聂梅生：大家上午好!

我很高兴能够代表全联房地产商会来介绍一下整个中国海外投资情况。为什么现在要投资美国?为什么现在是最好的时机，这是大家最关心的一件事情。实际上是一个逆周期的配置，正好美国的周期和中国的周期走到2013年以后，尤其是进入2014年以后是一个非常明显的逆周期，美国从08年金融风暴以后，整个经济周期进入下行，到了2012年以后开始上行。上行阶段在当时中国有很多的经济学家判断，到底会不会第二次探底，会不会“W”型等等，现在看来2014年美国经济数据给了我们一个信心，它确实处在上行的周期，而且比较稳定。中国也看的很清楚，2013年以后中国的经济开始进入新常态，也就是说它的增长从两位数变成了一位数，从10%以上的GDP的增长慢慢进入到7、8%，尤其到2014年宏观经济探底的趋势比较清楚，尤其是房地产可以说是惊心动魄，所以正好形成了逆周期，在逆周期过程当中大家对未来的预期发生了变化，就是在中国的房地产界、投资界不再追求高回报、高利润，而是追求稳健。不再认为美国不会再不稳定，还会探底，因为它已经开始恢复期，这种情况下对我们很重要，由逆周期的资产配置现在已经深入人心。

对投资的回报也开始进入常态的心理，不再认为中国可以永远是一个投资回报率很高的国家，也不认为美国永远是投资回报率很低的国家。讲一下美国的情况，是不是真的进入了低速稳健增长，我想是这样的，通过美国的一些数据可以看得出来，2014—2015年的尾端开始上升，明年会比今年高，预期在2.25—3.25%之间，这个数据可能比预期的还要高一些，整个宏观经济在上升。非常重要的一个数据就是就业水平，在2007年达到高点，现在已经超过了就业峰值水平，这是一个经济非常重要的一点。对中国来说，所有的调控政策说到底最先考虑的还是就业。按照美国的资本化率来看，美国十年国债和资本化率的差别，十年期的国债回报率比较高，大家都跟踪美国债，如果资本回报率高的话就会去投资。2013年以后已经开始更多的，未来几年房地产投资对机构资本更有吸引力，更有投资的可能性。从利率来讲，可以看得出来经济和资本的投资情况和回报情况，我们走出去现在是一个很好的时机，从美国的经济情况可以得出这样的结果。

看一下美国的房地产市场，房地产市场毫无疑义的是06、07年出现一个峰值，08、09年有一个非常低迷的阶段，现在可以看得出来在2013年第四季度已经开始恢复，2014年比去年还要好。刚才在这儿谈的时候，已经有一些朋友们说，抄底已经错过了，但是我们还赶上了稳定的回升的上升期，控制率进一步下降，上升期给了大家更多的信心，尤其是一线城市。从分类的房地产市场可以看到一个情况，恢复的最快的分类市场当中，最高的是CBD的Office，恢复的最快，CBD区的Office特别能代表经济，如果经济不好，这块儿的办公楼肯定空了，如果经济好，最先恢复的就是CBD区的办公楼。第二就是出租公寓部分的上升，所以从Elite的基金来讲，前面几个项目都选的是出租公寓部分是有道理的，因此它上升的比较强劲。可以看得出来，尾端的曲线的数据是2014年上半年的数据，是这样一种情况，各类地产都在回头。中国和美国逆周期的情况我就讲完了，中国正好是各项都在往下掉，美国各项都在往上涨的阶段。

中国海外投资的类型，房地产有三类：企业投资、个人投资、移民投资。这三种情况是不一样的，当然有一些是混合的，在企业投资里面含有个人投资，在个人投资里面又含有移民投资。我分别讲一下这个情况。

中国企业海外投资房地产这一块儿，呈现一个爆发式的增长，今年一季度房地产对美投资超过了去年全年，一个季度好过去年全年，上半年大概是371亿美元，这个数字不是特别准确，因为现在的统计口径是一个企业、一个企业往上加，有的企业不在统计范围之内。上半年大概是400亿美元的情况。中梁洋行的统计曲线也不是特别靠谱，报出来去年全年是150亿，今年的数据肯定要高得多，从这个曲线可以看得出来，09年跨境投资在房地产当中只占7%左右，2009年以前基本上没有，后来跨境投资越来越多，最后涨到了37%，现在这个数字是根据几个公司做的，我最近跟很多中国的上市公司交流过程当中，在年底或者年初的时候，很多公司在做2015年的规划，或者说有些在2014年的生产配置的规划当中是20%投国外，这一点我是可以肯定的，甚至有些企业还会更多，起码15—20%配置到国外去。这就是说，和中国整个今年房地产形势有关系，和整个政策环境都有关系，这20%的配置差不多能够说明中国目前对投资海外的战略。

