同时，该区域房价均价从2011年起便维持在4000-6500元/平方米，片区房价涨幅较小，这让短期投资客开始对其慎之又慎。部分投资客一直处于观望状态，一方面看好大亚湾房地产发展前景，另一方面在选择投资对象时非常谨慎。

外地投资客担忧“被套”、楼盘配套稀缺难引刚需，本地人口受制于经济实力却无力接盘。大亚湾的格局一时未见起色。

[观察]

三四线楼市现冰山一角

三四线的房地产已经率先出现寒意。价格上涨缓慢甚至局部停滞，银行房产贷款进一步收紧，针对三四线城市的样本调查发现，这可能是全国楼市的冰山一角。

中国房产信息集团去年针对全国286个地级以上市的楼市调研发布一份《中国城市房地产市场投资前景排行榜和风险排行榜》显示，风险集中西北内陆，二线城市现供过于求风险。

“楼市风险的主要规律，是自然地理格局决定人口聚集和经济发展，从而影响房地产开发，东部平原往西，地形起伏变大，房地产市场风险亦随之扩大。”中房信市场分析师杨晨青告诉南都记者，比如中部部分城市人口向核心城市转移，人口的大量流失令市场购买力弱化从而令房地产风险放大，如人口向合肥等转移的安徽亳州、六安等市。西北地区形成风险集中圈，一类是由于过度炒作，泡沫化明显的城市如鄂尔多斯等，另一类是陇南庆阳、固原等干旱缺水地区。

由于全国城市情况各异，条件复杂，多数专家均表示，笼统谈风险意义并不大。但值得肯定的是，部分三四线城市需要反思房地产在城市发展中的地位和作用，警惕楼市供大于求导致的泡沫，以及银行等机构的连带风险。

究竟如何判断楼市是否已现冰山?中房信重点提示三类情况，一是城市本身缺乏优势主导产业，薄弱的经济基础无法对当地的房地产市场形成支撑，土地城镇化超前于人口以及产业的城镇化，引发一系列负面效应。第二类是人口导入机制偏弱，城市人口长期向外流失，发展规模受限，无法形成需求上的有效供给。同时人口流出也导致空置率高企。第三类，产业单一的资源型城市，既不具备产业优势，同时也无法吸引外来人口。即使有足够多的资金来为房地产买单，但是由于需求的盲从和极度不稳定，注定了企业将在未来承担极大的风险。

“我认为用长远的眼光来看，三四线城市的发展前景将非常可观，不少县域的房价还会往上走，这是城镇化发展的一个规律。但是目前有相当一部分三四线城市存在一定的风险，对投资需求来说，不适合在当下进入。”曾在多个县域开发房地产的亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存接受记者采访时表示，这需要开发商看准，不要盲目投入。

另外值得注意的是，对资金高度敏感的银行系统，对房地产开发投资的风险也有所察觉并提高警惕。

（来源：大河网）