Eniemei 2014年美国房地产投资创新论坛

时间：2014年11月26日 上午

地点：中国美国商会

主持人：尊敬的各位来宾，大家早上好!

2014年美国房地产投资创新论坛正式开始，非常高兴今天大家一起在感恩节之前召开今天这样一个会，这个会议非常有意义，因为今年商会做的核心活动大概有67个论坛，今天论坛的规模不是最大的，是一个比较小型的论坛，今天这个论坛也是一个非常有实效的论坛，为什么这样讲呢?因为今天我们的合作方有美国大使馆、美商中国中心、民生银行、房地产商会，这是几家合作的结晶，去年3月份在北京做第一次关于明确想投资美国的房地产论坛开始，现在的核心副会长单位已经投资的金额我知道的至少在10亿美金以上了，下一步商会的42个副会长单位已经或正在投资美国，所以投资美国已经成为了热点，而且在投资美国过程当中，我们感受到美国使馆对我们的大力支持，从第一次活动开始就是美国使馆的支持。在今年以后，基金又得到了民生银行的大力合作，这种合作走出了创新的第一步，今天召开这个论坛既是一个庆功，同时也是一个启动，让新的一起能够更好可持续的投资美国，这样促进中美两国经济的发展，也能促进中美房地产企业更好更安全的发展。

下面进入第一个议程，有请美国驻华大使馆的董事衔商务参赞柯安平女士，大家欢迎!

柯安平：尊敬的任志强会长、聂梅生会长、李彬行长助理，女士们、先生们，大家上午好!

我代表美国商务部、美国驻华使馆商务处感谢CRECC邀请我参加2014年美国房地产投资创新论坛。在2014年奥巴马总统承诺美国向中国开放的投资政策，美国非常欢迎来自中国的投资，同时也非常欢迎来自世界各地的投资，这些外来的投资对美国的经济增长和重建基础设施提供了新的资金。同时，有助于创造美国国内的经济，这些投资对美国经济增长和重建基础设施提供了新的资金，同时又为创造美国国内就业机会，我们希望看到来自中国越来越多的投资。

在过去的几年中，中国投资在美国的方位从小型企业到大型国有企业，包括中石化的25亿美元与(戴维)能源公司合资企业，以及大型的民营企业，像万达集团、新奥元集团、福耀玻璃集团等等，国有企业像中航工业、中国工商银行都在美国有成功的投资。根据CRECC的介绍，2014年CRECC的会员公司在美国加州及德州已经投资了1亿6000万美元，用于公路建设项目。希望今后CRECC还会继续投资，并扩大到其他领域。美国商务部是美国政府促进贸易发展的领先机构，我们建立促进中国和美国之间的贸易关系，我们不仅促进美国出口，也协助中国企业投资美国，一会儿我们的经济处的同事将给大家介绍美国的投资环境。

在过去几十年间，中美的双边贸易和投资对两国都带来诸多利益，从2005年开始美国驻华使馆商务处和CRECC在建筑领域就有着密切的合作，今天CRECC组织美国房地产投资创新论坛是我们合作的一个平台，我们希望今后继续加强合作，并预祝今天美国房地产投资创新论坛成功。期待在不久的将来听到你们再次投资美国的消息，再次感谢!

主持人：非常感谢柯安平女士热情洋溢的致辞，她欢迎我们再次投资美国，今天我们的会就会启动第三期投资基金，从我们第一次项目的开始就得到了美国使馆的热情支持，因为当时美国使馆打电话给洛杉矶市长接待我们，选择了一个非常好的项目，商会在这么多年的成长当中，聂会长一直主张我们商会走出去，这时候美国使馆扮演了非常好的桥梁作用，最近商会的重要活动都是和美国使馆一起合作。刚才跟任总汇报说，今年的年会很大一部分也是和美国使馆的合作。下面有请商会执行会长任志强先生致辞。大家欢迎!

任志强：感谢美国使馆给我们这样一个交流的机会!

讨论在美国的投资问题，不是今天才开始的，几年以前聂会长代表我们商会团到美国进行了交流和考察，历年也促进了多个投资项目，其中包括华盛顿、洛杉矶、旧金山的政府官员都和我们建立了比较密切的联系，中国在境外投资已经进入到了一个特殊的发展阶段，最近一段时间我们连续参加了四个使馆类似的活动，包括美国大使馆、加拿大大使馆、澳大利亚使馆、法国大使馆，比如说法国使馆也提出要进行大巴黎的新建设，政府投资200公里的高速铁路，修建50个站，其中每个站都提供了一些可以进行房地产投资的土地。从这四个使馆情况看，目前法国的吸引力相对是最低的，除了语言上的问题以外，还有法律问题。刚才商务部长跟我谈到了一个问题，就是中国的企业到境外去投资面临多少困难，其中一个我们希望有一个好的当地合作伙伴，以便了解当地的法律审批手续等等。因为境内境外之间还是有一些差别的，而我们的很多企业恰恰是利用了当地的一些好的合作伙伴而取得了比较好的成绩，比如说万科和铁狮门合作以后，他们已经连续开展了两、三个项目。铁狮门在当地来说是很优秀的企业，他们能够很容易的提供对当地的法律审批，以及相关事物的支持，这对国内去境外投资的企业来说非常方便。万科的优势是他们在国内吸引了大批的客户，所以在旧金山的项目中60%是国内的客户购买的，只有40%是当地购买的，40%中也有一部分是当地的华人购买的。这样的话，就形成了一个可以迅速完成销售的特点，而且在美国可能更多的习惯于开放式的厨房，而中国人更多的习惯于有一点封闭，这些生活习惯恰恰需要中美双方共同合作，既符合中国人的要求，也符合美国人的要求。奥巴马这次给中国人送了一个大礼，就是可以提供十年的签证，十年的签证对中国人的影响就是可以更方便的去美国陪读，更方便的把子女送到美国去进行教育，他们也需要住房，所以可以看到中国去美国的房地产投资在不断的升温。同时，有吸引力的是前一段时间澳大利亚和加拿大，加拿大因为移民政策的改变影响了一大批中国向加拿大的移民项目，也影响了原来在那儿投资的地产商。美国恰恰是一个放开的趋势，而加拿大是收紧中国移民的趋势，这就造成了反差，上次我们在加拿大使馆也遇到了一些政府需要改变相关政策的矛盾。澳大利亚和马来西亚是中国人希望有更多移民倾向的国家和地区，美国的十年签证附带着可以在30多个国家免签证，这个作用可能是其他的国家难以替代的签证作用。所以，只要美国政府用更开放的办法去应对可能出现的投资高潮，提供了更多的方便，有可能会吸引更多的中国的基金到美国去投资，也吸引更多的人到美国去接受教育，甚至于移民。恰恰是在这样一个时刻，我们举行这样一次活动，提供一个很好的投资平台，让中国的投资商们和地产商们更多的了解美国的政策和美国的市场，这样的话有利于吸引更多的中国投资过去。确实，08年的时候两个国家都遇到了地产的低潮，但是在美国逐步开始经济回升和地产回升的时候，中国也还在政策的摇摆中不断出现一些新的问题，于是可能有更多的资金会进入到境外投资，最重要的是境外资金和境内资金的成本差别是巨大的，大概要差5—6个点，如果杠杆率是4倍的话就差了20个点的资金成本，这为在境外投资带来了极大的吸引力，有可能仅仅因为利率差就形成了很好的投资洼地，带动更多的投资到这些低资金成本的地区进行投资。我们商会的作用是希望在中美之间搭建一个平台，吸引更多的商会会员到美国进行投资，给他们开辟一些新的投资思路，开辟一个新的渠道，我们希望双方的合作能取得成功，再一次对美国使馆和美国投资平台商会给我们建立这样一个机会表示感谢!谢谢各位!

