与住宅和办公相比,以经营为目的的商铺不仅提供场地,本身也是一种生产资料。即使同一商圈,不同商场的盈利能力也不相同。现有的商业地产评估方式,仅仅考虑了商业地产作为房地产的价值,却没有考虑到它作为生产资料的价值。
但事实上,商业地产项目的不同租金,就反映了不同盈利能力。在这样的背景下,以周边商场租金和售价作参照,评估同一商圈其他商场的物业价值的做法,合理性有待探讨。
上海中原地产物业顾问有限公司研究总监宋会雍说,商业地产的评估价值受两大因素影响,一是周边的租金价格,二是商铺的本身盈利能力。在评估时,应该尽可能地增加可参考样本,既考虑到商铺本身盈利能力,也要考虑到周边的物业价值,最终的评估结果最好是一个范围,而不是某个具体数值。
综上所述,牵连国民经济多个部门且需要完善政策、法规更多的商业地产,似乎更有调控的必要性。但过去十年中,涉及商业地产调控政策并不多见。这其中的原因又是什么?
宋会雍的观点代表着房地产行业很多人士的普遍看法。他说,这主要是因为相比住宅的供不应求,商业地产的市场永远都是过剩的,国家认为商业地产可以由市场自我调整,不需要出台专门的政策予以调控。
案例
近80万平方米供应将入市北京购物中心市场承压
一项关于中国各地购物中心空置率调查的排行榜显示,沈阳以高达24.3%的空置率位居榜首,此外,重庆和北京等地的空置率也都高于10%。
另一则数据加重了市场隐忧。
来自世联地产的数据监测显示,2013年中国七大城市的购物中心计划开业量是2012年的2.9倍,远超零售品牌商开店速度和零售销售额增速。
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