房子已经太多了？ 未来200万户农村人口要进城 这是巨大刚需

中央发展中小城市的重点在哪里呢？个人认为不是所有的中小城市，具体到河南，就是郑州周边的中小城市。在继续做大郑州的前提下，把郑州周边中小城市作为重点。

对于开发商来说，在哪里进行空间布局，哪里有前景，这就已经很明确了。

李晓峰：您认为城镇化会使城市发生哪些改变呢？

王永苏：虽然要控制大城市，但郑州人太少、规模太小，比武汉、长沙还小。可以判断将来郑州的产业要向郑州航空港、郑州周边的地区集聚，人口要向郑汴洛这一部分地区转移。

如秦虹主任所讲，小城市的房价都在下跌，中心城市还在上涨。按照这个规律，商业、服务业只有在中心城市，投资回报率才高，才有人气。对房地产业来说，根据我省城镇化目标，未来将有至少200万户农村人口要进到城市，这是一个巨大的刚需。有人说现在房子已经多了，不能再建了，我不赞成这个观点，要动态看这个事，我的看法是房地产市场的前景还是非常好的。

将来有可能推出房产税，这对健康发展房地产市场有好处，可以压泡沫、激发需求。根据河南省城镇化进程以及未来即将增加的城市人口，建议房地产企业投资选点尽量不要往下去，不要下基层，不要往镇里去、往村里去，要去就去郑州周边这些村。

总体上我认为，哪个地方非农产业有基础、前景好，房地产业就跟着去哪儿，就是说居住要服从产业，产业布局决定居住，生产方式决定居住方式，生产布局决定居住布局。

航空港区 魅力来自哪里？ 拥有四项“集聚度最高”

李晓峰：这一段大家谈得比较多、与河南经济密切相关的、与城镇化密切相关的，可以归纳为三个区：中原经济区、郑州航空港经济综合实验区、郑州自贸区。

中原经济区，已经谈了两三年甚至更长时间。自贸区，是刚刚开始酝酿，现在讲的比较多的是郑州航空港经济综合实验区。那么郑州航空港经济综合实验区究竟会给河南省房地产业发展带来什么影响？

宋向清：航空港区究竟有多大的魅力，从两个方面可以找到答案：一个是居民结构的变化上；一个是航空港区里跨国公司和大财团的入驻情况上。

航空港区由初建到成熟，居民结构发生的变化非常大，一般情况下，初建时原住居民占100%，成熟之后原住居民会下降到30%以下。新居民来自三类人群：中高端商务人士及其家属、政务人士、国际人士。这是其第一个魅力。

第二个魅力是摩立特公司提供的一个数据。世界前10大跨国公司中，有6大跨国公司的区域总部设在航空港区，3个设在CBD，1个设在其他区域。世界前17大财团当中，5个区域总部设在航空港区，10个设在CBD，2个设在其他区域。由此亦可以感知航空港区的魅力。

航空港区之所以有这么大的魅力，原因在于它拥有四个“集聚度最高”：首先，航空港区是一座城市开放度最大、国际化程度最大的区域，这意味着一些外向型经济高端的人士、企业会向这里集聚。其次，航空港区是跨国公司和大财团集聚度较高的地区。再次，这里也是高新技术产业和创造能力较强的企业高度集中的区域。最后，国内外知名品牌集聚度最高的区域。

如此大魅力的航空港区，一定会给郑州房地产业带来一些变化：房地产开发的热度将会由低向高变化，房地产投资的强度将会由弱向强变化，航空港区楼市的档次和品位由中低档向中高档变化，楼市的价格也将会由低向高变化。换句话说，未来的航空港区，将是郑州市房地产开发商争相角逐的一个热点地区。