主题：2015海外投资新趋势论坛

时间：4月16日（周四）下午14:00--15:00

地点：北京展览馆7号馆大会活动区

主持人：下面我们进行的是2015年海外投资新趋势论坛，我先介绍一下各位嘉宾：

莱坊北京董事及国际投资部主管杨杏妮

北京房展组委会国际业务总监魏克非

ehouse411中国总经理杨春雪

multi-choice Realty LLC的CEO宋俭

邦拓国际新集团·北京分公司销售经理叶超

相信大家在春展的现场看到国际展馆的面积有扩大，而且从去年以来的数据来看，海外投资置业的趋势一直在不断的增强。我们今天的论坛主要是针对大家关注的海外置业过程当中的一些问题来给大家答疑解惑，首先请魏总介绍一下今年参加春展的海外展馆的情况。

北京房展组委会国际业务总监魏克非

魏克非：今年的国际展区来自31个国家，140多个参展商，标准展位达到300个，国际展区分两个，九号、十一号，大家都知道海外置业比较火，所以我们请了相关的研究机构，也有来自美国的开发商和经纪公司，还有澳大利亚，加拿大的，把相关的海外置业的情况跟大家沟通一下。

这次参展来的最多的国家还是澳大利亚，35家，有开发商，经纪公司，代理公司，也有移民公司。第二是美国，将近30家，除了做区域中心的，有纽约，西雅图，旧金山，洛杉矶，还有迈阿密，亚特兰大，休斯敦，房价在15万到17万美元的别墅。总体的还有欧洲、西班牙、西班牙，你要关注海外置业我们现在所选择的国家和地区，包括房屋的价值的类型是越来越多的。

主持人：魏总刚才的介绍，我们也通过春展很现实的情况介绍了一下海外置业的热度，下满我们请莱坊国际的总介绍一下中国人海外置业的具体数据是什么样的？

莱坊北京董事及国际投资部主管杨杏妮

杨杏妮：我说一下英国吧，因为我对英国比较了解，伦敦房产2013年到2014年的变化，差不多增加了三倍左右，很大量的中国投资者到英国置业。作为美国，我真的没有那个数据，因为房子有很多，通过不同的渠道在那买卖。

主持人：英国的置业上升幅度还是很大的。

杨杏妮：是的。

主持人：刚才魏总说了澳洲的市场上升的幅度特别大，我想请叶总介绍一下澳洲的情况。

邦拓国际新集团·北京分公司销售经理叶超

叶总：我们99年开始做房产，从2013年到现在，澳大利亚的数据购买的客户从我们留学到自用的客户，从投资的客户已经有很大的增加，相对来讲大家去澳大利亚购买一个独立别墅的价格就是50万到60万的澳币，首付10%，加上一些银行的政策，一些银行的条件，会有越来越多的人去投资买卖房产这块。

魏克非：去年的十一月，专门去澳大利亚、新西兰转了一下，确实在悉尼和墨尔本，现在能见到仅次于中国大陆的塔吊，说明他们在建的新的项目特别多，悉尼的房地产这两年已经涨的非常厉害了。我认识很多的澳洲的开发商，他们都介绍如果你选择投资，可能墨尔本的房价相当于悉尼的70%左右，相对投资价值这块，你可以考虑一下。

第二，我想补充一下，虽然没有明确的数据支撑是中国的购买力抬高了国外的房价，但是中国人海外购物，包括置业这块的势头非常猛。现在澳大利亚，包括他们的总理阿伯特有一个提议，对于外国投资者在澳大利亚购房可能要增加一笔费用——申请费，如果是购买价值100万澳币以下的，要增加5000块钱，100万以上的要增加一万块钱。再有澳洲的投资回报率，现在我一般建议大家在老牌的，市场比较稳定的资本主义国家投资，基本可以保证投资回报率在6%到6.5%左右。

