酆峰：大家好!很高兴参加今天的论坛。

今天早上主要从美国的房地产投资和开发两个项目给大家简单的介绍一下，我所代表的公司简称是HFF，是美国最大的房地产咨询公司。去年帮助不同的客户一共交割总额达到了550亿美元，今年交易额会比去年(2013年)有所增长，我们探索中国的业务已经四年了，我来中国很高兴，我来北京就像回家一样。经过四年了，感觉跟中国市场接触觉得还是在表面上。开拓中国市场，希望和商会和民生银行中国的行业机构和中国的领头企业进行深度的合作。谢谢大家给我这个机会，今天在这里跟大家做一个简单的介绍!

美国的房地产规模一共有25万亿，包括商业地产和住宅地产等等不同类型的地产。打个比方，美国的商业地产规模有5万亿，这中间由贷款支持的大概是3万亿，其余是由股本投入的部分是2万亿。刚刚讲这2万亿的股本投入里面有1/3是来自于房地产基金，就是刚刚说的REITs;第二种是机构投资，像退休基金、保险公司这样的投资基金;第三种是来自其他的各种各样的投资人，这里面包括来自海外的投资。来自海外的美国房地产投资一共有3000亿美元，这中间包括了股权投入和债权投入，这也代表了美国在快速增长的投资资金的来源。2012年美国来自海外的投资一共是250亿美元，2013年变成了350—400亿美元，今年很可能会达到500亿美元，其中很大一部分是来自亚洲，尤其是来自中国的投资。来自海外这类的投资，他们会比较集中在所谓的门户城市，大家非熟悉的大城市，纽约、芝加哥、波士顿、休斯敦、达拉斯、洛杉矶、旧金山、西雅图这些城市。今后大家会发现资金会向更多的城市和地区流动，但是一般来讲来自海外基金都是在比较熟悉的城市投资，从移民来讲，从入学来讲，对他们来讲都比较熟悉，比较有安全感的城市。美国的商业地产里面大概有50%是在办公楼物业类型里面，其余有15%是在零售业商业地产，其余15%是在住宅业。随着美国经济的复苏，我们看到了在办公楼物业类型和商铺这个类型里面有一定的回升，但是并没有看到有强劲的需求，在新的开发期内还没有形成趋势。住宅不是我们理解的供出售型的公寓或者别墅，我们讲的美国商业地产是指出租型的公寓类型的住宅。为什么这个业态会近两年来上升的这么快，就因为在美国金融危机时期，很多年轻人当时找不到工作就搬回家和父母一块儿住了，等经济复苏以后，找到工作以后希望马上从父母家里搬出来自己单过，公寓类住宅最主要的市场是在25—35岁这个年龄段，年轻的就业人员。另外，像新一代的年轻一代对居住的要求和以前也不一样了，比较老旧的物业和他们现在的生活方式不是很匹配，所以对新产品、新功能的要求是造成了新公寓开发热潮的主要原因。这里面有来自中国的投资人关注这类物业类型，就是我们基金到目前为止关注的主要物业类型。近两年来中国的企业来美国寻找投资机会，从哪个市场切入，怎么样介入，经过美中投资中心、商会和我们，三方一年的合作，我们走出了一条自己的路，找到了对投资人比较有利的合作方式。在美国的房地产投资无外乎是三种方式：第一种是大家比较熟悉买现成的有收益的物业，在美国来讲投资在核心类的物业类型，这种物业有比较稳定的收益，对风险要求比较高的保险公司的基金和退休基金吸引力比大，一般来讲收益率在6—8%，其实这种高标准的物业收益率会低一些。第二种是增值型的投资方式，顾名思义增值型是指买这个物业的时候已经有一定的租金收益了，但是因为种种原因租金收益不理想，你进去以后通过种种手段，通过管理或者管理加上翻新，把物业的品质提升，提升它的价值以后就可以提升租金，就是所谓增值型的投资方式。由中国投资人进入的这类投资，包括大家非常熟悉的复星收购曼哈顿的办公楼，信达在芝加哥收购的办公楼，最近安邦在纽约收购的办公楼，信达那个办公楼有很大一部分要改建成公寓，这些都是对老旧物业重新改造的投资方式，这类物业投资收益应该能达到12—16%。第三种是大家在国内比较熟悉的新建开发的投资方式，投资这类物业大家很熟悉，像万科、万达，像商会其他很多会员企业都在做这种开发型的物业，包括我们的基金也在关注，目前主要投资方向还是在新建开发型的物业。从公司角度来讲，我们帮助万科和铁狮门形成了合作关系，帮助基金和美国的第二大开发商lenner形成了很好的合作关系，因为我们目前投入的一期基金、二期基金都是和lenner合作。在这个投资方式里面有两种做法，大家都比较熟悉，像绿地在洛杉矶和纽约有两个很大的项目，是他们自己的团队在操盘，万达也是这样的做法。 像这种做法从专业角度来评价是风险很高的做法，这个道理比较简单，比如说你让一个美国的开发商来中国做开发，大家觉得是不可思议，同样的道理把国内的团队空降到美国做开发，是不是也会产生很多的水土不服的困难。第二种是现在有很多其他企业，包括我们基金做的这种方式，在美国和有实力的房地产企业合作，万科一直就是采用这种的模式，信达也是这样的合作模式，Elite基金也是挑选在美国这种实例派的公司进行合作。在美国寻找合作伙伴的过程当中，也遇到了一些困难，因为在美国很多的企业对外来的资本本来就比较陌生，另外加上两国商业文化的差异，很多时候美国企业比较缺乏耐心，你要不按他的路数来的话，就不再跟你谈了，其实现在的一些企业，像lenner、铁狮门对中国市场也有长期的关注，因为对两边的市场都有考量以后，他们对来自中国的资本怎么样合作也会更有耐心。我们现在选择这些合作伙伴和项目，主要有三大考量，第一个考量是开发企业一定要在这个领域有相当实力，第二也是非常关键的一点，也是现在中国自有企业到美国做开发遇到的很大的障碍，就是刚才讲的融资成本为什么会那么高，那么难，就是因为在当地没有资信，没有资信成本自然会增高，如果跟和当地很有实力的开发企业合作的话，他们用他们的资信来做担保，成本就会降低。第二个考量，我们要求他们在项目开发过程中产生的开支也要进行保证，所以在最大的成本上保证投资人的利益，比如说刚刚投进去的三个项目里面，我们协议里面就会规定凡是超支的部分由你们来支付，我们不掏钱。这是两个最关键的。第三个考量是项目本身是不是在当地市场，在以后的预期收入来讲是不是一个好的项目。这是三个衡量标准。在投资的基本资金配置上，一个项目的总投入里面，一般来讲40%是用股本来解决，60%是用债务来解决。在股本里面一般操盘方会提供5—10%的资金，合伙方会提供其余的90—95%，意思是说在正常40%股本，60%的贷款结构里面操盘方大概会提供总成本的5%，我们会提供总成本的35%，是这样一个配置方式。相信清算怎么分配呢?比如说按照股本比例达到一个收益率，比如说达到9%、10%的收益率，是按照股本和股权分配，在那个之上就开始有差异了，收益越高分配利润会向操盘方倾斜。刚刚我讲的你在达到了一定的收益率以后，向操盘方的倾斜的意思是说会有一定的绩效分红。一般会分为两段，第一段到90%，是按照9—10%的股权分配，下一段是14—16%是按照一个比例分配，再往上达到18—20%这个区间，按照另外一个比例分配。

