天津“十四五”规划不断推进，“津城”“滨城”双城格局日渐深化，在为城市发展注入新活力、塑造城市新格局的同时，滨海新区的发展受到了更多人的关注。

2022年中国网地产关注城市更新，以区域为原点，多方位探索城市发展路径。本次聚焦滨海新区——中心商务区，在政策红利下，中心商务区板块获得了怎样的发展机遇。

滨城中心地带再度迎发展

京津冀协同发展是我国重要的发展战略之一，这一重大发展规划纲赋予了天津“一基地三区”的功能定位，即全国先进制造研发基地，北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区。

天津滨海新区作为京津冀城市群“海上门户”——北方国际航运核心区，在产业以及经济的发展中起到了重要的作用。

2020年11月，天津市“十四五”规划将“‘津城’‘滨城’双城发展格局初步形成”列入十四五经济社会发展要实现的主要目标之一。“十四五”规划也明确提出制造业立市：精准对接北京非首都功能疏解清单，推动央企和龙头企业区域性、功能性总部及新兴业态项目向滨海新区集聚。

《天津市2022年政府工作报告》再度提到加快构建“双城”发展格局，打造创新宜居“滨城”，补齐基础设施和公共服务短板。

产兴人旺，产业的发展催动城市价值的升级，而后增强区域的人口吸附能力。

今年5月，天津市人民政府印发《了关于支持“滨城”建设的若干政策措施》。其中提到，支持滨海新区在各领域开展先行先试，充分激发创新创业活力，举全市之力支持美丽“滨城”发展，制定涉及人口导入、完善基本服务保障、基础设施、公共服务建设等多个方面的政策措施，进一步明确了滨海新区在全市的战略定位和发展方向。

（天津市人民政府官网截图）

2022年10月8日，滨海新区发布《关于对<滨海新区户籍制度实施细则（试行）>向社会公开征求意见的通知》，通知明确，在滨海新区买房即可落户。政策利好楼市发展的同时，也催动了区域活力和动能的增长。

窥一斑而知全豹，滨海新区的中心商务区则见证了整个“滨城”的变迁和发展。中心商务区也是滨海新区比最具代表性的板块之一。

（中心商务区鸟瞰效果图）

中心商务区位于滨海新区核心地带，横跨海河下游两岸，整体规划面积达46.8平方公里，是滨海新区七个经济功能区之一。板块坐拥滨海新区政务、文化、金融、生态、交通以及商业六大中心，这个后起之秀，现在已是滨城无可替代的中心。中心商务区发展已趋成熟

中心商务区的飞速发展，既是政策定位下的必然性，也缘于优越地理位置带来的重要加持。

中心商务区自2007年始建，发展至今已有15年。滨海新区计划将中心商务区打造成“东方曼哈顿”，整个板块由体量约950万㎡于家堡金融区、400万㎡的响螺湾总部经济区和体量超150万㎡的泰达MSD三个区域横贯南北形成的一条“黄金轴线”所构成。

板块的目标定位是以发展金融服务、现代商务以及高端商业为主的现代服务产业，计划建成环渤海地区的国际化生态宜居城区。

2017年12月，滨海新区中心商务区并入天津经济技术开发区。区域的融合发展，推动区域价值的全面升级，也充分发挥了区域之间的资源整合能力。

板块价值最直接的体现，一方面在于其发展前景和发展繁荣度，另一方面在于板块配套发展是否完善。而中心商务区在这两个层面都居于前列。

多维交通模式为板块带来源源不断的活力。今年4月，天津市交通委印发了《天津市公路“十四五”发展规划》，规划提出，到2025年天津将基本实现路网便捷化，基本形成市域城镇0.5至1小时通勤、1至1.5小时通达京津雄核心城市、3小时通达京津冀主要城市的“三个圈”。

中央大道、河北路、洞庭路等立体交通路网方便区域居民畅达全城。轻轨9号线从泰达东海路穿过老城区直达市区。在建中的Z4线和B1线在板块中设有泰达站、滨海文化中心站、滨海站等多个站点，线路开通运营后均可穿过中央商务区，与轻轨9号线和滨海站实现接驳。

