在售豪宅每平方米降价4000—8400元

降息与二手房首付比例降低的双重利好，给刚需、改善楼盘带来销售好转。而2015楼市的“主力军”—豪宅，却鲜见地没有借势大肆宣传利好带来的影响，而是传出诸多不利的消息。

根据亚豪机构数据统计显示，2月北京别墅市场共成交85套，成交面积2.9万平方米，环比下降35%、27.5%。其中千万级以下中端产品是成交主力。

与此同时，2月北京别墅市场成交均价29059元/平方米，环比下滑2.7%，创下近13个月来新低。从供应结构来看，整体别墅市场延续了1月低迷行情，除了与传统淡季相关，房企的推盘意愿也进入全年最低点，导致1、2月份没有高总价新盘入市，因而拉低了整体成交均价。从区域分布来看，昌平区成交项目最多，成交面积领跑全市。从成交结构上来看，千万级以下共43套，占整体成交量半数以上，特别是800万以下经济型别墅产品40套，是绝对的成交主力；1000万-1500万产品成交32套；1500万以上高端产品10套。

而目前在售的三个顶级豪宅中，降价幅度最高的达到8400元/平方米，而另外两个则每平方米降了4000元以上。

除了三个公开降价的豪宅，其他未开盘的超过10万元/平方米的豪宅则在酝酿“暗降”。东四环某老项目后期，由于配套已经成熟，先期入住的情况也不错，因此预计在6月开盘时将达到13万元/平方米左右。但据该项目营销总监向北京青年报记者透露，鉴于即将开始的豪宅之战，公司上下基本达成共识，“谁率先降价谁就跑得快”，因此，在对外报价的基础上，通过各种渠道，比如电商、赠送、一次性付款优惠等等，要努力将价格保持在每平方米10万元以下。

“今后，面包和面粉的关系将被虚化，买面包的人不会在乎你面粉有多贵，只看面包卖得是否便宜，能够被接受。”该营销总监表示，这就要求开发商降低心理预期，对跑量的需求要高过对利润的追逐。否则，很可能陷入泥潭。北京豪宅市场，已经从难卖发展到找客户的时代。

据了解，2015年，超过10万元以上的项目就20个左右，融创农展馆、保利海德公园、香河园三号、懋源夏家胡同、北河沿七十七号、龙湖西局、泰禾西局核心区豪宅加上远洋刘娘府地块、东坝保利、恒大地块以及华润、招商的丰台地块……20多个顶级豪宅同场竞技。按照一个楼盘200套保守计算，光这批顶级豪宅就有4000套以上的货值，再加上今年有70个以上新盘单价会在5万元以上，统计下来，北京将有几万套豪宅或接近豪宅的改善型楼盘房源，销售压力可想而知。