其实所有的主要决定，都是要通过我们的批准才能执行，包括一个项目里面支出超过一定限额的话，每笔如果超过5万块钱的话都需要我们批准，所以在项目管理中心我们是全方位的接触，现在这三个项目，每周我们会和他们有一个电话会议，我们有权参加他们在现场的所有会议，每个月向承包方放款，放款的会议也必须由我方签字才能执行，整个项目操作对我们这方是完全透明的，这种透明度保证了可以对项目实行全面监管。补充一下，刚刚说到监管的问题，第二期基金是和民生银行合作的，整套的文件不光是我们在美国的管理团队对开发商的监管，另外还有一个很重要的是民生银行对我们的操作也有全面的监管，所以透明度从lenner一直透明到民生银行这个层面，这对投资人来讲是比较重要的一点。第一、二期基金我们绑定了lenner做，第三期基金是和美国的另一个很知名的，很大的公寓开发商合作，他们的开发量在2013年是美国第二位，他们向我们提供了明年一年的项目库，一共有11个项目，我们现在和他们之间的意向谈判在我们来之前一个月就开始了，现在谈判条件基本上双方都比较满意了，项目的执行从每年一季度开始有三个项目，现在基本上准备工作已经就绪了，在一季度基本上就有项目可以开始投入了。

明年会有将近20个项目在考虑，近期内能够投入的一些项目，到目前为止来自中国的投资，包括绝大多数来自海外的投资还是集中在门户大城市，明年这些项目在选择市场有一些考量，因为这种大城市竞争越来越激烈，地价也在飙升，反而有一些二线城市市场容易被外来投资所忽略，往往会有一些很好的机会，从经济发展、就业机会各方面来讲，和这些大城市不相上下，同时在土地成本上会有一个折扣，像这些城市也是我们明年关注的主要方向。明年这些项目的分布，从东北到东南，到美国的中部、美国的西海岸，都有类似的项目。未来3—6个月，明年上半年投入的项目，大概能有6—7个项目，其中分布的区域是在有洛杉矶郊区的项目，有达拉斯和休斯敦，达拉斯最近的热潮造成这两个城市的发展较比其他的城市有很多的优越性。另外，在波士顿郊区有一个项目，我们觉得是非常有潜力的项目，那个项目在波士顿郊区，大家对波士顿马拉松有印象的话，它是波士顿马拉松的起跑点。还有一个项目在美国华盛顿首都。我们今年秋季，民生的领导和一起参观过的一个城市，这对民生银行来讲也并不陌生。画廊公寓在达拉斯城北一个很高端的名品购物中心那条街对面，它的位置是非常难得的一个位置。另外，还有一个非常大的优势，就是这块地对当地土地持有方是在两年以前在私下进行谈判，这块地本身在规划方面有一些问题要解决，经过两年磨合，当时谈妥了一个价钱，进入这块地当时的价钱较现在市场上的价钱有一个很大的折扣，所以土地价钱也是一个很大的优势。达拉斯和休斯敦是大家比较熟悉的两个大城市，目前从达拉斯到上还有直飞，最近去的时候，听说即将达拉斯到北京会开通直飞航线，因为达拉斯是美国航空公司的总部。

我就介绍到这里。