主持人：谢谢任总的致辞，下面有请美国驻华使馆经济处官员戴贝琦女士介绍一下美国的投资环境。

戴贝琦：各位早上好!

首先，感谢任会长、聂会长、李助理，感谢你们组织了这次出色的论坛，非常荣幸能够与在座的各位出色的演讲嘉宾一起讨论中国对美投资。任会长，非常高兴听到您刚才提到了在我们美国使馆组织的房地产论坛的活动，您也参加了，并且您也提到了在那次活动中有铁狮门和万科和其他一些行业领袖参加我们这次论坛。而且也非常感激您能够与美国使馆经济处的微博，就是美国使馆投资美国进行积极的互动。聂会长，我也极为感谢您，您与在促进中国企业投资美国的各类活动都与我们有紧密的活动，最重要的就是今年5月我们一起合作的一个房地产投资活动。我认为，今年5月的这次活动是一个极好的机会，使得商会会员企业能够直接的接触在美国的商业伙伴、专业顾问，以及一些项目，而且我非常高兴的看到5月份参加了商会的会员单位今天也来参加了第3期基金的发布会。正如刚才柯安平女士提到的，这是一个非常令人激动的Elite投资基金扩大的仪式。对于任会长、聂会长以及钟彬秘书长，以及所有在商会的朋友们，我恭喜你们这支基金取得的成功，我非常激动的听到这支基金仅今年就已经在美国有投资2亿美金左右，并且将会在未来每年翻番，我也非常期待的听到你们未来在美国投资的项目，我们也非常愿意支持你们的投资。现在我想通过几页PPT，与我的同事一起跟大家讲一讲，美国如何欢迎中国投资的。

我的报告分为三部分：第一部分关于在美国的投资回报率是非常好的;第二部分是中国对美投资增长迅猛这么一个趋势;第三部分简单给大家介绍一下美国政府做了哪些事情使您更便捷的投资美国。

第一部分：关于投资美国能够取得极佳的回报。

大家知道，美国是全球外国投资首要的目的地，2013年一年就吸引了1930亿美金的投资，与其他发达国家相比，我们吸引投资的力度也越来越大。因为美国有庞大的市场，高素质的劳动力，世界级的科技和品牌，使美国吸引越来越多的投资，尤其是中国的投资。这是因为四个重要的关键因素：这四个关键因素是市场、低价能源、高产出的劳动力、可以预见的投资市场。第一个重要的因素是除了美国本身就是一个巨大的市场以外，美国还有20个自由贸易协定，使得外国的生产商能力在美国设厂并出口全球，免关税或者无关税。第二个关键因素是低廉的能源，美国的天然气价格是亚洲的25%，并且预计到2020年美国的电价将比其他发达国家便宜50%。第三个关键因素是美国的劳动力是世界上受教育程度最高，最具生产力，最多样灵活的劳动力队伍之一。第四个关键因素，如各位所知，美国是创新方面的领袖，并且美国还有强大的知识产权保护和透明的可快速解决纠纷的法律体系造就了可预见性的投资环境。

第二部分：目前中国对美投资增长迅猛的趋势。

中国对美投资2013年是翻番，我们相信今年肯定也会达到新的高的记录。如各位所知，你们也有第一手的经验，中国投资者是在全美各州都找到了非常良好的机会，而且中国的投资涵盖的行业非常的广泛，美国的房地产是中国投资的重点行业，2013年公开的投资交易从2012年的3亿多美金，飙升到了2013年的30多亿美金。谢谢各位积极的对美投资，我相信今年会轻易的就破这个纪录了。目前来讲，大家从图上可以看到，中国对美投资的房地产目前相对来说集中在比较少数的几个州，但是我相信这个图标明年看就会不一样了，因为各位的投资看上去就会很不同了。

第三部分：美国政府做了哪些事情能够帮助您更便易的投资美国。

非常感谢任会长刚才在他的发言中提到了美国政府所做的一些事情，很高兴这使您感觉到投资美国便易了。到2020年，中国对外投资将达到1—2万亿美金，我们希望更多的中国公司加入到其他的已经成功投资美国的公司队伍中。潜在的中国投资者在与我们会面的时候，经常告诉我们以下三方面的问题：首先是了解美国的体系;第二寻找具体项目以及识别美国合作伙伴;第三能够到美国访问了解项目情况并会见合作伙伴。美国使馆所有部门都致力于帮助中国企业家能够获得相关的信息，能够到美国去投资访问。对于我们来说，今年是相当忙碌的一年，首先我们发起了大使投资论坛，大使投资论坛是以行业为基础，邀请了美国以及中国的CEO、董事长能够会面，并且在其中一个活动中我们邀请到了铁狮门和万科的代表来给我们讲一讲他们非常良好的合作经验。在今年的3月我们的大使带领了一个中国的代表团参加了由美国商务部组织的选择在美国投资的一个峰会，几周以前我们也帮助美国国务卿赫里在北京组织了一个CEO圆桌会，我们在圆桌会上讨论了对美国的投资以及创新，也是今天会议的主题。请大家也跟我们今天在座的商务部的同事紧密合作，因为他们会在全年组织一系列的选择美国的活动。当然，投资于不熟悉的市场当然会遇到新的挑战，美国的50个州有不同的税务构架、法律体系以及对投资的财政激励政策。那些已经成功投资美国的中国公司都告诉我们说，他们认为他们成功最受益于专家的专业建议，无论是他们自己的合作伙伴还是专业的顾问，比如说投行、会计师事务所、会计公司、公关公司、管理咨询公司、其他专业服务机构等等。就像刚才任会长提到的那样，我们也认识到如果吸引中国投资需要让投资者更容易的高访美国，了解项目，会见潜在的合作伙伴。因此，为了让中美双方的交流更便易，我们美国总统奥巴马刚刚宣布了签证有效期的延长，目前短期的商务和旅游签证有效期延长到了10年。昨天晚上我也登录到我们的网站上下载了一张照片，就是我们国务卿赫里把第一个有效期10年的旅游签证给了一位非常可爱，非常高兴的一位女士申请人。因为我们使馆签证处的同事们不懈地努力，尽管想要申请去美国的申请人越来越多，我们经历了许多申请的高峰，在这样的情况下我们大大减少了签证需要面试的等待时间，去年我刚刚到这儿来的时候等待的时间差不多要100多天，目前等待的时间只有5天左右而已。所以，大家可以看到，我们正在不懈地努力使得您投资美国更方便，更容易。当中国公司在走向世界的时候，我们诚挚的希望各位能够投资美国，因为我们知道外国投资对美国的经济是十分关键的，对我们的经济增长、就业、生产力都至关重要，同时投资美国也使得中国公司的业务本身能够增长，令业主和股东都收益。我们的努力将继续发展扩大，为中国公司提供更多投资美国的机会。如果您有兴趣了解更多如何投资美国的情况，请访问我们的官网和我们的微博，美国使馆投资美国，以及我们的网站。美国驻华大使馆和5个领事馆愿助您探寻投资美国的机会。非常感谢!

