现象3

普通商品房去化有限

并不是所有平价入市项目都能获得热销。随着3月刚需项目开始进入集中放量阶段，刚需购房客群选择面加大，项目开盘“日光”的现象也越来越少。

据亚豪机构统计数据显示，上周(3月24日-3月30日)，包含大兴区的保利首开熙悦春天(楼盘资料) 、房山区的万科幸福汇(楼盘资料 业主论坛) ，以及平谷区的首城汇景湾(楼盘资料)在内，北京共有三个刚需项目入市，累计向市场释放超过千套的房源，同时，三个项目均选择了“平价跑量”的销售策略。其中，万科万科幸福汇(楼盘资料 业主论坛) 、首城汇景湾分别以14000元/平方米和13100元/平方米的价格入市，比之前开盘价格分别微涨了4%和2%，而保利首开熙悦春天22500元/平方米的销售均价，与上一期基本持平，但是三个项目却均出现了所售房源数量大于蓄客数量的现象，均未取得开盘“日光”。

截至3月30日，一季度北京商品住宅仅成交16238套，创自2006年有网签数据以来的历史最低值。而从去年11月30日首个自住型商品房项目启动网上申购以来，北京已经有6个自住型商品房项目正式入市，合计向市场提供的房源超过1.2万套。虽然尚未达成实际成交，但从数字上来看，自住房供应套数已经占一季度1.6万套成交量的78%。

“市场供应结构的改变，中低价位商品房占据供应主体，是造成一季度楼市成交萎靡的重要原因”。亚豪机构副总经理高姗分析认为，对于具有较高价格敏感度的刚需客群来说，虽然短期内自住房的供量有限，但随着上市项目增多、供应规模增大，对购房需求的分流作用将会愈发明显，将进一步逼迫刚需项目加速出货，以低价换回销量。

现象4

高端市场“小跑冲利”

自住商品房对市场的冲击不只体现在刚需市场，也在一定程度上影响了中高端市场。

据统计，上周除了三个刚需项目平价入市外，北京商品住宅市场还有两个改善型项目入市，位于大兴亦庄的亦庄·金茂悦(楼盘资料) 和位于望京的望京·金茂府(楼盘资料 业主论坛) 分别以40000元/平方米、70000元/平方米的价格入市，与上期产品相比，售价均上涨了14%。而与刚需项目“平价跑量”相反的是，这两个定位中高端客群项目走的却是“小跑冲利”的销售路线，两个项目各向市场释放了60余套楼王房源，并当日售罄。

“自住商品房在减少了商品住宅用地的同时改变了土地竞价规则，令未来纯商品住宅的泛豪宅化趋势愈发明显”，高姗认为，在高地价的支撑下，高房价成为经济规律作用的必然结果。同时，自住型商品房的出现促使北京供应格局向三元格局加速转化。为了规避市场竞争、提高周转率，刚需项目被迫让利跑量，房企将更倾向于通过中高端项目来冲利，未来北京的中高端项目尤其是高端市场，仍将具有较大的价格上涨空间。

据亚豪机构统计，上周北京商品住宅共成交1441套，环比下滑32%，但是均价在3万元/平米以上的中高端房源却成交了386套，环比上升了18%，其在整体市场中占比24%，也比之前一周上涨了6个百分点。在中高端房源的带动下，上周，北京商品住宅成交价格也达到了28729元/平方米，不但环比上涨4%，也达到了今年以来连续13周的周成交高点。