因为澳大利亚也和英国一样，也是英式的教育体系，每年吸引的国际留学生非常多，所以留学生的租房的市场也能支撑你的租金。所以这个请大家在投资的过程中考虑一下。

主持人：谢谢魏总的补充，刚才我们听到不管是澳洲还是英国，过去一年的投资数量是上升幅度很大的，还有一个海外置业的市场，北美市场，有请宋总给我们讲一下当地的情况。

 multi-choice Realty LLC的CEO 宋俭

宋俭：昨天我刚接到通知，让我来参加这个会议，所以没有做更多的准备，我们是一家在美国佛罗里达州中部奥兰多的一家房地产中介公司，主要做的是为华人进行投资服务和物业管理服务的工作。很多宏观上的数据我们没有，但是比较清楚的感觉到这两年很多的华人慢慢的认识到在北美除了加州、纽约一带，还有一个比较漂亮的地方就是佛罗里达，现在越来越多的人开始往佛州进行投资移民，道理很简单，就是因为是不错的价值洼地，还是有很多的投资机会。

今天主要是想跟大家分享我们实际给大家提供服务的过程中，作为一个投资者  需要注意的一些问题，这些问题就是经常会出现，大家经常会容易忽略这些问题，首先一个问题，来美国买房的是干什么用的，为什么要买房，这是大部分人都会经常忽略的，都觉得买房子，投资，但是实际上买房子到这里来，你买了房子到底是投资、自住还是干吗用，对于投资来说是非常重要的问题，大家经常买着买着就把这些东西忽略了。很多人来了以后是买投资房，但是在看房的过程中会忽略这一点，不由自主的把这些标准当成自住房买卖，这是很多人会遇到的问题。

因为标准不一样，所以你在选择房子的时候也不一样，作为投资方，只要投资回报好，至于是不是符合你的喜好，外观是不是好，有没有游泳池，或者有什么样的花园，一层还是二层，作为我们来说都不是特别的重要。主要有两点，租金的回报非常的稳定，这个房子买了以后会给你非常稳定的租金回报，另外一点是有非常好的升值的预期。只要把握这两点，可能不是你喜欢的房子，但是作为投资房也是值得你选择的。

相反有人非常喜欢这种房子，就想在里面享受，这种房子价格比较高，投资回报率并不好，这是我们工作当中经常遇到的问题。

第二个问题，买房的过程中，大部分人从国内来美国，对价格都不是特别的敏感，我们这里是两万三万四万，那里可能只有四千五千六千一平米，这个区域到底值三千四千还是五千，一点概念都没有，怎么能够避免你不要过高的买卖这个房子，这实际上是你投资是不是成功，非常重要的问题。

我给大家一个建议，如果买新房怎么能够避免这个问题，首先要去看一下这个建筑商的官方网站，一般来说，官方网站的东西都是公开的，比如说像美国的一些大开发商官方网站，进去以后所有的社区和户型、价格都在上面，你就知道买这个价格是什么样的，这是比较简单的办法。

二手房怎么避免，很简单，一定要让你的代理商，买的时候这个社区的房子是前六个月的同样的户型的成交记录是一定要看到，很多人不去要这个信息，但是这个信息非常重要，什么样的价格才是你这个房子比较公平的价格  ，已经在前几个月同样的社区里面成交的价格，所以你要知道你买的价格是高了还是低了，要看这个数据。

在美国比较成熟的市场，这些都是公开的信息，你自己都可以查到，你如果自己不愿意查，可以让中介去查，这是比较重要的问题。

主持人：宋总说的这两个问题，一个是投资还是自住，是所有人都要认清的问题，还有国内价格的认知和国外价格的认知，都是我们在全球置业当中需要搞清楚的问题。先请你讲一下市场的状况？

宋俭：大家知道美国07年以后次贷危机，泡沫破了，到底部是2010年，目前各个州不一样，比如说加州地区，目前的价格已经超过了06年、07年巅峰的价格，纽约基本上是跟过去持平的价格。像有一些地区，包括次贷危机当中比较重的灾区，凤凰城，拉斯维加斯都还没有涨回原来的价格，还有奥兰多也是一样。这样的城市才更具备投资的价值，我们都说机会是跌出来了，风险是涨回来的，目前是别的城市我不是特别清楚的，但是目前的奥兰多，综合的价格已经涨到了历史最高位的大概70%左右，但是当时跌了多少，大部分的房子都是腰斩，50%或者70%，所谓的重灾区就是在这个价格上。这两年已经上涨了30%、40%，但是仍然具备上涨的空间。

