地铁 地铁将重构城市区位  沿线业态、档次、结构都需随之变化

李晓峰：君住地铁头，我住地铁尾，地铁的开通缩短了整个城市空间距离，地铁的开通对郑州房地产业究竟会带来什么影响，我曾经跟郑州大学杜书云院长讨论过这个话题。她对此研究得很细致，包括地铁开通后对住宅市场的影响、对商业地产的影响等。

杜书云：1978年刚开始改革开放的时候，郑州市的建成区面积只有60平方公里，2013年是310平方公里。

分阶段来看城区面积变化的规律，从1992年到2002年期间，郑州城区面积已经由93平方公里增加到156平方公里，也就是说这十年郑州城区面积增加了2/3。再看看2002年到2012年，这又是十年，建成区面积从2002年的156平方公里增加到2012年的310平方公里，这十年增加了154平方公里，差2平方公里就是一倍，十年翻了一番。也就是说郑州市的城市化过程很快，尤其是这十年发展很快，它集中体现在城市框架的快速拉大上。

那么城市框架快速拉大以后，意味着出行距离远多了。换句话来讲，生活成本开始增加。在这种情况下，老百姓在房地产投资、置业的时候非常审慎。也就是说到哪儿买房子，要和自己的就业地点联系起来。因此在地铁没有开通之前，原来三环以内的房子，或者是二七商圈、市中心区位比较好的房子，肯定大受欢迎。但是地铁建成之后，可以这样讲，它打破了固有的区位，而在房地产交易的议价过程中，区位很重要，现在地铁把原有的区位格局打破了。

打破，就意味着重构了城市新的区位，这必然要对房地产开发产生一些影响。

大家一说到地铁，马上就会想到地铁沿线房子升值。但对于开发商来说，尤其对于沿地铁线的房地产项目来讲，开发商一定要研究沿途业态的重新组合。比如商业、写字楼项目，要研究地铁开通后，其周边的业态会发生哪些变化，运营方式会发生哪些变化，这就要求所开发房子的档次、结构等都必须发生变化。