独家解析

昆明商业地产过剩

人均2平米超越北上广港深

在今年昆明春季房交会上，螺蛳湾中心、润城、新都昌、涌鑫、七彩云南第壹城等项目都推出了大量商业体。据不完全统计，目前昆明已建成、正在建设和规划当中的城市综合体数量就达到了近50余个，商业容量或超过1400万平方米。

对于上述数字，原昆百大集团商业管理有限公司董事总经理梅永丰梅永丰表示认可。他说，昆明商业综合体的确已经达到了1400万平方，人均面积2平方米，或已经超过香港深圳。

梅永丰认为：“商业地产应该先商业、后地产，如果把地产和商业本末倒置的话会产生灾难性后果。我认为商业地产要有一个适当的规模，而中国除了香港以外其他地区的商业消费地域性非常强。越来越多的消费者因为时间和精力的关系都以所处区位和工作单位为中心，所以商圈的辐射范围非常有限。”

另外，开发商要有足够的资金才能真正做好一个商业地产项目，现在很多的商业项目没有量力而行。在资本上，商业地产也没有一个“养”的心态。开发商需要有雄厚的资本才能去接手商业地产，根据目前的市场来看，商业地产做得好的除了央企就是港资企业，所以一般的投资者也许看不到项目成熟起来就会迫于资金压力而放弃。

今年7月，同策房产咨询股份有限公司部针对不同物业类型进行综合分析，发布了《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》。数据显示，从国内来看，如果一个城市人均商业面积超过1.5平方米，就意味着城市的商业地产供应面积已明显出现过剩现象。天津、重庆、杭州、南京、成都、大连、厦门、宁波、青岛、合肥、长春、哈尔滨、贵阳、长沙、南宁、昆明等16个城市人均商业面积超过1.5平方米。昆明的商业地产人均面积超过了北上广。

该《报告》还提醒：对于城市人口相对较少，经济基础也较为薄弱，商业地产供给过度的城市，对于开发企业、金融机构等来讲则成为应该重点规避的城市，这当中提到昆明。这也意味着，投资昆明的商业地产“风险会很高”。昆明商业地产的弊病在于：体量过大，需求降低。近期准备开网店的小吴表示，做一家网店完全不用去考虑“临街旺铺”，因为投资低，很多人选择在家里或者出租屋内开张，甚至有的人故意挑选靠近快递网点的小区。

“不管卖什么，现在年轻人要开零售店基本上都是在线上，因为成本低。于是，大家对‘门脸房’的需求变少，这就导致那些准备出租给刚创业的年轻人的商铺遇冷，未来电商越来越热，实体商铺需求肯定就会越来越冷。”小吴说。（来源：都市时报）