开发商还会选择用传统的“租金游戏”来高价销售商铺。
一些商业地产的营销代理公司策划告诉记者,他们在销售商铺时,会策划商业地产的售后包租。他们事先会提高商铺的预期售价,然后将售价中的一部分作为租金回报,通过商业经营管理公司一次性或按年返回给投资者,以吸引后者高价购买。
此前,住建部虽然出台政策严禁商铺售后包租,但由于上述政策仅涉及预售项目,并且只禁止开发商承诺售后包租,很多房地产项目钻了政策的空子,自行成立或委托一家商场经营公司以高额租金回报要约租赁商铺,引诱购房者购买。
这些项目承诺的租金回报远远超过银行存款,很多商铺因此热销,但这些商铺所承诺的租金收入,通常要高过目标租户承受的能力范围。当商铺的包租年限到期时,业主们往往发现,按照开发商之前承诺的租金,商铺根本租不出去。
政策和法规亟需完善
对商业地产开发商来说,无论将项目卖给普通个人投资者,还是通过抵押贷款“卖”给银行,或者通过上市融资“卖”给资本市场,套现能力都要比住宅强。
也正是因为商业地产的套现途径远远多于住宅,才引起人们的忧虑:泡沫一旦破灭,所带来的市场震荡和对经济的破坏力会远超过住宅。
有业内人士呼吁,应当尽早完善针对商业地产的政策,并成立专门的机构来指导、规范商业地产开发。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟介绍,此前各级政府都有商业网点办公室规范、指导各地商业地产的有序开发,但随着这一机构的撤并,目前这一方面的工作成为空白。
中国房地产业协会副会长朱中一曾在去年一个地产论坛上提到,包括商业地产在内的产业地产需要积极引导,由国家出台指导性的文件。
除了需要国家出台指导开发政策,商业地产现行的估价方法,也有待进一步修正。
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