酆峰：下面进入对话环节。

原来的主题是想投资人谈一下对美国市场的认识和看法，我们可以稍微的转换一下话题，因为去年，尤其是二期基金对民生来讲是一个非常大的一步，可以郎总介绍一下，民生做出投美国的房地产从战略上来讲是怎么样的考量?

郎斌：我们和全联房地产商会共同合作做二期基金，这对我们来说确实是一个战略性的尝试。民生私人银行部和我们地产金融事业部合作做这个事情，地产金融事业部的战略思考是因为他们对公客户，这些最大的开发商，他们都在大踏步的拓展全球性的业务，刚才几位演讲嘉宾都已经提到了，所以很多公司不仅仅是思路，而且付诸了实施。从私人银行部的角度来说，我们面临一个大的战略趋势是中国广大的私人银行客户，他们也在大踏步的走出去，无论是对资产处于全球化配置的考虑，还是由于孩子的教育、移民的实际需要，他们也在寻求风险可控的产品，能够帮助他们在海外做一些投资。这个机会来了以后，这方面的思路有很多国内的金融机构在找我们合作，我们最终选择了全联房地产商会，也是因为一句俗话，不怕神一样的对手，就怕猪一样的队友。我们现在合作的两个大的合作伙伴，一个是全联房地产商会这个团队，另外在美国的lenner，我们也比较信任，这么大的开发商可以帮助我们规避掉一些道德风险方面的问题。这次我们吃螃蟹不是简单的抓起来就吃的，这个基金经过了民生银行私人银行内部严格的风险控制流程，首先经过了总行的创新产品的委员会，这是总行级别的审查。之后又通过了私人银行产品风险委员会的审查，在此基础上我们经过法律合规和适销性声誉风险的管控之后才做出了这么一个审批的决定，经过前期大约将近一个季度的精心准备，现在顺利了完成了二期的募集，所以我们也有信心。聂会长刚才的讲解里面非常详细的把整个投资模式，尤其是标的资产的风险和收益的情况给大家做了介绍，所以我们相信这个模式，投资一个实实在在的美国公寓资产，对于私人客户来说，考虑风险后的收益是非常可观的。

酆峰：这个产品是私人银行部作为执行单位，郎总是风险管控的专家，从风险的角度，因为您自己对美国市场比较了解，自己也已经对美国投资各方面有了比较深的研究。去年我们组织民生银行做了一次考察，您在去以前和去以后在风险上会不会有一些顾虑，去之后是不是解答了你的一些问题。

郎斌：我看到有两块儿地在那儿放着心里就踏实了。这之前我们沟通大致的投资标的资产，包括预期回报，我们看了以后心里还是比较有数的，实地去看了看还是印证了我们之前的想法，在美国投资最大的好处，和国内相比绝大多数事情都是非常透明，非常清晰的，没有乱七八糟的不确定因素和风险，这也是我们愿意作出尝试的原因。

酆峰：刚刚也提到过，由民生银行介入，由人民币投到海外的方式也是首次的尝试，很高兴我们成功了，在这里面也牵扯到不光是美国的法律，不光是中国的法律，因为我们是通过第三国的基金投出去的，所以在法律架构的设计上有很多要解决的问题。姚律师可以介绍一下，在公司整个投资架构的法律架构设计上，中伦是大家所熟悉的有实力的法律事务所，可以想大家介绍一下国际基金的法律架构需要解决的一些问题。

姚平平：很高兴今天来参加Elite基金的发布会，我是中国香港的，我们做海外基金做了很多年了，Elite是做美国房地产投资，大家也看到了，我们之前做的比较多的是像凯雷、天使、中信、中基，他们在中国境内也投入了很多基金项目。他们来到中国的时候，要符合中国的规管，当时国内的朋友看到了一堆钱过来了，你看到摩根斯坦利的钱过来了，凯雷的钱过来了，买了一栋楼，这些钱不是他们的自有资金，主要是在凯曼做一个虚拟的基金，他们的基金法比较完善，也没有税。大家跟海外基金打交道很多年了，就像我们说的不管是凯雷、黑石、摩根斯坦利，当他们进入中国的时候，他们的钱也是从凯曼募来的，从各种各样的投资者那里募来的，长期以来我们和国外的投资者设立海外基金，Elite还是很创新的，我们帮Elite做完了之后还写了一个案例报告，我们自己觉得非常兴奋，一个比较国际化的团队按照国际惯例投了一个美国的项目，LP背景来自于中国，从我们律师的角度，合规性的私募发行，不管在中国要有怎么样的合规性，在香港进行私募发行有什么样的规定，在其他的地区进行私募发行有什么样的规定，这是我们要考虑的。另外，怎么样把钱募到，每一支基金都有自己的DNA，我们作为一个基金律师，我们能够给客户的是根据潜在的项目特点可以帮客户提一些建议，就是市场上常见的一些基金投资期是什么样子的比较好，比较平衡。尤其是国内的LP没有自己的律师，我们写蓝本的时候尽可能的让LC能够懂，尽可能照顾到LC的利益，但是我们会根据我们的项目既要保持高效又有灵活性。由于我们的基金要利用杠杆，在基金的文件里怎么样预留用杠杆的空间，由于这支基金可能会管理多支基金，我们怎么样处理利益冲突，还有就是这支基金有优先列候，在收益分配的时候是什么样的写法，比如说跟大牌的美元基金不太一样，我们做的PE有的时候锁定期非常长，要十几年。最近我们也做了一支周期不是很长的，中石化的红改的100亿，有两个是我们做的，一个是100亿，一个是65亿，这个基金跟喜神很不一样。我们非常兴奋能够为Elite这样一个很国际化的团队，有非常好的项目，又有机构投资者，还有国内的高净值客户，而且Elite的投资人都是聪明的投资者，很多是国内的开发商，当条款定下来的时候，撰写的过程中，我们没有遇到过不可预见的，或者中途这个基金消失了，募不下去的情况，一切都是按照计划进行的，对于一支新的基金来说我们印象非常深刻，很少见。虽然是年轻的基金，但是经验很老道。

