原标题：自住型商品房供应持续加大 冲击高房价效果渐显

随着自住型商品房用地和产品持续推向市场，自住房对商品房市场的冲击已经逐渐显出端倪。为了争夺有限的购房客群，“平价快跑”成为越来越多住宅开发商的共识。与此同时，产品的分化也愈发显著。业内人士认为，在目前国内楼市市场分化、看跌声音此起彼伏的环境下，自住房进一步增加了北京市场的观望情绪，影响了刚需人群的预期。如果下半年自住型商品房的有效供应能够满足更多刚性需求，将进一步降低普通商品房的市场份额。

现象1

北京万科平价策略加速高周转

3月16日，位于北京南六环大兴天宫院区域的住总万科橙(楼盘资料) 开盘，毛坯房销售均价2.1万元/平方米，比之前万科预计的2.6万元/平方米的精装房价格低了5000元/平方米。即使去掉精装修价格，万科橙此次开盘价格也要比预期低3000元/平方米左右，出乎市场预料。

据悉，住总万科橙首期开盘推出8号和11号楼，主推户型为76平方米二居、93平方米三居，共推出333套房源，但是吸引了1140组客户到现场选房。

“平价入市的策略，让这个项目(住总万科橙)开盘半天就全部售罄”，万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)副总裁、北京万科总经理毛大庆告诉记者，按照自住房的房价卖普通商品房，这样的定价策略无疑吸引了很多刚需购房人。在毛大庆看来，那些户型面积、户型设计与自住房“相撞”的普通商品房，受到的冲击将最为严重，解决方法无非两个，一是改变户型，避免与自住商品房雷同，二是调低价格预期入市，否则就只能“熬着”。

在自住型商品房的冲击下，相当大一批房源的客源被分流，南城某刚需项目负责人表示，该项目的潜在客户中，甚至有50%已经“消失”，被分流到了自住商品房的市场。“很多刚性需求的购房人都在观望，他们的购买目标首先是自住商品房，不停地参与各个项目的摇号，到最后实在买不到自住房，才会再回到普通商品房市场”，上述负责人说。

此外，由于下半年北京自住型商品房的供应量将进一步加速，因此，在推盘策略上，不少开发商都选择在上半年加速跑量。按照北京万科的计划，今年4月，新盘推盘量将呈现井喷局面。

现象2

东亚地产全线调低价格预期

“船小好调头”，作为中小型房企的代表，东亚新华地产(东亚上北鑫座 东亚逸品阁)旗下项目绝大多数为刚需产品，而去年至今自住型商品房的大量供应分流了大批刚性需求。在此背景下，东亚紧急调头，全线调整其旗下刚需项目的价格预期。截至目前，其北京的刚需项目东亚·印象台湖(楼盘资料 业主论坛) 、东亚·尚品台湖(楼盘资料) 以及东亚·首航国际预期均大幅调低，且东亚在三四线城市的价格也在积极下调，以应对变化的市场。

3月19日，记者从东亚新华地产获悉，位于台湖的东亚·印象台湖项目从最初预计的2.6万元/平方米毛坯房变成2.2万元/平方米起精装修房入市。据记者粗略计算，扣除2500元/平方米的精装修费用之后，其售价约为1.97万元/平方米，与其去年9月推出的商住产品实际售价持平。

据记者了解，东亚印象台湖(楼盘资料 业主论坛) 从2012年开始入市销售，截至目前，已经拿过两次预售证，首次推出的是住宅部分的一期产品，最高售价为1.59万元/平方米。去年9月5日，东亚·印象台湖拿到了第二个预售证，出售的是其商住产品。住建委网站显示，最高售价为2.47万元/平方米。而台湖从今年2月启动住宅部分的二期产品，记者当时在售楼处了解到，二期住宅产品的预期售价为2.6万元/平方米，且和一期住宅产品一样，均为毛坯交房。

无独有偶，东亚位于该区域的另外一个项目东亚·尚品台湖也同样将采取低价入市的策略，最早的预期售价为2.4万元/平方米，现在将按照2.09万元/平方米的起价销售，且包含2000元/平方米的精装修;与此同时，东亚在顺义的项目东亚·首航国际也同样调低预期入市，从预期的1.8万元/平方米调整至1.58万元/平方米。这意味着，东亚新华地产旗下的刚需项目价格预期都有明显的调整。