整个佛罗里达在2014年已经超越纽约成为美国第四大居住城市，很多人退休之后首选的城市。

主持人：请杨总补充一下北美市场的情况可以吗。

ehouse411中国总经理杨春雪

杨春雪：宋总有一点讲的特别好，就是买房的目的，虽然现在我们坐在这里的有澳大利亚、英国、欧洲，还有像宋总这样的美国的，作为一个到海外投资或者是置业的购房者，目前能够做到的，全世界我来支配我的资产，这样的人其实还是少数的。

大多数人都是本着某一种目的选择特定的国家投资、置业，比如说我的孩子，我想送他去加拿大读书，因为加拿大公立的学校非常好，我喜欢打高尔夫球，就喜欢找一个气侯宜人的美丽的地方，我可能会选择澳大利亚。一定有一个特定的目的，当这个目的形成以后，他就开始了解这个国家。我们是一个平台，是一个网站，我们的战略目标是做全球，但是目前我们的资源比较集中在加拿大，加拿大其实主要就是对中国人买房聚集的地方有两个地方，一个是大多伦多地区，一个是温哥华。

宏观的数据来看，今年大家对澳大利亚有一点望而却步，就是因为推出新的移民政策，要评分了，但是从澳大利亚几年的数据来看，每年的房产主要是移民带来的刚性需求，大多伦多地区来说，每年有25到28万的新移民，像多伦多可以占到40%，从华人这方面，每年保证三到五万的移民，就目前的数据来看是非常非常稳定的。

再从房价来看，无论是新房还是二手房，作为加拿大我想给大家举一个房价的例子，我们昨天才跟加拿大最大的一家开发商交流，他们只做多伦多一个地方，但是可以做到北美的冠军，他们专门做豪华公寓，如果你喜欢加拿大，在多伦多是安达列湖，距离这个湖15到30米，建了六栋豪华的公寓，大家想一下这个价格，如果是在北京和上海大家想想是什么价格，但是他们的价格是不到6万人民币一平米，这就是目前加拿大的价格。大家会觉得相对还是比较便宜的。

加拿大这几年的房价都是稳步上升的，当然了，我指的也是比较集中的地区，大多伦多地区，还有温哥华，其他的地区可能会出现不同程度的波动，这个大概就是我了解的一些数据。

主持人：谢谢杨总，刚才大家其实也带入了很多今年市场发展趋势的问题。在过去一年，我们也知道国际形势，包括杨总提到的澳洲移民政策也有新的变化，请各位帮助我们详细的介绍一下大家所擅长的区域海外置业的新的趋势或者有什么新的政策，新的变化，需要投资者需要注意的。

杨杏妮：因为我们公司不太做移民那块，所以我就说投资者这块。近几个月，美国解决回暖的时候，高科技也越来越抢手，直线的一些一线城市，纽约、旧金山都涨的很高了，所以现在很多的高科技公司已经到了二线城市，三线城市，房子比较便宜的地方。去那边开公司。因为这样就导致了很多  人到了二线城市，像旧金山，类似于西雅图那边找工作。

所以我们可以看到，现在在美国，这些房子的租金回报率都不错，在欧洲经济不是很好，欧元特别低，有一些经济不太完善，像意大利，西班牙，塞浦路斯，很多人做投资移民，但是因为一些国家已经二十年，三十年，像马德里是一个不错的城市，因为是一个经济中心，所以很多经纪公司去买房子，因为价格很低，所以他们就跟着欧元便宜的时候进入市场，他们也开始不只是买住宅，也买了一些商业地产，因为商业地产现在的租金回报率很不错。