主持人：我们非常强的感受到美国大使馆在中国去美国减少流程的成效，商会到现在已经有13年多的历史了，这13年当中我们经历了三个阶段，第一个阶段是聂会长把去美国的标准，国际的标准和品牌引进中国，第二阶段是把美国的资本引入到中国，第三阶段是中国走出去。在走出去当中，尤其这两年我们有战略、有目标，也有一些实践，下面有请聂会长给大家讲一讲美国投资平台以及Elite投资基金的介绍。

聂梅生：大家上午好!

我很高兴能够代表全联房地产商会来介绍一下整个中国海外投资情况。为什么现在要投资美国?为什么现在是最好的时机，这是大家最关心的一件事情。实际上是一个逆周期的配置，正好美国的周期和中国的周期走到2013年以后，尤其是进入2014年以后是一个非常明显的逆周期，美国从08年金融风暴以后，整个经济周期进入下行，到了2012年以后开始上行。上行阶段在当时中国有很多的经济学家判断，到底会不会第二次探底，会不会“W”型等等，现在看来2014年美国经济数据给了我们一个信心，它确实处在上行的周期，而且比较稳定。中国也看的很清楚，2013年以后中国的经济开始进入新常态，也就是说它的增长从两位数变成了一位数，从10%以上的GDP的增长慢慢进入到7、8%，尤其到2014年宏观经济探底的趋势比较清楚，尤其是房地产可以说是惊心动魄，所以正好形成了逆周期，在逆周期过程当中大家对未来的预期发生了变化，就是在中国的房地产界、投资界不再追求高回报、高利润，而是追求稳健。不再认为美国不会再不稳定，还会探底，因为它已经开始恢复期，这种情况下对我们很重要，由逆周期的资产配置现在已经深入人心。

对投资的回报也开始进入常态的心理，不再认为中国可以永远是一个投资回报率很高的国家，也不认为美国永远是投资回报率很低的国家。讲一下美国的情况，是不是真的进入了低速稳健增长，我想是这样的，通过美国的一些数据可以看得出来，2014—2015年的尾端开始上升，明年会比今年高，预期在2.25—3.25%之间，这个数据可能比预期的还要高一些，整个宏观经济在上升。非常重要的一个数据就是就业水平，在2007年达到高点，现在已经超过了就业峰值水平，这是一个经济非常重要的一点。对中国来说，所有的调控政策说到底最先考虑的还是就业。按照美国的资本化率来看，美国十年国债和资本化率的差别，十年期的国债回报率比较高，大家都跟踪美国债，如果资本回报率高的话就会去投资。2013年以后已经开始更多的，未来几年房地产投资对机构资本更有吸引力，更有投资的可能性。从利率来讲，可以看得出来经济和资本的投资情况和回报情况，我们走出去现在是一个很好的时机，从美国的经济情况可以得出这样的结果。

看一下美国的房地产市场，房地产市场毫无疑义的是06、07年出现一个峰值，08、09年有一个非常低迷的阶段，现在可以看得出来在2013年第四季度已经开始恢复，2014年比去年还要好。刚才在这儿谈的时候，已经有一些朋友们说，抄底已经错过了，但是我们还赶上了稳定的回升的上升期，控制率进一步下降，上升期给了大家更多的信心，尤其是一线城市。从分类的房地产市场可以看到一个情况，恢复的最快的分类市场当中，最高的是CBD的Office，恢复的最快，CBD区的Office特别能代表经济，如果经济不好，这块儿的办公楼肯定空了，如果经济好，最先恢复的就是CBD区的办公楼。第二就是出租公寓部分的上升，所以从Elite的基金来讲，前面几个项目都选的是出租公寓部分是有道理的，因此它上升的比较强劲。可以看得出来，尾端的曲线的数据是2014年上半年的数据，是这样一种情况，各类地产都在回头。中国和美国逆周期的情况我就讲完了，中国正好是各项都在往下掉，美国各项都在往上涨的阶段。

中国海外投资的类型，房地产有三类：企业投资、个人投资、移民投资。这三种情况是不一样的，当然有一些是混合的，在企业投资里面含有个人投资，在个人投资里面又含有移民投资。我分别讲一下这个情况。

中国企业海外投资房地产这一块儿，呈现一个爆发式的增长，今年一季度房地产对美投资超过了去年全年，一个季度好过去年全年，上半年大概是371亿美元，这个数字不是特别准确，因为现在的统计口径是一个企业、一个企业往上加，有的企业不在统计范围之内。上半年大概是400亿美元的情况。中梁洋行的统计曲线也不是特别靠谱，报出来去年全年是150亿，今年的数据肯定要高得多，从这个曲线可以看得出来，09年跨境投资在房地产当中只占7%左右，2009年以前基本上没有，后来跨境投资越来越多，最后涨到了37%，现在这个数字是根据几个公司做的，我最近跟很多中国的上市公司交流过程当中，在年底或者年初的时候，很多公司在做2015年的规划，或者说有些在2014年的生产配置的规划当中是20%投国外，这一点我是可以肯定的，甚至有些企业还会更多，起码15—20%配置到国外去。这就是说，和中国整个今年房地产形势有关系，和整个政策环境都有关系，这20%的配置差不多能够说明中国目前对投资海外的战略。

现在投资海外是怎么样的呢?海外房地产有比较好的回报率，相对于国内来讲，IRRR这部分有些已经超过了国内，能做到20%、18%的话，已经超过了国内的项目，而且更稳健，投资回报率已经和中国2015年以后相比要好，这是一个很大的变化，原来是不愿意投，中国赚钱那么容易，美国那么一点的利润，我去那儿干吗，还不如在中国赚钱，现在的想法变了。再一个，中国房地产市场预期下降，而且这次软着陆，恢复期会比较长，不会特别的快，走出去的战略国家扶持，包括这次十年签证，包括中国的人民币出境限制等等，中国支持走出去，这个政策是和原来不一样的，也是逆反的。所以这三大因素一个是回报率预期的变化，一个是国内市场预期下降和走出去的政策扶植，这三个因素促使了中国企业走出去。

原来是一、二梯队比较多，最早走出去就是VB、中海、万科这样一些大企业在走出去，实际上最早走出去的澳大利亚、美国、英国，现在不是了，除了万达、绿地这样一线梯队以外，二、三线梯队相对效的上市公司，或者说不是上市公司开始投资海外。所以，一、二、三梯队纷纷都走出去，而且城市也不是光集中在洛杉矶、纽约这样一些大城市，开始散布在美国的各个州，这个情况是在发生变化。

