主持人：相信各位的指导，每个区域的发展的趋势和投资热点的变化大家都比较切除了。虽然大家现在海外置业的潮流非常热，但是中国人在国内买国外的房子，总是有很多不可预知的风险，各位都是这方面的专家，大家都从自己平时的经历跟购房者做一些风险的提示，你们遇到的问题是什么？

杨杏妮：如果你买房投资要看好，是不是一个好的市场，前年我们卖了很多伦敦的房子，可是因为有利息的风险，或者一些人根本不可以贷款，所以交房的时候没有办法，因为不能贷款，要自己付很多的现金，这个风险是可以控制的，买房之前要做银行的评估，可不可以贷款，最大的就是这两个风险。在外国他们非常看重个人所得税，你一年内没有付个人所得税，虽然你很有钱，但是他们都不会给他贷款。

主持人：接下来我们宋总详细的讲一下美国的情况，你遇到的华人购房者应该非常多，他们遇到的问题你怎么帮助他们解决的？

宋俭：杨总说的已经比较到位了，投资到任何一个地方都是有风险的，目前大家说这个话都比较容易，但是在投资的角度来讲，总会有一种希望找到没有问题的市场，而且会听信一些中介或者开发商的保证，有多少的回报，几年以内有多少的升值，这个我觉得稍微作为一点精明一点的投资人都会想到，这个事情是不可能的。但是怎么控制这个风险  ，我觉得是两个方面，一个是价值上的风险，你在什么点位进入这个市场，我们投资的时候老经常说，在别人贪婪的时候你要恐惧，在别人恐惧的时候你要贪婪，真正做的时候很难做到，抄底的时候都怕自己没有抄到底，高位的时候又都去追涨，投资还是要讲究价值，你在什么点位进去的很重要。

另外一个问题就是风险控制，尤其是买房产，一个是升值和降的问题，另外一个风险就是在于租金上，你买了一个房子，如果是有一个稳定的租金回报，不管是4%、6%、7%、8%，只要有稳定的作用，是投资非常重要的成功的因素，因为你买了房子每个月往里添钱，你这个房子一定不会拿很长时间，还要往里添钱，你就会卖了，前期做的工作，加上佣金、所得税，你其实赚不到什么钱。

怎么样才可以把这个房子拿的时间比较长，有一个稳定的租金回报，但是一个稳定的租金回报怎么实现呢，就是在你想投资这个市场之前，首先不是选房子，而是要选一个好的物业管理公司。找一个当地非常优秀的专业的，非常敬业的物业管理是保证你投资有稳定租金收益的非常重要的关键。

但是我们现在在卖房的过程中，很多人其实都不这么想，他们就想当然的认为在北京，在国内有很多房屋中介，不存在这样的问题，但是到了美国或者英国，或者其他国家以后，毕竟华人中介是非常少的，又非常敬业或者甘于做物业管理的公司比较少，大家都知道佣金赚钱，做物业管理是小钱，但是你要找到一些公司他愿意提供一条龙的服务，也愿意给你非常细心的管这些信息，这些是投资之前要选择好的，我们在管理过程中遇到很多投资人就说，买房子之后一两年就把房子卖了，原因之一就是物业管理公司管理不到位，管理不到位的原因，首先是房子租不出去，第二物业管理费过高，高到一会儿这修一点，那修一点，租金大部分都是进入管理费了，你一算账，没有收益。接触客户的当中我经常遇到这些问题，这是作为投资的风险要记住的点位，另外就是有一个好的物业管理公司。长期的拥有这个房子才可以享受比较好的升值。