现在投资海外是怎么样的呢?海外房地产有比较好的回报率，相对于国内来讲，IRRR这部分有些已经超过了国内，能做到20%、18%的话，已经超过了国内的项目，而且更稳健，投资回报率已经和中国2015年以后相比要好，这是一个很大的变化，原来是不愿意投，中国赚钱那么容易，美国那么一点的利润，我去那儿干吗，还不如在中国赚钱，现在的想法变了。再一个，中国房地产市场预期下降，而且这次软着陆，恢复期会比较长，不会特别的快，走出去的战略国家扶持，包括这次十年签证，包括中国的人民币出境限制等等，中国支持走出去，这个政策是和原来不一样的，也是逆反的。所以这三大因素一个是回报率预期的变化，一个是国内市场预期下降和走出去的政策扶植，这三个因素促使了中国企业走出去。

原来是一、二梯队比较多，最早走出去就是VB、中海、万科这样一些大企业在走出去，实际上最早走出去的澳大利亚、美国、英国，现在不是了，除了万达、绿地这样一线梯队以外，二、三线梯队相对效的上市公司，或者说不是上市公司开始投资海外。所以，一、二、三梯队纷纷都走出去，而且城市也不是光集中在洛杉矶、纽约这样一些大城市，开始散布在美国的各个州，这个情况是在发生变化。

另外，从形态来讲，我们分析一下，大概以四种形态在走出去。第一种：开发投资，目前的情况来看，开发投资比购买物业的要大，这两个是最开始走出去的，基本上这两个比例是2/3、1/3，2/3是在开发商，从中国海外投资交易监测当中可以看到33宗交易当中22宗是买地开发，大概11宗是购买物业。第二种：复星收购日本房地产基金管理公司，开创了中国企业收购国外资产管理公司的新模式。第三种和第四种是基金类，分成房地产投资基金，房地产投资基金主要是找海外合作伙伴共同开发，另外是直接自己开发。现在我们做的Elite海外基金，就是找美国主流的开发企业一起做，体量排到美国前十的合作伙伴，万科也是和铁狮门一起合作，找美国主流的开发企业合作。还有一种是直接买美国的物业，甚至买美国被低估的一些不良资产，或者是不良资产包，像(盛世神洲)的做法。还有就是REITs，REITs这件事情在中国开始预热，各种各样的声音，楼梯上听到很多动静，但是还没下来，我想会很快，这件事情我们也在紧锣密鼓的跟证监会、基金协会一起弄这个事儿，准备推。因为在这次政策当中明确提出了REITs和MBS这样一种模式，这件事情在出海的这部分可以在美国上REITs，取得了经验以后我们推动中国的REITs，我们叫出口转内销，也是一种办法，现在已经开始这样做了。这四种形态一起在向海外投，如果这四种形态都能取得很好的经验，不仅会对我们的投资有很好的回报，回来以后对中国房地产的业态和房地产金融会有很大的提升。而且目前这个情况也是我们的央行，我们国家的金融管理机构和房地产管理部门所支持的，所以现在是一个百花齐放的时期，也是很难想象的情况。这是企业投资的情况，我算了一下，上半年是300亿的话，下半年会比上半年多，企业投资这个数字肯定比去年多得多。

第二块儿是海外购房，海外购房的热度也非常大，这里面有些是移民，有些还不是移民，就是为了个人资产配置。我估计在民生银行的数据可能会更准确一些，持续升温主要是人群比去年增长了20%。数量增长了20%，金额增长了15—80%。这个数字是很鼓舞的一个数字，民间的个人资金投向海外购房。美国的(NAR)的数据是美国政府非常关注的数据，今年7月份发表，一个年度中国人在美国置业的总额就是220亿，几乎等同于企业投资的数字，这个数字加到一起形成了美国的市场，为什么美国人也好，中国人也好，他说你们中国的企业出去盖房子卖给了中国人呢?从这两个数据可以碰得上，都是二、三百亿，当然不一定是一对一，中国人出去买房子一定是买中国开发商的，但是从中国的市场可以看得出来，你在美国投几百亿美元的开发，中国人出去买房子也买了几百亿，这个数字是碰得上的。占外国人在美国置业总额的24%，这是到今年3月份的统计，今年3月份以后的数字肯定比这个数字大。按照平均数的话，今年也有50%的增加，这个数字还是很大的。

上半年中国购房者海外购房的目标国家仍然是美国，占了26%，第二位是加拿大，然后是澳大利亚、新西兰、欧洲。美国的城市居于榜首的是洛杉矶，其次是伦敦、墨尔本、旧金山、纽约、温哥华、悉尼、西雅图、波士顿、休斯敦这样一些国家，从这里可以看出美国占了六个，回头客还是很多的。