另外一个区域，我看到的就是柏林，虽然是以前都不太认识，但是最近很多的基金公司，很多IT公司也去那边置业，开公司。所以现在越来越多的年轻人到柏林去工作，所以也慢慢的带动了经济和房子。我觉得这些趋势可以带动那些房价，租金回报率也好过一些一线城市。

主持人：通过杨总的介绍，我们知道欧洲市场主要是跟产业的移动相关的，在一线城市，比如说伦敦房价很高的情况下，我们可以选择往下走，投资回报率更高一些。魏总再讲讲其他的区域吧。

魏克非：莱坊是房地产机构，没有做移民，移民现在主要几个板块，一个是美国，刚才宋总说的非常好，你海外置业要想明白你买房干什么，不要说隔壁邻居买了一个，你也买一个，买了不知道干什么，你要说通过移民，可以通过购置房产转化身份，拿到绿卡的，应该是欧洲国家，英国是不行的，25%投到房产，75%要投入到政府指定的债权，200万英镑的三年办下来，500万英镑的可能一年就办下来了。

欧洲五国，西班牙、葡萄牙，塞浦路斯，这些国家因为经济不景气，国内的失业率比较高，房价一直在下降，政府为了刺激经济，就推出买房送绿卡，你要是买了，比如说有一个限额，塞浦路斯是30万欧元，西班牙、葡萄牙是50万欧元，希腊是25万欧元，现在来了一个最便宜的是斯洛伐克，18万欧元，相当于120万人民币，我说的都是欧盟的绿卡，大概五年左右，这是通过买房换取身份，同时还有一套房子，如果项目好，也有投资回报率。

你要是不想买房子，有匈牙利的，30万的国债，直接买30万的国债，五年没有利息，到点还你钱，给你一个绿卡，这是要换身份的。如果在美国，你买500万美元的房子也拿不到身份，因为美国没有这个规定，你如果拿身份，必须要参加一个全新的项目，要投资，也有风险，这个项目也可能是房地产，也可能是酒店，也可能是医院，什么都有，但是核心是创造就业。每一个绿卡的家庭对应十个就业指标，你可以移到美国去，你两年要雇十个美国人，保证他们的工资，如果到时间了，工作岗位没有了，不管投入多少钱也拿不到绿卡。

主持人：我们知道过去的一年当中发生了一个影响比较大的事情，就是马来西亚的马航的事情，这个事情对当地的影响比较大。现在这个事情怎么样？

魏克非：马航的事情大家比较关注，去年的3月8日马航出事，我是3月16日去了马来西亚，我想没有什么关系，过几天就找到了，但是现在也没有找到，因为马来西亚的政府对于这种突发事件的处理经验不足，对于家属的安抚工作各方面都没有做的太好，对于马来西亚房地产的投资影响是比较大的，我去了两次马来西亚，看了吉隆坡，冰城、马六甲，看了很多的项目，现在的外国投资者不光都不买房了，现在都不去游玩了，我觉得要消除这个影响可能还需要一段时间。虽然是一个突发事件，但是对于海外置业，也是提示我们海外置业很多的风险是潜在的，大家没有预料到的。

主持人：如果我们还对马来西亚有兴趣的朋友，要谨慎一些。刚才大家都提到了澳洲市场，那么澳洲市场在过去一年移民政策发生了一些变化，我们想请叶总跟我们仔细的讲一下澳洲市场发生的新变化，而且在地域的选择上，澳洲一些稍微远一点的二线城市也起来了，请你讲一下澳洲市场的情况。

叶总：首先想到澳洲更多的人倾向于悉尼、墨尔本，我们收到的消息，最近在悉尼买公寓，只需要10%的首付，最近一些好的楼盘要求20%的首付，而且必须在当天签他的合同。2015年之前我们是不会这样操作的，一般都是10%，半个月左右去签合同，因为很多投资的客户，他们的房子很多人购买，我们的市场非常火爆，所以开发商要求我们给更多的资金给他们，更快的把手续办完，更快的发展他的项目。