另外，从形态来讲，我们分析一下，大概以四种形态在走出去。第一种：开发投资，目前的情况来看，开发投资比购买物业的要大，这两个是最开始走出去的，基本上这两个比例是2/3、1/3，2/3是在开发商，从中国海外投资交易监测当中可以看到33宗交易当中22宗是买地开发，大概11宗是购买物业。第二种：复星收购日本房地产基金管理公司，开创了中国企业收购国外资产管理公司的新模式。第三种和第四种是基金类，分成房地产投资基金，房地产投资基金主要是找海外合作伙伴共同开发，另外是直接自己开发。现在我们做的Elite海外基金，就是找美国主流的开发企业一起做，体量排到美国前十的合作伙伴，万科也是和铁狮门一起合作，找美国主流的开发企业合作。还有一种是直接买美国的物业，甚至买美国被低估的一些不良资产，或者是不良资产包，像(盛世神洲)的做法。还有就是REITs，REITs这件事情在中国开始预热，各种各样的声音，楼梯上听到很多动静，但是还没下来，我想会很快，这件事情我们也在紧锣密鼓的跟证监会、基金协会一起弄这个事儿，准备推。因为在这次政策当中明确提出了REITs和MBS这样一种模式，这件事情在出海的这部分可以在美国上REITs，取得了经验以后我们推动中国的REITs，我们叫出口转内销，也是一种办法，现在已经开始这样做了。这四种形态一起在向海外投，如果这四种形态都能取得很好的经验，不仅会对我们的投资有很好的回报，回来以后对中国房地产的业态和房地产金融会有很大的提升。而且目前这个情况也是我们的央行，我们国家的金融管理机构和房地产管理部门所支持的，所以现在是一个百花齐放的时期，也是很难想象的情况。这是企业投资的情况，我算了一下，上半年是300亿的话，下半年会比上半年多，企业投资这个数字肯定比去年多得多。

第二块儿是海外购房，海外购房的热度也非常大，这里面有些是移民，有些还不是移民，就是为了个人资产配置。我估计在民生银行的数据可能会更准确一些，持续升温主要是人群比去年增长了20%。数量增长了20%，金额增长了15—80%。这个数字是很鼓舞的一个数字，民间的个人资金投向海外购房。美国的(NAR)的数据是美国政府非常关注的数据，今年7月份发表，一个年度中国人在美国置业的总额就是220亿，几乎等同于企业投资的数字，这个数字加到一起形成了美国的市场，为什么美国人也好，中国人也好，他说你们中国的企业出去盖房子卖给了中国人呢?从这两个数据可以碰得上，都是二、三百亿，当然不一定是一对一，中国人出去买房子一定是买中国开发商的，但是从中国的市场可以看得出来，你在美国投几百亿美元的开发，中国人出去买房子也买了几百亿，这个数字是碰得上的。占外国人在美国置业总额的24%，这是到今年3月份的统计，今年3月份以后的数字肯定比这个数字大。按照平均数的话，今年也有50%的增加，这个数字还是很大的。

上半年中国购房者海外购房的目标国家仍然是美国，占了26%，第二位是加拿大，然后是澳大利亚、新西兰、欧洲。美国的城市居于榜首的是洛杉矶，其次是伦敦、墨尔本、旧金山、纽约、温哥华、悉尼、西雅图、波士顿、休斯敦这样一些国家，从这里可以看出美国占了六个，回头客还是很多的。

2013年美国移民官方数据，中国移民数排名第二。中国人善举美国绿卡的榜首，EB-5签证的发放中国人连续八成，以至于美国从1990年实施这项法案以来，第一次出现中国名额在财政年度结束之前用完。房地产商会平台投资海外集体启航，我们有一个国际平台、资金融通、客户选择、资产配置，搭建了政府与政府之间，行业组织之间、龙头企业之间的三层平台，政府之间就是和美国大使馆的交流，行业组织主要是和美国的ERI(美国土地协会)，美国的经济人协会都有很好的关系，另外和美国的龙头企业，比如说铁狮门这样一些更多的龙头企业之间搭建了三层平台，让大家走出去。同时，在美国大使馆的帮助之下，我们也成立了中美投资中心，落户洛杉矶和纽约，去年光棍节那天美国纽约市的市长授予这一天是全联房地产商会日，因为那天我们在美国，和洛杉矶市长也签署了合作备忘录等等，和休斯敦的贵宾谈对美的投资，这几个地方我们都有投资。

刚才任会长、钟彬秘书长也讲了，统计下来，CRECC中44家副会长单位当中有22家投资海外，副会长当中就有一半投资海外，另外还有10家明确在做计划，万通、富力、绿地、SOHO、中科、复星都已经投资海外，都是我们的副会长单位。我们服务平台的内容是：基金、法律项目推介、整合机构投资、美国相关的机构开展活动，APEC期间我们和美国的国务卿专门谈对美投资的事情。

下面讲一下Elite国际部动产投资基金到底是怎样的架构?为什么能够做到三期?

我们是一个中心，两层基金。这个中心是美中房地产投资中心，就是说全联房地产商会授权的在美国的办事机构，就是我们在美国有一个落地的办事机构。这个办事机构在洛杉矶，两层基金一个叫机会基金，一个叫项目基金。这个基金是由商会旗下组织的，所以有一个平台型的机会基金，也就是把品牌、项目资源整合服务的平台，这样使商会的成员都可以进来，和一般的基金不太一样，有一个机会基金。下面是具体的项目基金，从机会基金到项目基金，到海外项目这样一个机构。我们在做这件事情的时候，这支基金在凯曼注册，叫Elite国际机会基金，发起了机会基金的发起人大会，就是平台型的基金。它是有限合伙，下面进行项目基金这样一个层次。

一期的基金架构，从GP基金的管理，主要是机会基金、有限合伙，GP百分之百的进入二层GP，主要投资人投资30%以上就要共享上面GP50%的权利，这个GP我们主要是投了洛杉矶的一个项目，已经开工了，在今年6月份开工，基金规模是2600万美元，基金期限是3+1+1年。投资方式是股权投资，主要投资人可以共享30%的业绩。它的意义是什么呢?国内最早的以美国房地产项目投资为标的的合伙制基金，主要投资人是带动和发起，保证项目的投资和运行。这支基金主要是开发商投，开发商投30%以上就变成3个GP了。通过这个项目我们取得了实际的磨合，取得了经验。这个项目比较合适，当时在美国最低点拿的地，回报率相对比较高，起到了示范作用。

二期基金和一期基金最大的不一样是在第二层形成了优先列候，由民生银行私人银行部募资优先级的LP，他们占65%，列候级占35%，这样形成了一个杠杆，这是一个很大的突破，其他的还是GP。这样的话，使原来由开发商为主体掏钱，变成了由机构募资形成了优先级的LP，这样就放大了，同时使这个基金更加丰满了，这是一个很大的突破。民生银行这次的介入已经投了这样一个项目，还是和lenner合作，一个是在休斯敦，一个是在达拉斯，这个项目已经顺利的出去了。这是Elite2的优先列候，35、65的投资比例，形成了100%之后，和lenner之间还有一个敢干，他们要投20%，两方面加起来是80%，然后去融美国的开发贷。美国的开发贷跟中国的不一样，Elite基金融美国的开发贷只有2.5%的利息，相当的便宜，和中国不能比。Elite2我还不知道，因为数据上没有，开发贷大概会涨，因为美国在加息，但是还是跟中国有相当大的竞争力。两层的杠杆跟中国是不一样的杠杆，应该说杠杆率比中国要高得多，中国现在自有资金，据我们连续统计数据，开发企业的自有资金已经超过50%了，没有什么杠杆了已经。它的意义是已经投出去的两个项目，它的意义是投资优化引进了机构投资人，是中国第一单以美国房地产项目为投资标的的集合资管项目，这是第一单，和民生银行一块儿做的。第二个意义是结构优化，优先列候结构设计通过了杠杆效应，迎合不同投资类型的人，放大了基金规模，因为民生这边要投65%。另外，这个理念比较先进，消除了非标类金融产品两大不可逾越的障碍，一个是刚性兑付，一个是过分依赖担保，这两大毒瘤在我们的基金里面没有出现。这个事情谈的非常好，大家根据海外的情况和国内高净值人群和项目的分析，民生银行也非常负责任的到美国进行考察项目，最后有所突破。如果这些不突破也很难形成新的杠杆，还有一个最重要的也是我最担心的是项目很好，钱也有，出不出得去?这是大家非常担心的，这么大一笔钱，来不得及，上亿的美金，我非常担心这件事情。后来利用自贸区的签证，只要不进负面清单，正规合法的与自贸区基金成功投资海外，3—5个工作日人民币畅通出去投到美国，所以这件事情说明中国在自贸区这件事情还是真做，真的不是在忽悠，不是假做。在这之前我听了很多，说了半天一单也不让出去，但是我们不是这个情况，我们真的出去了。这样的话，渠道真的通了，Elite2的重要意义就在这几方面。