除了一线城市之外，东亚新华地产在三线城市采取了收缩战略，以求低价快跑走量。东亚新华在江阴的乐府兰亭项目开盘价仅为4980元/平方米，比预期价格低了约1000元;东亚新华在鞍山的第一城项目原计划4500元/平方米入市，目前售价仅3088元/平方米起，比预期价格低了近1200元。

对于东亚的战略调整，东亚新华地产营销总监贾玉鹏表示，东亚希望能快速回笼资金以便有更多的土地储备。“据我们了解，北京4月将推出一批新地，并且我们跟外地也在谈不少优质地块，希望能回笼资金储备土地。”同时，贾玉鹏还表示，战略调整还有一部分市场因素，“台湖是去年的供地大户，下半年会有更多的竞品项目出现，平价快跑不失为一种好战略。”

不过，贾玉鹏也表示，开发商着急快跑走量还有一个原因，即去年成交的住宅用地将在今年二季度及之后相继入市，而且这些地块中还包含了大量售价被限定的自住型商品房，这些自住型商品房或多或少都将影响市场预期或购房者预期，进而影响开发商的预期和战略。

现象3

普通商品房去化有限

并不是所有平价入市项目都能获得热销。随着3月刚需项目开始进入集中放量阶段，刚需购房客群选择面加大，项目开盘“日光”的现象也越来越少。

据亚豪机构统计数据显示，上周(3月24日-3月30日)，包含大兴区的保利首开熙悦春天(楼盘资料) 、房山区的万科幸福汇(楼盘资料 业主论坛) ，以及平谷区的首城汇景湾(楼盘资料)在内，北京共有三个刚需项目入市，累计向市场释放超过千套的房源，同时，三个项目均选择了“平价跑量”的销售策略。其中，万科万科幸福汇(楼盘资料 业主论坛) 、首城汇景湾分别以14000元/平方米和13100元/平方米的价格入市，比之前开盘价格分别微涨了4%和2%，而保利首开熙悦春天22500元/平方米的销售均价，与上一期基本持平，但是三个项目却均出现了所售房源数量大于蓄客数量的现象，均未取得开盘“日光”。

截至3月30日，一季度北京商品住宅仅成交16238套，创自2006年有网签数据以来的历史最低值。而从去年11月30日首个自住型商品房项目启动网上申购以来，北京已经有6个自住型商品房项目正式入市，合计向市场提供的房源超过1.2万套。虽然尚未达成实际成交，但从数字上来看，自住房供应套数已经占一季度1.6万套成交量的78%。

“市场供应结构的改变，中低价位商品房占据供应主体，是造成一季度楼市成交萎靡的重要原因”。亚豪机构副总经理高姗分析认为，对于具有较高价格敏感度的刚需客群来说，虽然短期内自住房的供量有限，但随着上市项目增多、供应规模增大，对购房需求的分流作用将会愈发明显，将进一步逼迫刚需项目加速出货，以低价换回销量。

现象4

高端市场“小跑冲利”

自住商品房对市场的冲击不只体现在刚需市场，也在一定程度上影响了中高端市场。

据统计，上周除了三个刚需项目平价入市外，北京商品住宅市场还有两个改善型项目入市，位于大兴亦庄的亦庄·金茂悦(楼盘资料) 和位于望京的望京·金茂府(楼盘资料 业主论坛) 分别以40000元/平方米、70000元/平方米的价格入市，与上期产品相比，售价均上涨了14%。而与刚需项目“平价跑量”相反的是，这两个定位中高端客群项目走的却是“小跑冲利”的销售路线，两个项目各向市场释放了60余套楼王房源，并当日售罄。

“自住商品房在减少了商品住宅用地的同时改变了土地竞价规则，令未来纯商品住宅的泛豪宅化趋势愈发明显”，高姗认为，在高地价的支撑下，高房价成为经济规律作用的必然结果。同时，自住型商品房的出现促使北京供应格局向三元格局加速转化。为了规避市场竞争、提高周转率，刚需项目被迫让利跑量，房企将更倾向于通过中高端项目来冲利，未来北京的中高端项目尤其是高端市场，仍将具有较大的价格上涨空间。