还有一个魏总提到的，我们的绿卡申请，首次置业需要去澳大利亚一个海外投资委员会的机构做一个申请，之前我们只要律师提供护照，40天就可以办下来，现在不可以，现在我们推出了一个一百万以下的，我们有收5000块钱澳币的申请费，一百万以上的收一万，所以澳洲政府也在适当的提醒我们，我要提高部分的门槛，海外投资者也可以去做一个这方面的留意。

讲到一些二线城市的房地产，我们目前来讲，悉尼的房价均价在73到75万左右，墨尔本是58万左右，这个比去年来讲，租金加上资本应该是17.8%，墨尔本是12.4%，好的地方租金可以去到5%，好的地方可以达到6%，或者7%都有。比起北京的放，租金回报可能只有2%、3%，现在很多人去买的别墅都去到城区20公里，30公里的地方，想要选择在市中心购买的公寓和别墅是非常非常少的，而且投入是非常非常大的，这也是近两年看到的澳大利亚房屋的变化。

魏克非：澳大利亚的房子刚才介绍的比较清楚，澳大利亚的移民和房产也是分开的，澳大利亚移民最低是500万澳币，重大客户有1500万澳货，两年前什么都不需要，但是如果你买房子，纯粹的投资，不换身份的，刚才介绍的几个地方你可以考虑，一个热门的是悉尼，确实房价也比较高，平均的价格基本上是75万，墨尔本比悉尼便宜，大概55万左右，但是还有没有便宜的，比如说黄金海岸，布里斯班，甚至还有凯恩斯，大家都知道大堡礁，就在边上，那的房子比较便宜，还有在西澳的博斯，房价也比较便宜，华人也比较找，你要根据自己的实力去选择，是休闲移民还是养老，还是孩子上学，想明白了再去选择。

主持人：相信各位的指导，每个区域的发展的趋势和投资热点的变化大家都比较切除了。虽然大家现在海外置业的潮流非常热，但是中国人在国内买国外的房子，总是有很多不可预知的风险，各位都是这方面的专家，大家都从自己平时的经历跟购房者做一些风险的提示，你们遇到的问题是什么？

杨杏妮：如果你买房投资要看好，是不是一个好的市场，前年我们卖了很多伦敦的房子，可是因为有利息的风险，或者一些人根本不可以贷款，所以交房的时候没有办法，因为不能贷款，要自己付很多的现金，这个风险是可以控制的，买房之前要做银行的评估，可不可以贷款，最大的就是这两个风险。在外国他们非常看重个人所得税，你一年内没有付个人所得税，虽然你很有钱，但是他们都不会给他贷款。

主持人：接下来我们宋总详细的讲一下美国的情况，你遇到的华人购房者应该非常多，他们遇到的问题你怎么帮助他们解决的？

宋俭：杨总说的已经比较到位了，投资到任何一个地方都是有风险的，目前大家说这个话都比较容易，但是在投资的角度来讲，总会有一种希望找到没有问题的市场，而且会听信一些中介或者开发商的保证，有多少的回报，几年以内有多少的升值，这个我觉得稍微作为一点精明一点的投资人都会想到，这个事情是不可能的。但是怎么控制这个风险  ，我觉得是两个方面，一个是价值上的风险，你在什么点位进入这个市场，我们投资的时候老经常说，在别人贪婪的时候你要恐惧，在别人恐惧的时候你要贪婪，真正做的时候很难做到，抄底的时候都怕自己没有抄到底，高位的时候又都去追涨，投资还是要讲究价值，你在什么点位进去的很重要。

另外一个问题就是风险控制，尤其是买房产，一个是升值和降的问题，另外一个风险就是在于租金上，你买了一个房子，如果是有一个稳定的租金回报，不管是4%、6%、7%、8%，只要有稳定的作用，是投资非常重要的成功的因素，因为你买了房子每个月往里添钱，你这个房子一定不会拿很长时间，还要往里添钱，你就会卖了，前期做的工作，加上佣金、所得税，你其实赚不到什么钱。