Elite3是今天的主题，这是一个真正的GP基金方案，大家形成一个池子来做这个事情，这是市场的召唤。前面要有一层20位价值投资人，每位投资人要有500—1000万美元才能形成GP的有限合伙，如果在这个区间你就是有限合伙，是在1000万美元这样一个量级成为GP的有限合伙人。这个基金的10%—30%变成GP了，有限的20位价值投资人变成了一个GP，这里面有LP，LP是基金的20—30%，列候LP，机构投资人是60、70%是优先LP。这是三层架构，GP在里面起到了非常重要的作用。最后通过中美投资中心形成项目公司1、项目公司2、项目公司3，是这样三层架构。更多的会把杠杆效应放大，使募资人能够参与GP，同时使管理团队和基金管理更加规范化。我想，在这一年期间，就是2013年准备，2014年末，整整一年期间我们走过了Elite1、Elite2、Elite3，我觉得合和整个形势有关系，和整个团队的努力有关系，和民生银行这样一个机构的远见有关系，和美国政府、美国大使馆各方面的支持有关系，当然还有美国各大公司有关系，才形成了现在这样一个结果。

关于创新的GP基金结构我不详细讲了，我讲一下预期投资回报年化大概是15—30%，为什么会有这样一个区间呢?前面已经讲过了，为什么是15—30%呢?这和中国和美国的各项规定有关系，比如说和汇率有关系，因为我们的钱是人民币，要通过上海自贸区出去，人民币和美元之间的汇率最近几年波动的可能性很大，因为中国进入了将息，美国恰恰进入了加息，这两个东西是逆着来，这就和资金成本有关系，当然和美国开发贷也有关系，所以不可能按照这个节点来说，和中美的经济、金融、货币政策有关系，所以年化收益率是变化的。当然，和我们选择的项目也有关系，比如说项目土地是什么时候拿到的，成本是怎么样的，能拿到什么样的开发贷，和美国公司的信誉也有关系，像lenner这样一些大公司在美国的信誉很高，开发贷可能会拿到4，如果不是的话，绿地这样的企业直接到美国拿贷款就要到6、7%，这是不一样的。投资的方式是以GP认购Elite基金旗下的项目基金的份额来做，退出方式是项目销售、转让、REITs，或者基金整体上市退出，我们也很希望通过这个打通各种各样的融资工具，对国内有好处。募集期是到今年年底，已经有很多企业报名，很踊跃，我们希望Elite3在今年年底能够募集，同时我们也在找项目，有些项目在1月份就要投出去，并不是募资完了以后再投项目，我们是一边募资一边投，是一个连续的过程。

1.0、2.0、3.0版是不太一样的，投资人的类型1.0是主要投资人，2.0版有列候投资人，3.0版有价值投资人。分享机制Elite1是管理分享，Elite2是收益分享，Elite3是价值分享。投资人的收益率，Elite1税后是12—16%年收益率，Elite2是14—25%的年收益率，Elite3是税后是15—30%的收益率，因为政策有一些波动，预期不太一样。储备项目我不说了，Elite3未来12个月待开发的项目，海外团队非常的认真，非常的辛苦，也非常的国际化，已经出来了18个项目。有休斯敦、纽约、芝加哥、华盛顿、佛罗里达等等。未来12个月待开发项目的分布不像仅仅原来集中在西海岸和纽约，现在分布到各个区域。我们期待将来除了lenner这样的开发商以外，我们还会和美国前十大开发商进行广泛的合作。

我就说到这里。大家对后面具体的事情感兴趣，在茶歇当中再跟大家说。谢谢大家的关心!

主持人：谢谢聂会长详细介绍了商会投资美国的情况和Elite基金的情况，Elite基金特别关注三件事儿：一是平台性，我们是为会员服务，我们希望更多的优秀的会员企业介入到这件事情里面来;二是安全性，我们要把控制风险、管理风险作为我们重要的手段;三是规范性，如何提高管理水平，这三个是最重要的，而不是单纯的收益，这是商会在做这件事情的考量。下面请李彬行长给大家演讲。大家欢迎!

李彬：尊敬的柯安平公使，尊敬的聂会长、任会长，各位嘉宾大家好!非常高兴参加今天的活动，刚才各位演讲嘉宾都详细的向大家介绍了美国的经济环境和投资机会，以及海外房地产的投资环境及投资机会。下面我简单的向大家介绍一下中国民生银行，尤其是中国民生银行的私人银行业务。

中国民生银行私人银行2008年成立，已在全国33个分行设置了分支机构，秉承财有源事无极的理念，以顶级的私人官价银行为核心，细微洞察客户需求，构建全功能、全生命周期的特色化商业模式，我们依托民生银行整体战略平台，为我们的高净值客户、家族企业客户提供领先的金融管家服务，我们在投资银行、综合融资、特色产品等资产配置方面持续优化与创新，并已经搭建了海外资产配置平台，此次美国房地产投资基金就是依托这样的平台应运而生。

根据2014年胡润投资移民白皮书对中国高净值人群进行了专项调研，这些高净值客户海外资产占总资产比重平均仅仅16%，1/3对海外投资回报率非常有信心，近一半较有信心，有近1/4的富豪表示即使不移民，也会考虑在海外买房。客户的需求显而易见，如何满足客户的需求，如何为客户打造专属的个性化的服务是私人银行必须做的思考。这次我们与地产商会合作的美国房地产投资基金项目，就是我们这种思考的集中体现，通过这个项目我们不仅给客户提供了一个很好的资产配置渠道，更能让我们深入了解客户的海外资产配置需求。同时通过这个项目，我们更能接轨家族信托的一站式服务，成为民生银行私人银行主推的家族基金、家族信托、委托资产管理三把金钥匙服务的重要一环。

民生银行已为客户的全球化资产配置打开了大门，美国房地产投资基金仅仅是一个开始，为客户打造专属方案，全球化资产配置，民生银行将继续努力矢志不渝，同时也在此谢谢在座的各位对民生银行一贯的支持。谢谢大家!