2013年美国移民官方数据，中国移民数排名第二。中国人善举美国绿卡的榜首，EB-5签证的发放中国人连续八成，以至于美国从1990年实施这项法案以来，第一次出现中国名额在财政年度结束之前用完。房地产商会平台投资海外集体启航，我们有一个国际平台、资金融通、客户选择、资产配置，搭建了政府与政府之间，行业组织之间、龙头企业之间的三层平台，政府之间就是和美国大使馆的交流，行业组织主要是和美国的ERI(美国土地协会)，美国的经济人协会都有很好的关系，另外和美国的龙头企业，比如说铁狮门这样一些更多的龙头企业之间搭建了三层平台，让大家走出去。同时，在美国大使馆的帮助之下，我们也成立了中美投资中心，落户洛杉矶和纽约，去年光棍节那天美国纽约市的市长授予这一天是全联房地产商会日，因为那天我们在美国，和洛杉矶市长也签署了合作备忘录等等，和休斯敦的贵宾谈对美的投资，这几个地方我们都有投资。

刚才任会长、钟彬秘书长也讲了，统计下来，CRECC中44家副会长单位当中有22家投资海外，副会长当中就有一半投资海外，另外还有10家明确在做计划，万通、富力、绿地、SOHO、中科、复星都已经投资海外，都是我们的副会长单位。我们服务平台的内容是：基金、法律项目推介、整合机构投资、美国相关的机构开展活动，APEC期间我们和美国的国务卿专门谈对美投资的事情。

下面讲一下Elite国际部动产投资基金到底是怎样的架构?为什么能够做到三期?

我们是一个中心，两层基金。这个中心是美中房地产投资中心，就是说全联房地产商会授权的在美国的办事机构，就是我们在美国有一个落地的办事机构。这个办事机构在洛杉矶，两层基金一个叫机会基金，一个叫项目基金。这个基金是由商会旗下组织的，所以有一个平台型的机会基金，也就是把品牌、项目资源整合服务的平台，这样使商会的成员都可以进来，和一般的基金不太一样，有一个机会基金。下面是具体的项目基金，从机会基金到项目基金，到海外项目这样一个机构。我们在做这件事情的时候，这支基金在凯曼注册，叫Elite国际机会基金，发起了机会基金的发起人大会，就是平台型的基金。它是有限合伙，下面进行项目基金这样一个层次。

一期的基金架构，从GP基金的管理，主要是机会基金、有限合伙，GP百分之百的进入二层GP，主要投资人投资30%以上就要共享上面GP50%的权利，这个GP我们主要是投了洛杉矶的一个项目，已经开工了，在今年6月份开工，基金规模是2600万美元，基金期限是3+1+1年。投资方式是股权投资，主要投资人可以共享30%的业绩。它的意义是什么呢?国内最早的以美国房地产项目投资为标的的合伙制基金，主要投资人是带动和发起，保证项目的投资和运行。这支基金主要是开发商投，开发商投30%以上就变成3个GP了。通过这个项目我们取得了实际的磨合，取得了经验。这个项目比较合适，当时在美国最低点拿的地，回报率相对比较高，起到了示范作用。

二期基金和一期基金最大的不一样是在第二层形成了优先列候，由民生银行私人银行部募资优先级的LP，他们占65%，列候级占35%，这样形成了一个杠杆，这是一个很大的突破，其他的还是GP。这样的话，使原来由开发商为主体掏钱，变成了由机构募资形成了优先级的LP，这样就放大了，同时使这个基金更加丰满了，这是一个很大的突破。民生银行这次的介入已经投了这样一个项目，还是和lenner合作，一个是在休斯敦，一个是在达拉斯，这个项目已经顺利的出去了。这是Elite2的优先列候，35、65的投资比例，形成了100%之后，和lenner之间还有一个敢干，他们要投20%，两方面加起来是80%，然后去融美国的开发贷。美国的开发贷跟中国的不一样，Elite基金融美国的开发贷只有2.5%的利息，相当的便宜，和中国不能比。Elite2我还不知道，因为数据上没有，开发贷大概会涨，因为美国在加息，但是还是跟中国有相当大的竞争力。两层的杠杆跟中国是不一样的杠杆，应该说杠杆率比中国要高得多，中国现在自有资金，据我们连续统计数据，开发企业的自有资金已经超过50%了，没有什么杠杆了已经。它的意义是已经投出去的两个项目，它的意义是投资优化引进了机构投资人，是中国第一单以美国房地产项目为投资标的的集合资管项目，这是第一单，和民生银行一块儿做的。第二个意义是结构优化，优先列候结构设计通过了杠杆效应，迎合不同投资类型的人，放大了基金规模，因为民生这边要投65%。另外，这个理念比较先进，消除了非标类金融产品两大不可逾越的障碍，一个是刚性兑付，一个是过分依赖担保，这两大毒瘤在我们的基金里面没有出现。这个事情谈的非常好，大家根据海外的情况和国内高净值人群和项目的分析，民生银行也非常负责任的到美国进行考察项目，最后有所突破。如果这些不突破也很难形成新的杠杆，还有一个最重要的也是我最担心的是项目很好，钱也有，出不出得去?这是大家非常担心的，这么大一笔钱，来不得及，上亿的美金，我非常担心这件事情。后来利用自贸区的签证，只要不进负面清单，正规合法的与自贸区基金成功投资海外，3—5个工作日人民币畅通出去投到美国，所以这件事情说明中国在自贸区这件事情还是真做，真的不是在忽悠，不是假做。在这之前我听了很多，说了半天一单也不让出去，但是我们不是这个情况，我们真的出去了。这样的话，渠道真的通了，Elite2的重要意义就在这几方面。

