据壹地产报道 在国内房地产行业，历来被视为外资投资风向标的黑石集团近期再出新动作。据英国《金融时报》报道，黑石集团计划筹集40亿美元房地产基金。这是黑石首只专注于亚洲市场的房地产基金，专门投资中国和其他亚洲国家房地产公司的股票和债券。

黑石进入中国已有数年，除了备受瞩目的掌门人梁锦松之外，黑石上次引发关注是2011年出售上海一个商业地产项目。当时业内大量评论认为，黑石的退出标志着外资看空中国楼市。

从2012年底至今，黑石再度对中国房地产表现出浓厚兴趣。此次募集的新基金将有多大比例用于中国，尚不得而知，但多位业内人士对记者表示，作为全球最大房地产投资商之一的私募股权公司，黑石所代表的房地产私募模式在中国还远未成为主流。

“3+1”投资模式

这只规模目标为40亿美元的新基金，也将是亚洲最大的房地产基金。据本港媒体报道，黑石承诺提供其中的15亿美元资本，目前基金即将进入投资阶段，投资区域聚焦于中国、日本、印度和澳洲。

黑石是全球最大的房地产私募股权公司，管理资产总额达到600亿美元，业务遍及美国、欧洲、亚洲和拉丁美洲，业务涵盖酒店、写字楼、零售业、工业、住宅等各种投资。

自2009年年末以来，其用于债务及股权投资的房地产基金，已经投资或承诺投资多达228亿美元。“寻找优质、能够创收的低成本资产进行资本重置，我们通过亲自参与管理和进行定向投资提升资产价值。”黑石在其官网上如此阐述其投资模式。业内人士解读黑石这种模式，是以相对较低的价格收购资产，派出资产管理公司进入，解决资产结构、经营等问题，使得项目升值，一段时间后出售，获利退出。

记者了解到，黑石对项目的平均持有期略超过3年，在房地产业务和私募基金业务方面，黑石过去10年的年均收益率都保持在26%以上。

在中国上海，黑石曾因一项商业地产投资而成为业内焦点。2011年9月，黑石将其在上海Channel 1购物中心95%的股权作价14.6亿美元出售给了新世界发展有限公司。该项目是黑石在2008年买入的，总面积为4.2万平方米，当时价格为10亿美元，在黑石接手后，其出租率提高到90%以上。

由于黑石出售该项目时中国房地产并不景气，此举被视为外资对中国楼市的看空，一度引发“外资撤离中国楼市”的不安观点，其影响甚至波及中国股市。但更多的业内人士分析认为，从2008年到2011年，黑石接手三年多，也到了合理的退出时间，出售溢价也差强人意。

然而，克而瑞上海机构研究总监薛建雄告诉记者，房地产私募的惯用模式是“3+1”，即用3年时间“还本”，再用一年时间择机退出。通常客户要求项目达到50%的获利，而管理公司的运营费用也要占到50%左右，因此投资翻倍才是理想的结果。10亿美元买入，14.6亿美元卖出，黑石在Channel 1项目上的获利不算丰厚。