怎么样才可以把这个房子拿的时间比较长，有一个稳定的租金回报，但是一个稳定的租金回报怎么实现呢，就是在你想投资这个市场之前，首先不是选房子，而是要选一个好的物业管理公司。找一个当地非常优秀的专业的，非常敬业的物业管理是保证你投资有稳定租金收益的非常重要的关键。

但是我们现在在卖房的过程中，很多人其实都不这么想，他们就想当然的认为在北京，在国内有很多房屋中介，不存在这样的问题，但是到了美国或者英国，或者其他国家以后，毕竟华人中介是非常少的，又非常敬业或者甘于做物业管理的公司比较少，大家都知道佣金赚钱，做物业管理是小钱，但是你要找到一些公司他愿意提供一条龙的服务，也愿意给你非常细心的管这些信息，这些是投资之前要选择好的，我们在管理过程中遇到很多投资人就说，买房子之后一两年就把房子卖了，原因之一就是物业管理公司管理不到位，管理不到位的原因，首先是房子租不出去，第二物业管理费过高，高到一会儿这修一点，那修一点，租金大部分都是进入管理费了，你一算账，没有收益。接触客户的当中我经常遇到这些问题，这是作为投资的风险要记住的点位，另外就是有一个好的物业管理公司。长期的拥有这个房子才可以享受比较好的升值。

主持人：除了我们买房子的时候要看物业管理，还有一些房子自己买了需要自己找物业公司替你打理的，是这样吗？

宋俭：我们遇到的自己管理的没有，大部分的投资者都不在本地，凡是投资者都是异地投资，也有一些华人当地投资，但是比例都比较小一些。70%、80%的人都是人不在这里，不管从北美、加拿大还是北京上海来的，他们都会选择一个房屋中介的物业管理公司进行出租房的管理、修缮。

主持人：我们的投资者和海外置业者选择这样的房产的时候，最好有中介和物业一条龙服务的，更便捷一些，而且还要考量服务质量。

宋俭：如果说买卖房屋，是比较容易的一件事情，但是后期管理比较难的一件事情，你在买的时候，首先你要想好这个房子我交给谁管理，怎么管理，买卖后期的方案你都要买房之前选择好，不能连想都没有想这个问题，先买一个房子再说，这个就不行了。

主持人：所以我们的海外置业要使自己的钱花的值，还要关注后续的服务问题。杨总帮我们补充一下加拿大的情况。

杨春雪：刚才宋总说的选择一个非常好的能够帮忙的经纪公司是非常好的，我们是有官方背景的公司，我们给够者提供房产的时候压力也是特别大，我们经常拿国外的公司和国内的经纪公司比较，但是还不完全相同，因为专业度、成熟度，整个体系都是不太一样的，特别是作为我们没有在海外置业的购房者来说，选择一家经纪公司如此重要，是因为你真的不熟悉当地的法律法规，跟国内有很大的差异，同样我们说购房面积，我们在国内讲的是完全的面积，无论是车库、阳台，包括公摊都算进去，但是在加拿大就是净面积，你听起来这个房子90平米，但是可能实际上已经达到了120平米，如果你买了这个房子有一个阳台，有相当于一个开发商给你一个大红包，包括地库。大家都在说面积，但是完全不同了，各个方面都会涉及到这些，谈到税，首付，澳大利亚10%、20%首付，加拿大是35%的首付，各个国家都是不一样的，能够帮助到你，很仔细，很到位的了解这些信息，帮助你辅助你做决定就是经纪公司。所以我们认为我们的平台跟很多的经纪公司合作，你想置业一定要和经纪公司合作，通过他们的帮助来选择你喜欢的房子，而且很多的经纪公司他们都会做一些物业的管理，包括像投资，这些都是一条龙来为客户服务的，所以这一点担心大家就不用有了。

说到加拿大，还有小的优势，目前的格局下面，现在的加币的汇率破5，100万的房子，以前600万人民币，现在500万就可以拿下，汇率的影响，包括贷款的利率，加拿大2014年是历史的最低，二点几的贷款利率，如果作为65%的贷款，首付35%，利率低也可以省很多钱，买房不是复杂的事情，但是如果你要投资或者本着其他的目标，做什么事情都要付出，都要去了解，承担这些，我也是我想跟大家分享的心得。