酆峰：刚刚美国使馆的戴贝琦也讲过，做这种基金一定要利用机构他们的专长来做这件事情，所以律师是我们这边下了相当大的功夫和中国香港、美国不同的专业律师做出来的结果，美国是一个法治社会，法律架构一定要在法律上做到无懈可击才可以。从投资人这方面来讲，刁总您是来自于互联网行业，您作为投资人来讲，对投资中国和投资美国，在这两个中间您开始选择投资美国，能讲一下您做这个决定的过程吗?为什么美国对您有这样的吸引力?

刁志中：非常感谢有机会跟大家交流一下。做这个投资不是以公司的方式来做，应该说以创始人个人的资产做的事情，我们个人做这个事情又跟公司的业务有关联，公司在2008年在美国成立了自己的子公司，美国市场也是全球第二大单体房地产建设市场的国家，我们的业务主要是为这个行业提供软件产品和服务的公司。我们公司的国际化一直也在进行中，美国市场一直是我们的想进入的一个巨大的市场，想参与这个项目正好也是一个机会，因为进去之后我们可以更深入的去了解美国房地产开发的全流程和全业务，这样的话可能我们的产品在这个项目上可以有机会做一些实践。如果有可能的话也可以有一些磨合，把我们的产品推向美国。再一个，在这个过程中学习美国房地产开发的模式，包括相关的信息化服务产品和内容，是不是把这些内容可以借鉴之后再带到中国来。

酆峰：这和我们一期、二期，尤其以开发企业为主的很重要的诉求，他们想在海外有海外战略，所以提出了这个要求，希望能够在投资过程中，不光是以被动投资人的身份介入，同时也可以在操作过程中能够从美国的合作伙伴那里得到一些借鉴。下面请周楠介绍一下，我们在选第三期基金这个项目的时候，我们的选择标准向大家简单的介绍一下。

周楠：在美国这样的国家投项目，像郎总讲的，应该是既选合作伙伴，也要选项目，你仅仅选项目，有一个好项目没有一个好的执行方，没有丰富的本地经验，这个项目看起来不错，但是有很多风险是不可控的，就像郎总讲的不怕神一样的对手，只怕猪一样的合作伙伴，讲的非常到位。我想，我们第一选的是神一样的合作伙伴，有了神一样的合作伙伴，这种合作伙伴不会选择猪一样的项目。所以，整个思路就是这样，我们从开始来讲，得益于全联房地产商会这个平台，在政府层面、协会层面跟美国的主流开发商以及协会有很紧密的联系，在过去的一段时间内，通过我们的业务证实给了美国开发商，我们可以做到我们说到的东西，因为在美国，特别是过去的12—18个月左右的时间，有很多中国的开发商过去，来了一车的中国人，看了项目走了，6个月以后就没有消息了，这样的很多，美国也有一些视觉疲劳，所以很多大的开发商没有背景跟他谈的话很难谈，为什么呢?因为已经在美国有三、四十年的历史了，他自己有了一批成熟的开发合作伙伴，像刚才你提到的凯雷、黑石是他们固有的合作伙伴，已经合作了多个项目，合约已经谈好了，新的项目拿给对方看，看了以后就可以做，为什么找中资做，这实际上也是一个问题，我们也反复问自己，为什么他要来找我做，一个好的项目不找别人做来找我做，实际上我们跟他们谈到最后，他们希望资本风险的分置，2008年无论好的项目还是坏的项目一概拿不到钱，因为美国所有的资本都冻结了，所以他希望在经济不同周期的时候有不同来源的资金，本身不一定是项目不好，但是需要有资本的分置，对于我们来讲，我们不希望比黑石和凯雷谈的条件更好，但是起码我要跟他一样，最后实际上谈下来的条件，我们也是跟lenner这样一个合作伙伴，他是世界最大的养老基金。有了商会的平台，有了信任，做成了交易以后这个门就打开了，现在有了民生银行这样的战略合作伙伴，实际上给我们是非常大的助力，从项目来讲，我们在美国除了自己选项目，因为选项目直觉很重要，但是我们不是完全依赖直觉，我们请了美国最顶尖的市场调查公司来协助我们做这个工作。一方面我们跟美国前几大开发上谈整体的平台合作，把明年半年或者一年的项目拿给我们看，另外在选项目的时候，我们请了当地最权威的市场调查公司帮助我们在十几个分项分别打分，从市场方面、从财务方面、从成本方面、从竞争的角度，从合作伙伴在当地的实力方面打分，最后打分完成后经过汇总整理共同给投资委员会来确定项目的投放方向。

酆峰：时间关系，可能我们今天就要在这儿打住，大家下面有什么问题可以随时跟我们联系。好处是我们美中投资中心主要是负责美国方面项目的评判，一直到最后这个项目的管理工作。在国内的团队由喜神资产这边负责，所有的问题可以和我们的管理团队沟通，这样的话国内的问题可以由他们来帮助大家解决。

主持人：非常感谢大家，今天的论坛到此结束了。谢谢大家!