随着十四五规划的落地，津滨双城格局逐渐形成，“横向发展，纵向延伸”成为天津发展的主旋律。

2022年我们关注城市更新，以区域为原点，多方位探索城市发展路径。本次聚焦横东部地区的津滨大道板块，洞察其发展之路，探究其如何成为城东发展的新引擎。

城市重心东移 天津发展由横转纵

天津城市发展重心向东移动，推动全域均衡发展。津滨大道板块横跨河东与东丽两大行政区，是位于城市东进路上的重要区域，也是城市更新的重要承载地。

十四五期间，天津在横向构建双城发展格局的同时，不断完善各个区域的空间发展。横向发展联动纵深拓展，全面建设具有竞争力的核心承载区。

根据规划，位于津滨大道板块的“程林中心”升级为天津市四大副中心之一，程林中心的城市能级被提上战略地位，肩负起东部引擎的重任。

天津力争全面建成“一环十一园”“植物园链”串联起沿线11座公园。根据规划，依托程林公园的规划建设，于津滨大道北侧打造一个集新型居住社区、商业娱乐、创新产业和城市公园于一体的”新程林”地区，形成11个5-15分钟生活圈。

（新程林区域规划图）

津滨大道是“津滨”双城之间的主轴之一。城市发展格局的改变，使津滨大道沿线区域发展再度升级，吸引了一众目光。

（津滨双城格局）

2022年9月，天津市商务局发布了针对社区商业配置规范指引的具体措施，对社区商业形态类型、功能要求等作出具体规划。征求意见稿提出，社区商业主要分为街道级、居委会级和业委会级三种类型，确保居民在5-15分钟之内享受便利化、标准化、智慧化和品质化水平，更好地满足百姓需求。

（图片来源于天津市商务局官网）

津滨大道板块依托于万爱商圈，将再度拉通整个片区的大型商业综合体。

（万达广场实拍图）

（爱琴海购物中心实拍图）

板块动能升级 生活配套不断完善

津滨大道板块最初的发展目标是建立统一规划、统一建设的大型住区。2007年-2015年，是津滨大道板块的高光时刻，板块西侧的万达广场、爱琴海、红星美凯龙等大型商业综合体先后落地，组成了“万爱商圈”。万科、远洋和金隅等房企先后入驻，打造了金色雅筑、金隅悦城、远洋风景等多个住宅项目。

津滨大道板块的城市界面再度刷新，大型商圈的人口聚合能力逐步显现，这也为河东区的商业发展奠定了基石。

2015年后，津滨大道再度迎来新的发展节点。板块释出多宗地块，金茂、天津城投集团、格调等房企纷纷入驻，规模化开发带来的集群效应不断凸显，板块热度升级。

交通发达是板块发展的引擎之一。津滨大道、外环线等交通路网连接了“津滨”双城的重要节点。

2021年底，天津地铁4号线南段正式通车运营，地铁4号线和津滨大道的并驾齐驱，也让河东万爱商圈的地位更加凸显。地铁10号线一期计划于今年年内前开通运营，“一横一纵”两条地铁线，为板块注入活力。

（津滨大道板块内交通线路分布图）

“万爱商圈”近百万方的商业体量，是天津东部的大型标志性商圈。加之多维的交通模式，津滨大道板块受到越来越多人的瞩目，区域动能不断增强，拉动了整个河东区的经济发展。

金茂将在津滨大道板块的东丽部分构建一座“城”，引入多业态、多配套的综合资源，其中便包含了对大型商业综合体的规划。天津城投集团在板块河东部分也建了一座城系大盘——万欣城，项目也规划有大型综合商场和写字楼。

待金茂和万欣城的商业综合体建成后，与万爱商圈联动，津滨大道板块将形成三足鼎立的商业布局，便捷区域内居民的同时，有效提升板块的人口吸附能力。随着板块东部引擎作用的不断凸显，区域内的生活配套不断完善。

津滨大道板块有100中学、天津耀华滨海学校、张贵庄小学、好美嘉园幼儿园等学校。区域内优质中学较少，仅100中学一所重点高中。板块内教育资源的推进已在稳步进行中，在北方网《政民零距离》栏目中，天津市规划和自然资源局东丽分局在答网友问时表明，板块内已有4所中学正在规划中。

（北方网《政民零距离》栏目截图）

在医疗资源上，三中心医院将落座在程林公园西侧。新院址于今年年初开始建设，预计于2025年12月份完成建设并投入使用，便捷周边居民就医。

（三中心医院效果图）

板块在绿化生态资源上也毫不逊色，在板块的河东区域，坐落着占地面积约10万㎡的综和性大型公园——河东公园；在东丽部分，规划中的程林公园作为“一环十一园”的其中一园，以都市森林公园为规划目标，建成后将为周边居民营造优质的生活环境，提升居民幸福感。

项目催动发展 板块未来潜力巨大

在津滨大道板块发展不断提速时，分布在板块内的楼盘也吸引了部分置业者前来安居。板块内既有总价200万左右的刚需产品，也有总价400-500万的改善盘。整体来看，板块内改善项目居多，在吸引地缘性改善客群的同时，也承接了市区的部分改善外溢，同时还吸引了部分空港工作的购房者。

（板块内在售项目盘点）

• 万欣城

城投万欣城作为现房项目，产品兑现力强，在河东区的热度很高。项目主推建面约为97-109㎡的高层和小高层产品，均价约32500元/㎡。近期项目又加推万欣城6地块——东方熙荷，项目打造建面约90-120㎡的高层产品，均价约30000元/㎡。

• 上东金茂智慧科学城

上东金茂智慧科学城，以洋房和小高层为主，全装交付，主推建面约83-115㎡的户型，均价约24500元/㎡。

金茂在津滨大道板块的东丽部分构建一座面积约126万㎡的“城”，住宅、商业、教育以及生态绿带公园等一应俱全，辐射周边区域，提升居民生活质量。

• 格调步庭

格调步庭位于万欣城北侧，是格调在河东的第三个楼盘。推建面约92-139㎡的户型，项目暂未开盘，目前处于待售状态。

•  誉东苑

誉东苑由2栋26层的高层和4栋18层的小高层组成，主推建面约87-116㎡的户型，均价约23000元/㎡。

随着城市的现代化的不断发展，津滨双城格局的不断确立，项目与城市规划共同助力城市更新，津滨大道板块作为城市更新重要承载区的作用不断显现，板块正逐渐成为城市东部冉冉升起的新星。