主持人：感谢李行长，今天李行长来致辞，我看了过去的笔记，我发现商会从09年开始就跟民生银行有很多合作，好几个是李行长亲自管理的部门跟我们商会有关键性的合作，而且有很多创新，都是在李行长的带领下，所以感谢李行长，感谢民生银行。下面Elite3基金的启动仪式环节，请六位嘉宾把我们的图拼上，就是3期启动的仪式。

启动仪式

下面有请Elite基金重要合作伙伴来给我们讲一讲这期基金美国的项目和合作伙伴的情况。

酆峰：大家好!很高兴参加今天的论坛。

今天早上主要从美国的房地产投资和开发两个项目给大家简单的介绍一下，我所代表的公司简称是HFF，是美国最大的房地产咨询公司。去年帮助不同的客户一共交割总额达到了550亿美元，今年交易额会比去年(2013年)有所增长，我们探索中国的业务已经四年了，我来中国很高兴，我来北京就像回家一样。经过四年了，感觉跟中国市场接触觉得还是在表面上。开拓中国市场，希望和商会和民生银行中国的行业机构和中国的领头企业进行深度的合作。谢谢大家给我这个机会，今天在这里跟大家做一个简单的介绍!

美国的房地产规模一共有25万亿，包括商业地产和住宅地产等等不同类型的地产。打个比方，美国的商业地产规模有5万亿，这中间由贷款支持的大概是3万亿，其余是由股本投入的部分是2万亿。刚刚讲这2万亿的股本投入里面有1/3是来自于房地产基金，就是刚刚说的REITs;第二种是机构投资，像退休基金、保险公司这样的投资基金;第三种是来自其他的各种各样的投资人，这里面包括来自海外的投资。来自海外的美国房地产投资一共有3000亿美元，这中间包括了股权投入和债权投入，这也代表了美国在快速增长的投资资金的来源。2012年美国来自海外的投资一共是250亿美元，2013年变成了350—400亿美元，今年很可能会达到500亿美元，其中很大一部分是来自亚洲，尤其是来自中国的投资。来自海外这类的投资，他们会比较集中在所谓的门户城市，大家非熟悉的大城市，纽约、芝加哥、波士顿、休斯敦、达拉斯、洛杉矶、旧金山、西雅图这些城市。今后大家会发现资金会向更多的城市和地区流动，但是一般来讲来自海外基金都是在比较熟悉的城市投资，从移民来讲，从入学来讲，对他们来讲都比较熟悉，比较有安全感的城市。美国的商业地产里面大概有50%是在办公楼物业类型里面，其余有15%是在零售业商业地产，其余15%是在住宅业。随着美国经济的复苏，我们看到了在办公楼物业类型和商铺这个类型里面有一定的回升，但是并没有看到有强劲的需求，在新的开发期内还没有形成趋势。住宅不是我们理解的供出售型的公寓或者别墅，我们讲的美国商业地产是指出租型的公寓类型的住宅。为什么这个业态会近两年来上升的这么快，就因为在美国金融危机时期，很多年轻人当时找不到工作就搬回家和父母一块儿住了，等经济复苏以后，找到工作以后希望马上从父母家里搬出来自己单过，公寓类住宅最主要的市场是在25—35岁这个年龄段，年轻的就业人员。另外，像新一代的年轻一代对居住的要求和以前也不一样了，比较老旧的物业和他们现在的生活方式不是很匹配，所以对新产品、新功能的要求是造成了新公寓开发热潮的主要原因。这里面有来自中国的投资人关注这类物业类型，就是我们基金到目前为止关注的主要物业类型。近两年来中国的企业来美国寻找投资机会，从哪个市场切入，怎么样介入，经过美中投资中心、商会和我们，三方一年的合作，我们走出了一条自己的路，找到了对投资人比较有利的合作方式。在美国的房地产投资无外乎是三种方式：第一种是大家比较熟悉买现成的有收益的物业，在美国来讲投资在核心类的物业类型，这种物业有比较稳定的收益，对风险要求比较高的保险公司的基金和退休基金吸引力比大，一般来讲收益率在6—8%，其实这种高标准的物业收益率会低一些。第二种是增值型的投资方式，顾名思义增值型是指买这个物业的时候已经有一定的租金收益了，但是因为种种原因租金收益不理想，你进去以后通过种种手段，通过管理或者管理加上翻新，把物业的品质提升，提升它的价值以后就可以提升租金，就是所谓增值型的投资方式。由中国投资人进入的这类投资，包括大家非常熟悉的复星收购曼哈顿的办公楼，信达在芝加哥收购的办公楼，最近安邦在纽约收购的办公楼，信达那个办公楼有很大一部分要改建成公寓，这些都是对老旧物业重新改造的投资方式，这类物业投资收益应该能达到12—16%。第三种是大家在国内比较熟悉的新建开发的投资方式，投资这类物业大家很熟悉，像万科、万达，像商会其他很多会员企业都在做这种开发型的物业，包括我们的基金也在关注，目前主要投资方向还是在新建开发型的物业。从公司角度来讲，我们帮助万科和铁狮门形成了合作关系，帮助基金和美国的第二大开发商lenner形成了很好的合作关系，因为我们目前投入的一期基金、二期基金都是和lenner合作。在这个投资方式里面有两种做法，大家都比较熟悉，像绿地在洛杉矶和纽约有两个很大的项目，是他们自己的团队在操盘，万达也是这样的做法。 像这种做法从专业角度来评价是风险很高的做法，这个道理比较简单，比如说你让一个美国的开发商来中国做开发，大家觉得是不可思议，同样的道理把国内的团队空降到美国做开发，是不是也会产生很多的水土不服的困难。第二种是现在有很多其他企业，包括我们基金做的这种方式，在美国和有实力的房地产企业合作，万科一直就是采用这种的模式，信达也是这样的合作模式，Elite基金也是挑选在美国这种实例派的公司进行合作。在美国寻找合作伙伴的过程当中，也遇到了一些困难，因为在美国很多的企业对外来的资本本来就比较陌生，另外加上两国商业文化的差异，很多时候美国企业比较缺乏耐心，你要不按他的路数来的话，就不再跟你谈了，其实现在的一些企业，像lenner、铁狮门对中国市场也有长期的关注，因为对两边的市场都有考量以后，他们对来自中国的资本怎么样合作也会更有耐心。我们现在选择这些合作伙伴和项目，主要有三大考量，第一个考量是开发企业一定要在这个领域有相当实力，第二也是非常关键的一点，也是现在中国自有企业到美国做开发遇到的很大的障碍，就是刚才讲的融资成本为什么会那么高，那么难，就是因为在当地没有资信，没有资信成本自然会增高，如果跟和当地很有实力的开发企业合作的话，他们用他们的资信来做担保，成本就会降低。第二个考量，我们要求他们在项目开发过程中产生的开支也要进行保证，所以在最大的成本上保证投资人的利益，比如说刚刚投进去的三个项目里面，我们协议里面就会规定凡是超支的部分由你们来支付，我们不掏钱。这是两个最关键的。第三个考量是项目本身是不是在当地市场，在以后的预期收入来讲是不是一个好的项目。这是三个衡量标准。在投资的基本资金配置上，一个项目的总投入里面，一般来讲40%是用股本来解决，60%是用债务来解决。在股本里面一般操盘方会提供5—10%的资金，合伙方会提供其余的90—95%，意思是说在正常40%股本，60%的贷款结构里面操盘方大概会提供总成本的5%，我们会提供总成本的35%，是这样一个配置方式。相信清算怎么分配呢?比如说按照股本比例达到一个收益率，比如说达到9%、10%的收益率，是按照股本和股权分配，在那个之上就开始有差异了，收益越高分配利润会向操盘方倾斜。刚刚我讲的你在达到了一定的收益率以后，向操盘方的倾斜的意思是说会有一定的绩效分红。一般会分为两段，第一段到90%，是按照9—10%的股权分配，下一段是14—16%是按照一个比例分配，再往上达到18—20%这个区间，按照另外一个比例分配。

