□出路

打造“独创性”产品

随着调控政策的宽松，住宅市场的成交继续对商住市场形成分流，那些库存过高的区域，在售商住项目首先需要进一步调整价格、提高优惠促销的力度，降低首付和贷款利率过高的弱势，增强对于购房客群的吸附力。

除了价格杠杆以外，商住产品的开发商还应在规划指标限制范围内，深化产品设计。在亚豪机构市场总监郭毅看来，当前一些开发商将商业办公用地设计为独栋或联排产品，也赢得了一定的市场认可，此外，商住中LOFT产品的占比较多，调整进深和面宽的比例可以实现产品的采光和通透性，错层的产品设计可以增加首层的面积，居住舒服度更高、功能性更强。

具有稀缺性、独创性的商住产品同样能获得热销。今年4月，位于马驹桥的合生悦上城128套精装修房源开盘即售罄，在合生创展华北区营销总经理刘芸岐看来，稀缺性和独创性是项目热销的原因之一，与北京众多LOFT产品都是4.2米的层高不同，项目5.5米的罕见层高力压同类竞争产品。

此外，对于市场需求的准确把握，也成为项目热销的原因，刘芸岐表示，在北京，如果想要三代同堂的生活，购房者需要购买200平米左右的物业，符合这个要求的产品大部分是大平层或者别墅，对于有一步到位的置业需求却又并非富人阶层的购房者来说，现在有一个200万搞定四居室的机会放在眼前，或许是一个最佳的选择。

加大商业配套比重

而对于商住产品普遍存在的生活配套欠缺的问题，不少房企开始在产品业态中加大商业配套的比例。

位于门头沟的远洋新天地营销负责人告诉记者，远洋新天地在传统建制的新中式院落居住空间中，规划了公寓、写字楼、体验式风情商业、创意社区服务平台等多种业态，可以满足业主全面生活需求。此外，区域一些项目甚至打出学区房概念，吸引购房者。

面对激烈的商住产品竞争，一些项目也开始进行产品功能创新，以提高项目吸引力，在房山长阳，五和万科长阳天地打出青年人创业的口号，销售人员表示，项目以“活力青年社区”为定位，汇集了花园公馆、精品住宅、运动公园、服务公寓、黄金商业五大业态，既可以作为青年创客的创业基地，同时也能够成为业主私享空间。此外，绿地集团也将在今年上半年在房山项目打造绿地版的共享办公产品，据悉，位于良乡的北京首个市级高校大学生创业实践及孵化基地预计今年5月正式投入使用。房山拥有庞大的青年创业客群和政策扶持，这也使得房山部分商住产品更偏向办公属性。

总之，在商住产品的市场形势趋于恶化时，性价比才是王道，在控制价格的前提下提升产品，充分满足居住者的复合化需求，方可赢得市场。