主持人：汇率的问题是大家特别要注意的，欧元的汇率也是有变化的，所以我们在欧洲置业的时候也要注意。叶总您也做海外置业很长时间了，能不能提示一些典型的风险的问题吗？

叶总：我主要做澳大利亚，澳大利亚跟中国不一样，南北半球刚好是分开的，颠倒的，所以很多客户觉得我要朝南的房子，在中国的生活方式就是朝南的，但是在澳大利亚我需要买朝北的，刚好是相反的。这一点要注意。

还有从客户的风险的角度有一些点可以提一下，我们很多投资者可能会在乎我们的首付给完之后，我有没有保障，会担心我一大笔钱给完之后，因为我们是期房，两三年以后才交房，我们担心两年以后的钱谁来保管，所以澳大利亚来讲，我们买房子都会请律师，律师是代表我们客户的权益，这个律师是有律师的信托账户的，我们的钱是要放在律师的信托账户里面的，这个账户是由澳大利亚政府监管，房屋给到这边，我们没有拿到钥匙的时候，这个钱开发商一分都拿不到，这就类似于在于淘宝上买一个东西，我们的钱放在支付宝，我们买家没有收货不会给钱，这就避免了资金风险的问题，而且我们的很多的房子，我们签合同的时候，开发商会为了保证自己权益的时候，会把自己合同交房的周期写的特别长，比如说现在我们预计三个月可以交房的项目，他的合同里面显示36个月之内把房子交给你，我的客户就很恼火，澳大利亚只要是开发商拿到政府的审批，就可以卖，这就是早些年卖的楼花，卖的时候会出所有的合同，澳大利亚的人会比较懒，也不会修改合同的了条款，他们都是按照统一的标准模板出来，从规划到交房36个月，他不会变动，所以我们很多客户想签个同的时候比较诧异，但是实际上我们的钱是开发商向银行借的，他比我们客户更着急把房子建好，然后偿还银行的贷款利息，这是客户问到比较多的问题。

主持人：你刚才说的交房期限的问题，在国内也有，我想问一下在澳大利亚如果延期交房的话，赔偿的问题会吗？

叶总：一般情况下，开发商预计会给我们一个最晚的交房期限，比如说36个月，但是开发商预计的时间是现在的下个月交房，如果有延缓的情况下，只要不超过36个月，我们的客户是不允许向开发商所求任何的赔偿，如果超过了36个月，你可以选择退出这个合同，还有一部分情况，如果你想继续持有这个房子，开发商说38个月才可以完成，但是你可以要求每天200块钱的利息补偿给我们，继续购买这个房子。合同是有双方约束的，合同就是在把最坏的情况写出来，让双方有一个共识，能够接受就持续，不能接受也没有关系。合同里面有一个冷静期的事情，我签了这个合同可以在三天之内，七天之内看到的合同不一样，我可以选择不给这个房产，不缴首付，但是可能会有一点点的罚金，就是这样的。

主持人：海外置业里面每一个细节可能都有很多的问题都需要注意，最后请魏总做一个总结。

魏克非：海外置业涉及的国家比较多，每个国家的政策不一样，比如说美国，美国有物业税，每个州都不一样，1.5%甚至2%，一百万美元的房子每年要交两万五的美金。还有澳大利亚，外国人不许买二手房，买了政府逼着你退，所以事先一定要跟当地的专业机构，律师沟通。像台湾你不能买土地，新加坡不能买别墅，除非是指定的区域，在圣淘沙可以买，马来西亚外国投资人买房不能低于100万马币，每个国家都不一样，我们每个国家都有展商，最好抽时间聊一下，这样你心里有一个谱，做一个判断，家庭投资一定要保证投资资产的安全，谢谢大家。

主持人：谢谢魏总，感谢各位嘉宾，希望大家在论坛的指导下，海外置业的道路更顺利，具体的论坛的内容大家可以上地产中国网，上面会有报道，今天的论坛到此结束，谢谢大家！