（地铁Z4线路图）

（地铁Z4线滨海万达站示意图、泰达站实景图）

天津站、天津西站、滨海站、滨海西站是天津四大交通主枢纽，滨海站则位于中心商务区，滨海站的投入使用，使京滨通勤进入1小时时代。

10月13日，天津市规划和自然资源局滨海新区分局公示了《关于新建铁路天津至潍坊（烟台）铁路天津至潍坊段（天津段）(DK16+850-DIK46+300)规划方案》。方案表明，京沪高铁二线确定途径滨海站，这无疑又是一利好加持。

中央商务区板块汇集了当前滨海新区大部分高端商业资源，大型商业综合体充分满足了区域内居民的消费需求。如于家堡区域的宝龙城市广场、滨海万达、和滨海文化广场，以及泰达MSD的伊势丹、市民广场、泰达永旺商城、泰达MALL和滨海周大福金融中心等。

（万达广场实景图）

（滨海文化广场实景图）

在生态资源方面，板块内的紫云公园已经是3A景区，紫云公园累计投资3.5亿元，占地33万㎡。还有V-FUN运动公园、彩带公园等，区域内绿化生态资源丰富。

在教育资源方面，区域内分布有泰达实验学校、泰达枫叶国际学校、南开大学泰达学院、紫云中学以及盐场小学等。旭辉集团进驻之后，引进了华东师范大学附属中旭学校，目前学校正在建设中，预计于2024年建成后交给政府办学。在补齐优质教育资源空缺的同时，也在某种程度上拉升了区域价值。

中央商务区板块的医疗资源也十分丰富，区域内的泰达医院是三甲医院，还有泰达心血管病医院等，为区域内居民健康提供了有力保障。多项目百花齐放赋能未来

高水准的区域功能定位，满足了周边产业人群对高端配建的需求，这也催动了大型生活聚集区的形成。从滨海中心商务区建设的完成，到2021年天碱核芯生活区的起势，也印证了这一发展趋势。

随着区域的开发建设，万科、万达、旭辉、复地、金融街等房企纷纷布局于此，大型聚居区的形成吸引了部分地缘性客群和在滨城工作的购房者，买房即可落户的政策也促使部分外地购房者将目光汇集在滨海新区。板块内多项目百花齐放，共同推动了生活区的发展。

• 旭辉滨海江来

旭辉滨海江来是旭辉集团打造的“江来系”作品，也是旭辉集团在天津落的第十九子。项目总建面约33.4万㎡，分五期开发，规划25-26层到顶的高层和17层到顶小高层产品，均价22000元/㎡，一期地块工程已全面进入收尾阶段，项目实景已基本呈现。

（旭辉·滨海江来实景图）

项目引入CIFI-7系列的设计理念，整个社区采用围合式布局，无界建筑立面，使得楼栋之间的布局更为合理，增大房间的采光面积。旭辉·滨海江来设置了建面约85-144㎡的7种不同户型，多元化的户型选择，可满足不同人群的置业需求。在户型设计上旭辉·滨海江来采用大面宽、部分落地窗的风格，拓宽视野的同时，又符合时下的审美趋势。

（旭辉·滨海江来样板间实景图）

旭辉·滨海江来还拥有旭辉集团在华北的首座全场景体验透明工厂，不仅为购房者切片化展示公区、园林、地库等未来生活场景，更提前将属于未来邻里交流的37°C空间予以展示，让购房者提前体验丰富的社区空间。

（旭辉·滨海江来实景图）

• 万科滨海大都会

万科滨海大都会分为5个地块开发，部分楼栋已交付，从我们实地探访来看，多数楼栋也已经封顶。项目在售建面约87-210㎡的高层产品，均价约25000元/㎡。

项目打造都市风社区，以全石材为外立面，严谨对称的空间布局也彰显了社区的典雅尊贵；社区景观与建筑风格相契合，集休闲、游赏、生活等功能于一体，解锁闲适雅致的生活方式。

（万科滨海大都会实景图）

• 复地壹号湾

复地壹号湾在9月稳坐中心商务区成交量的榜首，居天津市榜单前10名。项目近期推出了降价活动，降价后均价约18000元/㎡。

复地壹号湾整体采用新古典主义的建筑风格，兼容典雅与时尚现代之风。项目分为两期开发，主推建面约80-116㎡的高层产品，目前准现房在售，所剩房源不多。

（复地壹号湾示范区实景图）

板块的轮动发展是推进城市现代化进程的重要方式之一，区域规划带动配套发展，配套发展又可形成人口的群聚效应。京津冀协同发展的不断推进、“双城”格局不断完善，中心商务区作为重要的滨海新区重要的经济文化中心，发展潜力不可估量。