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手握500万,该不该买河西的商铺?

发布时间:2018/04/26 08:33 | 来源 :中国网地产

自住宅被限购之后,公寓、商铺等长线投资产品开始受到买房人瞩目。相比公寓类产品来说,商铺的挑选是一项非常具有技巧的事情,选的好一铺养三代,运气差三代养一铺也不一定有很高的收益。


近期,有粉丝在后台问道,住宅已经限购了,现在手上有500万左右的资金想用来投资商铺,河西的建邺新城吾悦广场、以及湖南路商圈,买商铺来投资的话,哪个更好一些?

目前,河西中部、湖南路商圈均有不少商铺产品可供选择,如建邺新城吾悦广场、绿地紫金中心以及湖南路地下商业街。其中,绿地紫金中心、湖南路商业街均为地下商铺。由于吾悦广场户型面积、价格还未出炉,故本文主要从地段、周边的环境和业态分布以及品牌招商能力三个方面来进行分析。


地段 均有政府规划做支撑


首先,地段决定了商铺的租金、租金涨幅,以及后期承受市场波动的能力。从地段上来看,两个区域均有政府规划支撑,且人群密集程度和购买力几乎不相上下。


河西新城属于南京大力发展的区域,周边聚集了大量精英群体。吾悦广场所处的位置周边多为金陵汇文学校的***,目前均价在6万/㎡+,周边人群的购买力还是很强大的。


手握500万,该不该买河西的商铺?-中国网地产


湖南路商圈属于近两年政府大力扶持的项目。依托于老湖南路的发展,该区域现已形成了比较浓厚的商业氛围,山西路、狮子桥步行街、凤凰广场、金茂广场等日常就有不少人气聚集。


手握500万,该不该买河西的商铺?-中国网地产


交通方面,建邺新城吾悦广场距离最近的地铁站尚有一段距离,但市政道路发达,开车可通往城市各个区域;湖南路商圈的两个项目对接地铁5号线山西路站,但由于是老城,开车便利性不如河西。


周边环境 人气的聚合相应


对于商铺投资来说,周边有大量的商业体并非完全是一项利好,如果同类型的商业体较多,那么商铺的吸引力就会被削弱。


目前,建邺新城吾悦广场周边已经开业的商业体有河西万达和金鹰世界,另有家装广场金盛国际家居。规划中的南京世茂国际中心也位于该项目周边,未来将会形成较为成熟的商圈。理论上来说,多个商业综合体聚集的区域,将会产生人群的聚合效应,购物广场越多,人气也越旺,商铺的租金也相应地会水涨船高,比如“中华第一商圈”新街口。


手握500万,该不该买河西的商铺?-中国网地产


值得注意的是,尽管该区域的大型综合体较多,但彼此之间还是有一定的路程。此外,如果后期规划不到位,不仅同质化竞争惨烈,人群也会被其他综合体吸走。


反观湖南路商圈,依托于此前的历史积淀,山西路、湖北路、狮子桥仍然具有一定规模的商业氛围。并且,该区域与玄武湖、鼓楼广场等地区的距离也比较近,能够形成一定的联动效应。但受修路以及整体改造的影响,湖南路商圈人气也不复此前辉煌,去年开业的湖南路新城吾悦广场人流量仍然在聚集中。


手握500万,该不该买河西的商铺?-中国网地产

(绿地紫金中心效果图)


目前在售的绿地紫金中心、湖南路地下商业街产品类型已经十分相似,两家均为地下两层设计,对接地铁5号线,价格8万/㎡左右(绿地紫金中心为放风价),主力户型均为75㎡及以下,并且两家均曾对买房人做出“售后包租”的承诺。


品牌开发商的招商能力


本质上来说,品牌开发商的招商能力与业态经营是挂钩的。如果开发商缺乏大型商业建设招商运营经验,自持部分与出售部分没有形成紧密的商业互动和运营管理关系,却建设了大体量商业,而且尽可能划分了大量小面积内铺,或以内街铺以供出售的项目,其内部商铺后期的投资回报率也会打折扣


手握500万,该不该买河西的商铺?-中国网地产

(建邺吾悦广场沙盘图)

据了解,建邺新城吾悦广场项目计划出售的是其广场旁边的楼栋(如图),预期是利用吾悦广场的人气来对该商铺进行人流量的带动,其作用是对吾悦广场的一种业态补充。由于吾悦广场是新崛起商业项目,形成一定品牌还需要一定的时间。业内人士认为,在尚且需要扩充市场的情况下,吾悦广场对该商铺楼栋的规划和后期的运营还是值得期待的。


作为品牌开发商,绿地合作的商家也不在少数,紫金中心的商业街后期也由开发商统一运营管理。绿地集团在南京最有名的商业项目便是紫峰大厦,但其商业部分的运营状况如何,就是一件见仁见智的事情了。


结语

从地段上来讲,湖南路商圈的政府扶持力度要大于河西;第二 ,品牌在商业运作方面的知名度,绿地>新城>湖南路地下商业街,并且绿地是摩天大楼“专家”,商业资源相对丰富;第三,买房人在选择时还是要看商铺的位置,尽量选择人流量大的商铺。不要因为低价而去选择边角位置的商铺,否则,后期所承受的损失也比较严重。


(责任编辑:baimingyu)
中国网地产

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