据《每日经济新闻》记者了解，2013年北京预计将有11个零售项目进入市场，新供给面积近80万平方米。“从分布来看，北京核心区域购物中心已较为饱和。”第一太平戴维斯研究与顾问咨询部董事王琼向记者指出，品牌商扩张会考虑品牌推广和经营效益，在核心区域饱和后才会考虑非核心区域，所以这造成一些非核心区项目招商存在一定的困难。

空置率的警钟

身处亚奥商圈的北辰时代名门可以算作一个具有代表性的案例。

2月25日，《每日经济新闻》记者来到了位于鸟巢附近的这一购物中心发现，偌大的购物中心门可罗雀，除了一层有三三两两的顾客外，其他楼层很难见到顾客的身影。商场四层已出现了零星的撤柜，商场五层几乎一半以上的面积都处于空置状态。

“北辰时代名门自开业至今客客流量一直不高，与其定位没有契合目标客户需求、地理位置，推广力度不够等有关。”一位分析人士指出。

戴德梁行华北区商业地产服务主管蔡二虎表示，同一区域内的新奥购物中心空置率也相对较高。“并非市场供应量的问题，而是定位出现了偏差。”

《每日经济新闻》记者在现场看见，虽正直周日，但新奥购物中心的地下停车场却有大量空闲的车位，这与市中心一些购物中心停车位一位难求的情况形成鲜明的对比。

高租金的魔咒

“零售与商业面积增长速度是否匹配，是衡量商业面积是否供应过快的最重要指标。”世联地产集团商业事业部总经理宋春生指出，过去5年，二、三线城市的商业地产投资速度远远超过零售额增长，风险激增。

世联地产发布的数据显示，截至2012年三季度，北京购物中心的空置率已经达到了11%，超过了6%的警戒线。根据第一太平戴维斯研究报告，2012年第四季度北京主要商圈中，中关村商圈的空置率最高，由2012三季度的11%上升到14%。

蔡二虎告诉记者，购物中心不同于住宅或写字楼，不符合周边消费水平或者是租金水平太高，都会影响项目的空置率。

目前，由于受招商周期延长、与租户租金议价能力下降，以及空置率上升等问题，商业地产项目的投资回报周期也在不断延长。宋春生指出，商业地产项目回报周期已由5~6年普遍延长至8~10年。

宋春生表示，在宏观经济增速趋缓以及零售企业销售额下降的环境下，连锁零售企业2012年拓展比较谨慎，压缩开店计划，全年开店完成率普遍低于70%。零售企业开店积极性的下降会进一步影响到购物中心的租金水平。