据亚豪机构统计，上周北京商品住宅共成交1441套，环比下滑32%，但是均价在3万元/平米以上的中高端房源却成交了386套，环比上升了18%，其在整体市场中占比24%，也比之前一周上涨了6个百分点。在中高端房源的带动下，上周，北京商品住宅成交价格也达到了28729元/平方米，不但环比上涨4%，也达到了今年以来连续13周的周成交高点。

□背景

自住型商品房供应持续加大

自去年10月开始，自住型商品房地块开始供应，虽然目前最早供应的自住型商品房地块尚处于申购或审核阶段，尚未开始选房，但该类产品的供应对商品房市场的冲击，尤其是刚需商品房市场的冲击作用明显，市场预期悄然变向。

根据计划，北京去年推出2万套自住型商品房，今年将再供应5万套，而北京每年新建商品房一共才十多万套。从供应角度来看，其对市场的冲击力必然不小。在价格方面，根据要求，自住型商品房的价格低于周边商品房价格的30%以上，有的甚至能达到50%。无论是量还是价，自住型商品房均是刚需商品房强有力的竞争对手。正因如此，自住型商品房也被业内看成是刚需商品房市场的“搅局者”。

截至目前，北京第三批自住型商品房已经开始申购，第三批的项目包括北京当代采育满庭春MOMA自住房和北京富力·惠兰美居自住房项目，其中，MOMA自住房可提供约1400套自住房，主要是80平米到135平米的两居、三居户型，均价为9500元/平米，是北京首个价格在万元以下的自住房项目，而该项目周边二手房的价格在每平米1.2万元左右。富力·惠兰美居自住房项目规划自住型商品房约3300套，均价为16000元/平米。另外，3月26日上午10点首创·悦都汇(楼盘资料) 地块也正式启动网上购房申请登记工作，该项目规划自住型商品房约544套，均价13000元/平米。而在这之前，北京已有恒大御景湾、金隅汇景苑(东坝单店项目)和金隅汇星苑(高井星牌项目)3个自住型商品房项目入市。

土地供应方面，自住型商品房地块的供应力度也较大，北京供应的土地中不仅有纯自住型商品房地块，且众多出让的商品房地块中也有配建自住型商品房的要求。链家地产最新的统计数据显示，今年一季度出让的居住类用地中，有7成土地配建自住型商品住房。

自住型商品房地块的大量供应和自住型商品房项目的入市分流了一部分刚需，同时也使众多刚需陷入观望，为北京市场带来了更多的不确定性。

□声音

亚豪机构市场总监郭毅

自住房将改变住宅市场供应结构

自住型商品房用地的大量成交，意味着未来商品住宅市场的供应结构将发生根本性改变。由开发商自主定价的普通商品房占市场主体，转变为由政策限定销售价格的自住型商品房以及保障房成为供应主体，这首先对购房者预期产生了巨大影响，购房者观望情绪日益浓重，导致刚需项目的客户积累周期大大拖长。于是，刚需盘开始加快入市步伐。为了与自住型商品房争夺购房客群，刚需盘不得不降低价格预期，与去年开盘定价基本标齐区域最高不同，今年春节后开盘的刚需项目定价普遍低于或齐平周边其他在售项目，从而实现开盘的高转化率。由此可见，自住型商品房首先影响到了普通商品房的成交量，之后又促使普通商品房合理定价，而目前北京仅推出6个自住型商品房项目，且均处于前期申购、审核阶段，并未开始选房、签约，就已经对购房客群形成了实际分流，也切实有效地降低了商品房市场的成交价和成交量，预计随着下半年自住型商品房形成规模化供应，还将会进一步降低普通商品房的市场份额，并拉低整个房地产市场的均价水平。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

自住型商品房供应有限难以满足强势需求

2013年以来，随着自住型商品房的逐步入市，以及相关用地的进一步推出和成交，尽管目前的供应量依然有限，由于其价格普遍低于周边市场均价，户型大多为刚需人群喜欢的中小户型，多个项目相对来说位置、配套等还不错，所以对北京目前的刚需人群产生了较大的预期方面的影响。在目前国内楼市市场分化、看跌声音此起彼伏的宏观环境下，自住房客观上也进一步增加了北京市场的观望情绪。不过，从回归北京的供需基本面来看，目前的整体供应依然不能满足庞大的刚性需求，需求强势仍将持续。自住型商品房目前有限的市场供应量在实际的市场成交方面对需求的有效满足作用依然十分有限。

(京华时报)