造项目来看,也可以预见,未来几年将是城中村改造项目商业、写字楼、公寓、酒店等泛商业物业的集中供应期,也就是说,会出现大品牌、大项目、大体量的商业地产。这两年昆明不乏这样的城市综合体,比如西山万达广场、恒隆广场等企业纷纷落户开发,在昆明引入企业独创的商业综合体。

除了这些国内知名品牌入驻,本土房企在综合体的建设方面也紧随其后,于是各类城市综合体遍地开花。据了解,很多综合体的单个项目商业体量都接近100万平方米。

警报6品牌店雷同

商业体量大了,要填满综合体,就需要引进主力店,比如超市、影院,这些必不可少,之外,还有很多时尚品牌、餐饮品牌等业态并存。

这没什么不妥,但不管是区域性商圈还是社区商业,在业态布局上和城市核心商圈的业态规划上没什么大的突破,其招商引进的餐饮品牌、电影院,核心商圈里面都有,那么问题就来了。

很多商业项目由于商业资源受限,亦或者是跟风使然,品牌店雷同情况,已经在商业体中显现。已经开业或者正在招商的一些商业体,都将Zara、H&M等作为重要品牌引进。餐饮品牌也一样,在三市街商圈有的,其他商圈也很快引进了。从行业的长远健康有序发展来说,需要突破这种品牌店的雷同化引进和招商。

在个别的商业项目,已经出现了一些品牌店进入后撤离的现象,这需要引起关注。

警报7 500强成万能

作为最能够迅速吸引人气聚集的利器,很多商业体纷纷引进国际国内品牌商家,于是肯德基、家乐福、国美等品牌商家随之落地,而且以最快的速度扩张开来。

在全国城市中,昆明是特例。去年,昆明家乐福东华店营业时,这家店就成了家乐福在云南的第10家门店,也是在中国的第210家门店,可见家乐福在云南布局点之多,也可见昆明商业地产对500强企业的依赖之强。

除了百货业,大超市、洋快餐等与综合体捆绑也是目前存在的普遍现状。“现在的城中村改造项目中引入的超市,大多不是沃尔玛就是家乐福,快餐店则多是肯德基和麦当劳,还有国内品牌电器店,商招来招去,就这几家,同质化严重。”业内专家邓女士曾这样表达自己的担忧。此外,引进国际酒店集团也已成为很多商业地产的金字招牌。

警报8与影院结盟

影院与商业地产结盟发展也是不得不提的一块。首个商业地产项目引入影院,是2006年北辰财富中心影院的开业。此后,昆明商业地产项目与院线共谋商业奇迹的迹象越发明显。如今,影院更是成为了昆明近几年新兴商业地产项目的标准配套。顺城王府井(600859,股吧)的百老汇影城、新西南的昆明环银国际电影城、南亚风情·第壹城的保利国际影城、新亚洲的虹影城、臻万百货店的17.5影城等等都是它们联姻的一个个缩影。细看未来3-5年昆明10-15家影院的扩展计划,欣都龙城、经典双城等楼盘的规划中都可以看到规模宏大的影院,昆明的郊县项目中,也同样可见这样的联姻。

影院家族数量还在不断增加,商业地产与影院需要共同做大蛋糕才行。

警报9写字楼等级乱

每个商业综合体都有写字楼规划。自顺城双塔之后,出现的写字楼都以高标准要求建设,甲级5A成了每个写字楼的目标。大家都说自己的写字楼是国际化的,有网络架空地板、高级环保照明吊顶、遮阳商务窗帘、网络地毯,高速电梯,进口的中央空调这些硬件必须过硬,甚至还有一些写字楼突出低碳、生态、环保理念的引入和使用,于是“绿色”写字楼也出现了。

昆明在打造区域性城市,对大量高标准建设的写字楼需求,是个趋势。但是所有写字楼都说自己好,如何好,还不行,要市场检验了才行。如何来判定写字楼的等级,目前并不容易分出个级别来。

警报10地标大缺失

说起老昆明的城市地标,有昆明百货大楼、有云南饭店,有工人文化宫,这些都是昆明城市记忆的地标符号。但随着城市的建设,这些地标逐渐因改造而消失了,昆明城市地标开始缺失。

目前,不乏更高端的城市综合体致力于再造城市新地标,在高度上一再拔高,但大家各自为阵。纵观诸多商业地产,但凡有百米以上写字楼建设的项目,都有一个目标,就是打造区域性甚至是城市的形象符号或者是地标。而事实上,未来哪里能真正成为地标,需要看周边商气,开发商的运营实力等,不是建好就能行的。

往往城市地标的形成,也会在周边形成一个商圈。目前,多个商圈正在打造,哪些项目能承载起城市地标的意义,我们也在极力寻找,于是启动《商国志》大型报道,来挖掘和确定商圈的地标性建筑。

(来源:云南信息时报)

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