半年报解读|半年收租8亿元 “包租公”SOHO中国的生意场

来源:中国网地产 2021-08-19 18:43:44

8月19日,SOHO中国发布2021年中期业绩报告数据。

据中期业绩报告显示,公司实现租金收入约8.04亿元,同比增长约3%,投资物业平均出租率已由2020年6月末的78%恢复至90%。

与此同时,SOHO中国权益股东应占净利润约3.43亿元,同比增长约67%;经营利润约9.14亿元,同比增长约18.9%;净资产负债率约为43%。

不难发现,SOHO中国表现较为良好的业绩与财务指标。

而在业绩与财务指标之外,现如今对于SOHO中国董事长潘石屹而言,最“上心”的恐怕是和黑石集团交易能否顺利完成。

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“包租公”以价换量

据中期业绩报告数据,2021年上半年SOHO中国实现租金收入约8.05亿元人民币,同比增长约3%。 在2021年上半年,SOHO中国没有物业销售收入。

值得注意的是,截至2021年6月30日,投资物业平均出租率已由2020年6月末的78%恢复至90%。最新竣工交付的丽泽SOHO出租率也已达74%。

事实上,SOHO中国旗下项目虽不多,但多为优质资产。据披露公司当前主要有9个投资物业项目,分别是位于北京的前门大,街项目、望京SOHO、光华路SOHO II、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO,位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场及古北SOHO。

这9个项目中给SOHO中国带来了丰厚的租金。望京SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO在上半年的租金收入均超过了1亿元,分别约为1.46亿元、1.07亿元、1.18亿元,出租率分别为93%、87%、98%。

对此,贝壳研究院商业地产分析师郑中分析,SOHO中国旗下自持的项目均为较为稀缺且不可复制的优质物业,经过多年招商运营,在“后疫情”阶段体现了较强的市场韧性,出租率重新恢复至高位。然而,在2021年上半年公司运营稳定的投资物业平均出租率同比增加12个百分点,恢复至90%,且无个别项目出租率大幅下降的情况下,其总租金收入同比仅增长了3%,“以价换量”现象较为明显。

疫情“黑天鹅”之下,全国写字楼市场遭受重创。但随着国内疫情得到有效控制,经济逐步企稳复苏。北京、上海等主要城市写字楼市场逐渐回暖。

SOHO中国援引戴德梁行的报告称,2021年上半年,北京甲级办公楼净吸纳量33.6万平方米,上海上半年的甲级办公楼净吸纳量约76万平方米。两地的净吸纳量都远高于2019年和2020年同期水平。

不过SOHO中国亦强调,在新增供给的压力下,北京甲级办公楼的空置率依然维持在17.5%的较高位置,同比仍有小幅上升,上海的空置情况略有缓解,甲级办公楼空置率从2020年6月末的20.9%下降至18.8%。到2025年前,预计北京将有超过300万平方米新增供应,上海则有约500万平方米,这将会给两地市场带来一定挑战。

“三道红线”是个好事

2020年以来,“三道红线”等房地产调控政策的出台,时刻考验着房企的财务状况。中期业绩报告还向外界透露出一个重要消息:SOHO中国表现较为良好的财务指标。

据中期业绩报告,SOHO中国权益股东应占净利润约3.43亿元,同比增长约67%;经营利润约9.14亿元,同比增长约18.9%;净资产负债率约为43%,平均借贷成本约4.7%;现金及现金等价物约为14.92亿元,同比增长276%;总资产711.09亿元,总负债约为332.46亿元。

“把我们的财务指标都放到三道红线里面一条一条的过了一遍,都是非常安全的,三道红线一道都没有撞,而且离红线远得不得了。”谈及三道红线,SOHO中国董事长潘石屹曾在今年初的内部租赁表彰会上这样说。

半年多过去,SOHO中国依然经得起“三条红线”的审视与衡量。

与此同时,在银行贷款方面,中期业绩报告显示,截至6月30日,SOHO中国的总借贷约185.23亿元,借贷中约11.82亿元将在一年内到期,约16.02亿元在一年以上两年以内到期,约54.42亿元在两年以上五年以内到期,约102.97亿元在五年以上到期。另外,约有178.55亿元的借贷以公司投资物业作为抵押,及一家中国境内子公司的股权作质押。

“悬而未决”的收购案

业绩与财务指标之外,现如今对于SOHO中国董事长潘石屹而言,最“上心”的恐怕是和黑石集团交易能否顺利完成。

两个多月前的6月16日,SOHO中国发布公告,SOHO中国官宣称,黑石发出全面收购要约投资SOHO中国,以取得SOHO中国的控股权。交易完成后,SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权,将继续在港交所上市。

到了8月6日,SOHO中国和黑石集团的这笔236亿港元交易由市场监管总局立案审查,收购案生变数。SOHO中国公告称,国家市场监管总局已根据《中国反垄断法》正式对公司提交的要约收购进行立案审查。此外,于本公告日期,概无任何先决条件已获达成。

有市场观点认为,黑石集团收购SOHO中国被立案审查,并不排除交易“凉凉”的可能性;但亦观点认为,交易被立案审查是市场监管总局对于收购所启动的正常程序,并不是反垄断调查。

来自北京知识产权法研究会竞争法专业委员会副主任兼秘书长魏士廪就指出,此处的立案审查是一个中性词,指监管方收到申报资料后开始正式审查,这是大宗并购交易中的正常步骤。反垄断审查的简易程序为30天,普通程序为180天。在国家市场监督管理总局反垄断局的官网上,简易程序没有公布这个案件,说明该案是以普通程序受理的。

中国国家市场监管总局依法立案审查,且审查周期最长可能不会超过180天。虽然审查属于交易中的正常流程,不过也有业内人士判断,SOHO中国与黑石的收购案后续可能并不会一帆风顺。

一场交易面临各种风险,市场风险、政策风险、法律风险等。在房地产监管趋严的大环境之下,SOHO中国的外资收购案更显得敏感与充满不确定性。

截至发稿日收盘,SOHO中国报3.24港元/股,跌幅1.82%。

(责任编辑:秦龙)
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