Elite3是今天的主题，这是一个真正的GP基金方案，大家形成一个池子来做这个事情，这是市场的召唤。前面要有一层20位价值投资人，每位投资人要有500—1000万美元才能形成GP的有限合伙，如果在这个区间你就是有限合伙，是在1000万美元这样一个量级成为GP的有限合伙人。这个基金的10%—30%变成GP了，有限的20位价值投资人变成了一个GP，这里面有LP，LP是基金的20—30%，列候LP，机构投资人是60、70%是优先LP。这是三层架构，GP在里面起到了非常重要的作用。最后通过中美投资中心形成项目公司1、项目公司2、项目公司3，是这样三层架构。更多的会把杠杆效应放大，使募资人能够参与GP，同时使管理团队和基金管理更加规范化。我想，在这一年期间，就是2013年准备，2014年末，整整一年期间我们走过了Elite1、Elite2、Elite3，我觉得合和整个形势有关系，和整个团队的努力有关系，和民生银行这样一个机构的远见有关系，和美国政府、美国大使馆各方面的支持有关系，当然还有美国各大公司有关系，才形成了现在这样一个结果。

关于创新的GP基金结构我不详细讲了，我讲一下预期投资回报年化大概是15—30%，为什么会有这样一个区间呢?前面已经讲过了，为什么是15—30%呢?这和中国和美国的各项规定有关系，比如说和汇率有关系，因为我们的钱是人民币，要通过上海自贸区出去，人民币和美元之间的汇率最近几年波动的可能性很大，因为中国进入了将息，美国恰恰进入了加息，这两个东西是逆着来，这就和资金成本有关系，当然和美国开发贷也有关系，所以不可能按照这个节点来说，和中美的经济、金融、货币政策有关系，所以年化收益率是变化的。当然，和我们选择的项目也有关系，比如说项目土地是什么时候拿到的，成本是怎么样的，能拿到什么样的开发贷，和美国公司的信誉也有关系，像lenner这样一些大公司在美国的信誉很高，开发贷可能会拿到4，如果不是的话，绿地这样的企业直接到美国拿贷款就要到6、7%，这是不一样的。投资的方式是以GP认购Elite基金旗下的项目基金的份额来做，退出方式是项目销售、转让、REITs，或者基金整体上市退出，我们也很希望通过这个打通各种各样的融资工具，对国内有好处。募集期是到今年年底，已经有很多企业报名，很踊跃，我们希望Elite3在今年年底能够募集，同时我们也在找项目，有些项目在1月份就要投出去，并不是募资完了以后再投项目，我们是一边募资一边投，是一个连续的过程。

1.0、2.0、3.0版是不太一样的，投资人的类型1.0是主要投资人，2.0版有列候投资人，3.0版有价值投资人。分享机制Elite1是管理分享，Elite2是收益分享，Elite3是价值分享。投资人的收益率，Elite1税后是12—16%年收益率，Elite2是14—25%的年收益率，Elite3是税后是15—30%的收益率，因为政策有一些波动，预期不太一样。储备项目我不说了，Elite3未来12个月待开发的项目，海外团队非常的认真，非常的辛苦，也非常的国际化，已经出来了18个项目。有休斯敦、纽约、芝加哥、华盛顿、佛罗里达等等。未来12个月待开发项目的分布不像仅仅原来集中在西海岸和纽约，现在分布到各个区域。我们期待将来除了lenner这样的开发商以外，我们还会和美国前十大开发商进行广泛的合作。

我就说到这里。大家对后面具体的事情感兴趣，在茶歇当中再跟大家说。谢谢大家的关心!

主持人：谢谢聂会长详细介绍了商会投资美国的情况和Elite基金的情况，Elite基金特别关注三件事儿：一是平台性，我们是为会员服务，我们希望更多的优秀的会员企业介入到这件事情里面来;二是安全性，我们要把控制风险、管理风险作为我们重要的手段;三是规范性，如何提高管理水平，这三个是最重要的，而不是单纯的收益，这是商会在做这件事情的考量。下面请李彬行长给大家演讲。大家欢迎!