据壹地产报道 在国内房地产行业，历来被视为外资投资风向标的黑石集团近期再出新动作。据英国《金融时报》报道，黑石集团计划筹集40亿美元房地产基金。这是黑石首只专注于亚洲市场的房地产基金，专门投资中国和其他亚洲国家房地产公司的股票和债券。

黑石进入中国已有数年，除了备受瞩目的掌门人梁锦松之外，黑石上次引发关注是2011年出售上海一个商业地产项目。当时业内大量评论认为，黑石的退出标志着外资看空中国楼市。

从2012年底至今，黑石再度对中国房地产表现出浓厚兴趣。此次募集的新基金将有多大比例用于中国，尚不得而知，但多位业内人士对记者表示，作为全球最大房地产投资商之一的私募股权公司，黑石所代表的房地产私募模式在中国还远未成为主流。

“3+1”投资模式

这只规模目标为40亿美元的新基金，也将是亚洲最大的房地产基金。据本港媒体报道，黑石承诺提供其中的15亿美元资本，目前基金即将进入投资阶段，投资区域聚焦于中国、日本、印度和澳洲。

黑石是全球最大的房地产私募股权公司，管理资产总额达到600亿美元，业务遍及美国、欧洲、亚洲和拉丁美洲，业务涵盖酒店、写字楼、零售业、工业、住宅等各种投资。

自2009年年末以来，其用于债务及股权投资的房地产基金，已经投资或承诺投资多达228亿美元。“寻找优质、能够创收的低成本资产进行资本重置，我们通过亲自参与管理和进行定向投资提升资产价值。”黑石在其官网上如此阐述其投资模式。业内人士解读黑石这种模式，是以相对较低的价格收购资产，派出资产管理公司进入，解决资产结构、经营等问题，使得项目升值，一段时间后出售，获利退出。

记者了解到，黑石对项目的平均持有期略超过3年，在房地产业务和私募基金业务方面，黑石过去10年的年均收益率都保持在26%以上。

在中国上海，黑石曾因一项商业地产投资而成为业内焦点。2011年9月，黑石将其在上海Channel 1购物中心95%的股权作价14.6亿美元出售给了新世界发展有限公司。该项目是黑石在2008年买入的，总面积为4.2万平方米，当时价格为10亿美元，在黑石接手后，其出租率提高到90%以上。

由于黑石出售该项目时中国房地产并不景气，此举被视为外资对中国楼市的看空，一度引发“外资撤离中国楼市”的不安观点，其影响甚至波及中国股市。但更多的业内人士分析认为，从2008年到2011年，黑石接手三年多，也到了合理的退出时间，出售溢价也差强人意。

然而，克而瑞上海机构研究总监薛建雄告诉记者，房地产私募的惯用模式是“3+1”，即用3年时间“还本”，再用一年时间择机退出。通常客户要求项目达到50%的获利，而管理公司的运营费用也要占到50%左右，因此投资翻倍才是理想的结果。10亿美元买入，14.6亿美元卖出，黑石在Channel 1项目上的获利不算丰厚。

黑石归来

此后，在中国房地产市场上，黑石沉寂了一段时间。在这段时间，中国房地产投资中外资利用额大幅走低，公开资料显示，2012年同比下降可能高达50%，创下人民币升值7周年以来最差投资行情。

当年，受金融危机后资金链吃紧的拖累，内地房地产公司纷纷抛售手中项目以回笼资金。8月，被称为“美国头号房企”的铁狮门抛售其在上海的两宗地块，其建筑面积分别为11.4万平方米和19.47万平方米，总价款分别达到16亿元和32亿元。此举被业内人士解读为在国内楼市调控的背景下，铁狮门为控制投资风险而部分退出中国市场。

与铁狮门退出迥异的是，这年10月，黑石集团高级董事总经理、大中华区主席梁锦松对外表示，未来黑石在中国内地的投资会更激进一些，尤其是在房地产投资方面。

在梁锦松做出上述表示两个月后，黑石又“杀回”上海。2012年12月，黑石集团与中国台湾顶新集团联手买下了位于上海静安区北京西路968号的华敏帝豪大厦5层～33层，约4.75万平方米，收购总价人民币23亿元。

薛建雄认为，黑石此次出资意在为顶新集团提供资金支持，持有一段时间后，黑石很可能将自己手中的股份溢价卖给顶新，从而退出。

2013年4月的博鳌论坛上，梁锦松再次表示，“黑石非常看好中国房地产的长期表现，投资很多，除了住宅地产，其他跟地产有关的物流等也都有很多机会。”

此后不久，黑石房地产部门收购了总部位于深圳的购物中心公司SCP（深圳商置商业咨询管理有限公司）40%的股份。《金融时报》在报道中引用知情人士的话说，在这一交易中黑石投资了4亿美元左右。

12月9日，方兴地产（中国）有限公司发布公告称，黑石以1.28亿美元增资认购方兴旗下某全资子公司49%的权益，双方联手开发宁波一个综合商业地产项目。

这次黑石募资总额40亿美元的房地产基金，考虑到其面对的是整个亚洲市场，投入到中国市场的部分可能“只购买两三幢楼”。上海东方高圣投资顾问有限公司董事总经理沈隆告诉记者，黑石此次募资不能仅仅视为对内地房地产市场走向的一种反映，更有可能是基于对集团自身资产组合配置、全球货币动态的综合考虑。

黑石旗下有多只基金，各自针对不同的方向和领域，有其特定偏好。黑石和上海市政府亦有合作成立的基金。沈隆认为，由国内政府引导的基金与此类外资私募合作后，政府会引导基金将钱更多投向本地企业，支持本地产业的发展。而黑石在全球各地都有多个不同类型合作伙伴，彼此之间都是互补的。黑石在内地最为活跃的合作伙伴是“盈石资产管理有限公司”，后者成立于2008年，是黑石在中国第一次大规模斥资设立的资产管理公司。盈石为黑石的投资提供管理，也与其他开发商合作。

外资重返中国？

过去一年内随黑石同返内地房地产市场的外资机构，还有铁狮门、凯德商用等知名企业。2013年7月2日，凯德商用宣称将成立一只10亿美元的私募股权基金，用于投资中国的零售商业地产开发，这也是凯德商用迄今设立的最大规模的地产基金。

美国最大的房地产企业铁狮门也新筹集了30亿元人民币基金，主要用于上海前滩项目投资。地方政府希望将前滩改造为一个新的商业区。在该项目中，铁狮门将与国有房地产开发商上海陆家嘴集团(Shanghai Lujiazui Group)合作，在前滩开发一个400万平方英尺的多功能综合体。

在目前政策紧缩的情况下，外资重返中国房地产行业，最显著的作用之一就是缓解地产企业的融资困难和开发商的资金压力。但是，黑石所代表的房地产私募模式，在中国迄今还远未成为主流。

“私募”模式在美国房地产行业早已运作成熟，私募机构在整个过程中扮演资本和项目“中介”的角色：给出一定的认购目标后，多方募集资金投向房地产行业，再获利退出。以铁狮门为代表的美国房地产公司，目前开始在中国尝试这种成熟的运作模式，其在上海对国内房企的股权投资，已经进入到拿地等开发阶段。

中国内地房企中，以复星牵头的星浩资本等基金为代表，多次对外强调地产私募是其未来的重要发展方向。然而，对于私募这种“来去匆匆”的资本，中国房企从陌生到接受，还有一个逐步适应的过程。因此，业内有人认为黑石此次募资，是未雨绸缪，等待机会的出现。