资料显示，该购物中心占地面积约43万平方米，总建筑面积119万平方米，其中商铺数量超过2300个，商铺规划建筑面积超过65万平方米。此前，有境外媒体报道称，华南MALL有99%商铺未能出租。据南方日报报道显示，直到2011年，新华南MALL已招商建筑面积为9万平方米，仅占总开发面积的20%，近80%的商业面积闲置。

据《每日经济新闻》记者目测粗略估算，其目前实际空置率超过八成以上。

新华南MALL实际的商铺招商情况如何，实际空置率有多高？日前，记者以租用商铺的名义拨通了新华南MALL招商处熊经理的电话。熊经理承认目前新华南MALL的空置率很高。熊经理称，从今年3月份开始，将重新调整商铺功能，新的工程改造后将大部分增加餐饮店铺，“就是因为空置多，才要想办法重新调整改造”。

“重生”路荆棘丛生

对于华南MALL运营失败的情况，大多数业界人士认为，其在规划定位上出现差错，开发商也缺少大型综合体项目的运营开发经验。在华南MALL建成之前，三元盈晖曾在全球范围考察大型商业项目，并将其定位为超大型主题购物公园，偏重中高端消费。但由于东莞外来人口多，整体收入水平偏低，华南MALL的定位与需求不太吻合。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，东莞是一个缺乏城市化的城市，以工业化为导向的城市经济布局分散，城市中心人口消费能力较弱，不能与广深等城市类比。人流量较少，使得大型商业综合体经营较为困难。

据了解，为了解决商铺空置的问题，北大资源在接手华南MALL后，便启动了全球招商活动，并推出多种优惠活动，还针对东莞大量的本地加工制造企业，于2008年提出了在新华南MALL内设立“东莞工厂直销中心”想法，总面积达6万平方米。

但这次调整并不理想。据知情人士透露，当时新华南MALL招了不少企业进来，不久后又撤走了。而《每日经济新闻》记者也看到，“东莞工厂直销中心”的经营效果并不明显，除了少量SPA连锁店和某酒类直销店还在继续营业外，其余商铺大多处于空置关闭状态。

此外，北大资源还试图盘活该项目。2011年，以发展住宅养活商业的计划出炉。《南方日报》报道，2011年5月，北大资源成功将新华南MALL未开发的7万平方米的商业用地调整为二类居住用地，做起了住宅开发。

《每日经济新闻》记者也看到，在新华南MALL南区的北大资源御湾项目已大部分建成，目前有高档别墅和江景洋房销售，别墅销售价格达到25000元/平方米。而新华南MALL西区的一块未开发空地，也将于今年动工建设。据知情人士透露，该地块也将用于住宅开发。

但值得注意的是，在几经转手和功能调整之后，无论是商业功能改造调整，还是将商业地块调整为住宅开发，空置率依然严重的新华南MALL，重生之路或许仍然漫长。