其实所有的主要决定，都是要通过我们的批准才能执行，包括一个项目里面支出超过一定限额的话，每笔如果超过5万块钱的话都需要我们批准，所以在项目管理中心我们是全方位的接触，现在这三个项目，每周我们会和他们有一个电话会议，我们有权参加他们在现场的所有会议，每个月向承包方放款，放款的会议也必须由我方签字才能执行，整个项目操作对我们这方是完全透明的，这种透明度保证了可以对项目实行全面监管。补充一下，刚刚说到监管的问题，第二期基金是和民生银行合作的，整套的文件不光是我们在美国的管理团队对开发商的监管，另外还有一个很重要的是民生银行对我们的操作也有全面的监管，所以透明度从lenner一直透明到民生银行这个层面，这对投资人来讲是比较重要的一点。第一、二期基金我们绑定了lenner做，第三期基金是和美国的另一个很知名的，很大的公寓开发商合作，他们的开发量在2013年是美国第二位，他们向我们提供了明年一年的项目库，一共有11个项目，我们现在和他们之间的意向谈判在我们来之前一个月就开始了，现在谈判条件基本上双方都比较满意了，项目的执行从每年一季度开始有三个项目，现在基本上准备工作已经就绪了，在一季度基本上就有项目可以开始投入了。

明年会有将近20个项目在考虑，近期内能够投入的一些项目，到目前为止来自中国的投资，包括绝大多数来自海外的投资还是集中在门户大城市，明年这些项目在选择市场有一些考量，因为这种大城市竞争越来越激烈，地价也在飙升，反而有一些二线城市市场容易被外来投资所忽略，往往会有一些很好的机会，从经济发展、就业机会各方面来讲，和这些大城市不相上下，同时在土地成本上会有一个折扣，像这些城市也是我们明年关注的主要方向。明年这些项目的分布，从东北到东南，到美国的中部、美国的西海岸，都有类似的项目。未来3—6个月，明年上半年投入的项目，大概能有6—7个项目，其中分布的区域是在有洛杉矶郊区的项目，有达拉斯和休斯敦，达拉斯最近的热潮造成这两个城市的发展较比其他的城市有很多的优越性。另外，在波士顿郊区有一个项目，我们觉得是非常有潜力的项目，那个项目在波士顿郊区，大家对波士顿马拉松有印象的话，它是波士顿马拉松的起跑点。还有一个项目在美国华盛顿首都。我们今年秋季，民生的领导和一起参观过的一个城市，这对民生银行来讲也并不陌生。画廊公寓在达拉斯城北一个很高端的名品购物中心那条街对面，它的位置是非常难得的一个位置。另外，还有一个非常大的优势，就是这块地对当地土地持有方是在两年以前在私下进行谈判，这块地本身在规划方面有一些问题要解决，经过两年磨合，当时谈妥了一个价钱，进入这块地当时的价钱较现在市场上的价钱有一个很大的折扣，所以土地价钱也是一个很大的优势。达拉斯和休斯敦是大家比较熟悉的两个大城市，目前从达拉斯到上还有直飞，最近去的时候，听说即将达拉斯到北京会开通直飞航线，因为达拉斯是美国航空公司的总部。

我就介绍到这里。

酆峰：下面进入对话环节。

原来的主题是想投资人谈一下对美国市场的认识和看法，我们可以稍微的转换一下话题，因为去年，尤其是二期基金对民生来讲是一个非常大的一步，可以郎总介绍一下，民生做出投美国的房地产从战略上来讲是怎么样的考量?

郎斌：我们和全联房地产商会共同合作做二期基金，这对我们来说确实是一个战略性的尝试。民生私人银行部和我们地产金融事业部合作做这个事情，地产金融事业部的战略思考是因为他们对公客户，这些最大的开发商，他们都在大踏步的拓展全球性的业务，刚才几位演讲嘉宾都已经提到了，所以很多公司不仅仅是思路，而且付诸了实施。从私人银行部的角度来说，我们面临一个大的战略趋势是中国广大的私人银行客户，他们也在大踏步的走出去，无论是对资产处于全球化配置的考虑，还是由于孩子的教育、移民的实际需要，他们也在寻求风险可控的产品，能够帮助他们在海外做一些投资。这个机会来了以后，这方面的思路有很多国内的金融机构在找我们合作，我们最终选择了全联房地产商会，也是因为一句俗话，不怕神一样的对手，就怕猪一样的队友。我们现在合作的两个大的合作伙伴，一个是全联房地产商会这个团队，另外在美国的lenner，我们也比较信任，这么大的开发商可以帮助我们规避掉一些道德风险方面的问题。这次我们吃螃蟹不是简单的抓起来就吃的，这个基金经过了民生银行私人银行内部严格的风险控制流程，首先经过了总行的创新产品的委员会，这是总行级别的审查。之后又通过了私人银行产品风险委员会的审查，在此基础上我们经过法律合规和适销性声誉风险的管控之后才做出了这么一个审批的决定，经过前期大约将近一个季度的精心准备，现在顺利了完成了二期的募集，所以我们也有信心。聂会长刚才的讲解里面非常详细的把整个投资模式，尤其是标的资产的风险和收益的情况给大家做了介绍，所以我们相信这个模式，投资一个实实在在的美国公寓资产，对于私人客户来说，考虑风险后的收益是非常可观的。

酆峰：这个产品是私人银行部作为执行单位，郎总是风险管控的专家，从风险的角度，因为您自己对美国市场比较了解，自己也已经对美国投资各方面有了比较深的研究。去年我们组织民生银行做了一次考察，您在去以前和去以后在风险上会不会有一些顾虑，去之后是不是解答了你的一些问题。

郎斌：我看到有两块儿地在那儿放着心里就踏实了。这之前我们沟通大致的投资标的资产，包括预期回报，我们看了以后心里还是比较有数的，实地去看了看还是印证了我们之前的想法，在美国投资最大的好处，和国内相比绝大多数事情都是非常透明，非常清晰的，没有乱七八糟的不确定因素和风险，这也是我们愿意作出尝试的原因。

酆峰：刚刚也提到过，由民生银行介入，由人民币投到海外的方式也是首次的尝试，很高兴我们成功了，在这里面也牵扯到不光是美国的法律，不光是中国的法律，因为我们是通过第三国的基金投出去的，所以在法律架构的设计上有很多要解决的问题。姚律师可以介绍一下，在公司整个投资架构的法律架构设计上，中伦是大家所熟悉的有实力的法律事务所，可以想大家介绍一下国际基金的法律架构需要解决的一些问题。

