自住宅被限购之后，公寓、商铺等长线投资产品开始受到买房人瞩目。相比公寓类产品来说，商铺的挑选是一项非常具有技巧的事情，选的好一铺养三代，运气差三代养一铺也不一定有很高的收益。

近期，有粉丝在后台问道，住宅已经限购了，现在手上有500万左右的资金想用来投资商铺，河西的建邺新城吾悦广场、以及湖南路商圈，买商铺来投资的话，哪个更好一些？

目前，河西中部、湖南路商圈均有不少商铺产品可供选择，如建邺新城吾悦广场、绿地紫金中心以及湖南路地下商业街。其中，绿地紫金中心、湖南路商业街均为地下商铺。由于吾悦广场户型面积、价格还未出炉，故本文主要从地段、周边的环境和业态分布以及品牌招商能力三个方面来进行分析。

地段 均有政府规划做支撑

首先，地段决定了商铺的租金、租金涨幅，以及后期承受市场波动的能力。从地段上来看，两个区域均有政府规划支撑，且人群密集程度和购买力几乎不相上下。

河西新城属于南京大力发展的区域，周边聚集了大量精英群体。吾悦广场所处的位置周边多为金陵汇文学校的学区房，目前均价在6万/㎡+，周边人群的购买力还是很强大的。

湖南路商圈属于近两年政府大力扶持的项目。依托于老湖南路的发展，该区域现已形成了比较浓厚的商业氛围，山西路、狮子桥步行街、凤凰广场、金茂广场等日常就有不少人气聚集。

交通方面，建邺新城吾悦广场距离最近的地铁站尚有一段距离，但市政道路发达，开车可通往城市各个区域；湖南路商圈的两个项目对接地铁5号线山西路站，但由于是老城，开车便利性不如河西。

周边环境 人气的聚合相应

对于商铺投资来说，周边有大量的商业体并非完全是一项利好，如果同类型的商业体较多，那么商铺的吸引力就会被削弱。

目前，建邺新城吾悦广场周边已经开业的商业体有河西万达和金鹰世界，另有家装广场金盛国际家居。规划中的南京世茂国际中心也位于该项目周边，未来将会形成较为成熟的商圈。理论上来说，多个商业综合体聚集的区域，将会产生人群的聚合效应，购物广场越多，人气也越旺，商铺的租金也相应地会水涨船高，比如“中华第一商圈”新街口。

值得注意的是，尽管该区域的大型综合体较多，但彼此之间还是有一定的路程。此外，如果后期规划不到位，不仅同质化竞争惨烈，人群也会被其他综合体吸走。

反观湖南路商圈，依托于此前的历史积淀，山西路、湖北路、狮子桥仍然具有一定规模的商业氛围。并且，该区域与玄武湖、鼓楼广场等地区的距离也比较近，能够形成一定的联动效应。但受修路以及整体改造的影响，湖南路商圈人气也不复此前辉煌，去年开业的湖南路新城吾悦广场人流量仍然在聚集中。

（绿地紫金中心效果图）

目前在售的绿地紫金中心、湖南路地下商业街产品类型已经十分相似，两家均为地下两层设计，对接地铁5号线，价格8万/㎡左右（绿地紫金中心为放风价），主力户型均为75㎡及以下，并且两家均曾对买房人做出“售后包租”的承诺。

品牌开发商的招商能力

本质上来说，品牌开发商的招商能力与业态经营是挂钩的。如果开发商缺乏大型商业建设招商运营经验，自持部分与出售部分没有形成紧密的商业互动和运营管理关系，却建设了大体量商业，而且尽可能划分了大量小面积内铺，或以内街铺以供出售的项目，其内部商铺后期的投资回报率也会打折扣。

（建邺吾悦广场沙盘图）

据了解，建邺新城吾悦广场项目计划出售的是其广场旁边的楼栋（如图），预期是利用吾悦广场的人气来对该商铺进行人流量的带动，其作用是对吾悦广场的一种业态补充。由于吾悦广场是新崛起商业项目，形成一定品牌还需要一定的时间。业内人士认为，在尚且需要扩充市场的情况下，吾悦广场对该商铺楼栋的规划和后期的运营还是值得期待的。

作为品牌开发商，绿地合作的商家也不在少数，紫金中心的商业街后期也由开发商统一运营管理。绿地集团在南京最有名的商业项目便是紫峰大厦，但其商业部分的运营状况如何，就是一件见仁见智的事情了。

结语

从地段上来讲，湖南路商圈的政府扶持力度要大于河西；第二 ，品牌在商业运作方面的知名度，绿地＞新城＞湖南路地下商业街，并且绿地是摩天大楼“专家”，商业资源相对丰富；第三，买房人在选择时还是要看商铺的位置，尽量选择人流量大的商铺。不要因为低价而去选择边角位置的商铺，否则，后期所承受的损失也比较严重。