姚平平：很高兴今天来参加Elite基金的发布会，我是中国香港的，我们做海外基金做了很多年了，Elite是做美国房地产投资，大家也看到了，我们之前做的比较多的是像凯雷、天使、中信、中基，他们在中国境内也投入了很多基金项目。他们来到中国的时候，要符合中国的规管，当时国内的朋友看到了一堆钱过来了，你看到摩根斯坦利的钱过来了，凯雷的钱过来了，买了一栋楼，这些钱不是他们的自有资金，主要是在凯曼做一个虚拟的基金，他们的基金法比较完善，也没有税。大家跟海外基金打交道很多年了，就像我们说的不管是凯雷、黑石、摩根斯坦利，当他们进入中国的时候，他们的钱也是从凯曼募来的，从各种各样的投资者那里募来的，长期以来我们和国外的投资者设立海外基金，Elite还是很创新的，我们帮Elite做完了之后还写了一个案例报告，我们自己觉得非常兴奋，一个比较国际化的团队按照国际惯例投了一个美国的项目，LP背景来自于中国，从我们律师的角度，合规性的私募发行，不管在中国要有怎么样的合规性，在香港进行私募发行有什么样的规定，在其他的地区进行私募发行有什么样的规定，这是我们要考虑的。另外，怎么样把钱募到，每一支基金都有自己的DNA，我们作为一个基金律师，我们能够给客户的是根据潜在的项目特点可以帮客户提一些建议，就是市场上常见的一些基金投资期是什么样子的比较好，比较平衡。尤其是国内的LP没有自己的律师，我们写蓝本的时候尽可能的让LC能够懂，尽可能照顾到LC的利益，但是我们会根据我们的项目既要保持高效又有灵活性。由于我们的基金要利用杠杆，在基金的文件里怎么样预留用杠杆的空间，由于这支基金可能会管理多支基金，我们怎么样处理利益冲突，还有就是这支基金有优先列候，在收益分配的时候是什么样的写法，比如说跟大牌的美元基金不太一样，我们做的PE有的时候锁定期非常长，要十几年。最近我们也做了一支周期不是很长的，中石化的红改的100亿，有两个是我们做的，一个是100亿，一个是65亿，这个基金跟喜神很不一样。我们非常兴奋能够为Elite这样一个很国际化的团队，有非常好的项目，又有机构投资者，还有国内的高净值客户，而且Elite的投资人都是聪明的投资者，很多是国内的开发商，当条款定下来的时候，撰写的过程中，我们没有遇到过不可预见的，或者中途这个基金消失了，募不下去的情况，一切都是按照计划进行的，对于一支新的基金来说我们印象非常深刻，很少见。虽然是年轻的基金，但是经验很老道。

酆峰：刚刚美国使馆的戴贝琦也讲过，做这种基金一定要利用机构他们的专长来做这件事情，所以律师是我们这边下了相当大的功夫和中国香港、美国不同的专业律师做出来的结果，美国是一个法治社会，法律架构一定要在法律上做到无懈可击才可以。从投资人这方面来讲，刁总您是来自于互联网行业，您作为投资人来讲，对投资中国和投资美国，在这两个中间您开始选择投资美国，能讲一下您做这个决定的过程吗?为什么美国对您有这样的吸引力?

刁志中：非常感谢有机会跟大家交流一下。做这个投资不是以公司的方式来做，应该说以创始人个人的资产做的事情，我们个人做这个事情又跟公司的业务有关联，公司在2008年在美国成立了自己的子公司，美国市场也是全球第二大单体房地产建设市场的国家，我们的业务主要是为这个行业提供软件产品和服务的公司。我们公司的国际化一直也在进行中，美国市场一直是我们的想进入的一个巨大的市场，想参与这个项目正好也是一个机会，因为进去之后我们可以更深入的去了解美国房地产开发的全流程和全业务，这样的话可能我们的产品在这个项目上可以有机会做一些实践。如果有可能的话也可以有一些磨合，把我们的产品推向美国。再一个，在这个过程中学习美国房地产开发的模式，包括相关的信息化服务产品和内容，是不是把这些内容可以借鉴之后再带到中国来。

酆峰：这和我们一期、二期，尤其以开发企业为主的很重要的诉求，他们想在海外有海外战略，所以提出了这个要求，希望能够在投资过程中，不光是以被动投资人的身份介入，同时也可以在操作过程中能够从美国的合作伙伴那里得到一些借鉴。下面请周楠介绍一下，我们在选第三期基金这个项目的时候，我们的选择标准向大家简单的介绍一下。

周楠：在美国这样的国家投项目，像郎总讲的，应该是既选合作伙伴，也要选项目，你仅仅选项目，有一个好项目没有一个好的执行方，没有丰富的本地经验，这个项目看起来不错，但是有很多风险是不可控的，就像郎总讲的不怕神一样的对手，只怕猪一样的合作伙伴，讲的非常到位。我想，我们第一选的是神一样的合作伙伴，有了神一样的合作伙伴，这种合作伙伴不会选择猪一样的项目。所以，整个思路就是这样，我们从开始来讲，得益于全联房地产商会这个平台，在政府层面、协会层面跟美国的主流开发商以及协会有很紧密的联系，在过去的一段时间内，通过我们的业务证实给了美国开发商，我们可以做到我们说到的东西，因为在美国，特别是过去的12—18个月左右的时间，有很多中国的开发商过去，来了一车的中国人，看了项目走了，6个月以后就没有消息了，这样的很多，美国也有一些视觉疲劳，所以很多大的开发商没有背景跟他谈的话很难谈，为什么呢?因为已经在美国有三、四十年的历史了，他自己有了一批成熟的开发合作伙伴，像刚才你提到的凯雷、黑石是他们固有的合作伙伴，已经合作了多个项目，合约已经谈好了，新的项目拿给对方看，看了以后就可以做，为什么找中资做，这实际上也是一个问题，我们也反复问自己，为什么他要来找我做，一个好的项目不找别人做来找我做，实际上我们跟他们谈到最后，他们希望资本风险的分置，2008年无论好的项目还是坏的项目一概拿不到钱，因为美国所有的资本都冻结了，所以他希望在经济不同周期的时候有不同来源的资金，本身不一定是项目不好，但是需要有资本的分置，对于我们来讲，我们不希望比黑石和凯雷谈的条件更好，但是起码我要跟他一样，最后实际上谈下来的条件，我们也是跟lenner这样一个合作伙伴，他是世界最大的养老基金。有了商会的平台，有了信任，做成了交易以后这个门就打开了，现在有了民生银行这样的战略合作伙伴，实际上给我们是非常大的助力，从项目来讲，我们在美国除了自己选项目，因为选项目直觉很重要，但是我们不是完全依赖直觉，我们请了美国最顶尖的市场调查公司来协助我们做这个工作。一方面我们跟美国前几大开发上谈整体的平台合作，把明年半年或者一年的项目拿给我们看，另外在选项目的时候，我们请了当地最权威的市场调查公司帮助我们在十几个分项分别打分，从市场方面、从财务方面、从成本方面、从竞争的角度，从合作伙伴在当地的实力方面打分，最后打分完成后经过汇总整理共同给投资委员会来确定项目的投放方向。

酆峰：时间关系，可能我们今天就要在这儿打住，大家下面有什么问题可以随时跟我们联系。好处是我们美中投资中心主要是负责美国方面项目的评判，一直到最后这个项目的管理工作。在国内的团队由喜神资产这边负责，所有的问题可以和我们的管理团队沟通，这样的话国内的问题可以由他们来帮助大家解决。

主持人：非常感谢大家，今天的论坛到此结束了。谢谢大家!