首页>2013地产中国网年度盘点之十大“最新政”
来源：地产中国网 2013-12-31 11:01:00 作者：王莉 陈文雅 刘征
【编者按】2013年伊始，房地产开始了新一轮的调控周期。然而，纵观全年，本轮调控效果依然不佳--房价普涨，地王频出，保障房仍难解供需矛盾，“离婚潮”、“过户潮”错综交杂……。调控十余载，房价攀升依旧，“国五条”、“京七条”、“沪七条”、“深八条”等纷纷落空。新一届政府登台之后，房地产调控思路终在今年底发生转变，市场化的长效机制将成为未来导向，护航地产发展。值此年末之际，地产中国网联合北京十余家媒体主编，为您精心挑选并汇编2013年地产中国“最地产”系列之“最新政”，带您一起梳理和回顾过去一年间的地产“政史”。
3、“京七条”强调“自住型商品房”——最受争议的新政
9、国务院：禁以物流园名义圈地、搞商业地产——最亡羊补牢的叫停
10、京住建委：保障房5年内转让只能原价出售——最迎合民意的管控
1、中央出台“国五条”遏稳楼市
——最虎头蛇尾的调控
回顾：
2月20日，国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施，重申限购、限贷等调控政策，坚决打击投资投机性购房，再次要求各地公布年度房价控制目标，被称为“国五条”。3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对“国五条”进行细化，包括“限购扩容”、对出售自有住房按转让所得20%计征所得税、提高二套房首付比例和贷款利率等，被业内称作“新国五条”，亦被看做是房地产调控的第五次升级。之后，全国各地陆续出台实施细则，以房价上涨最为迅猛的北上广深等一线城市措施最为严厉。
点评：
尽管房地产调控已经历四次升级，但具讽刺意味的是，严控之下中国房价不降反涨，被业内戏称“十调九涨”。面对一路高歌的房价，当政者压力山大，第五次升级下诞生的“国五条”可谓被动之举，其中诸多措施更是老调重弹。且从后续的地方细则来看，简单表态者也不在少数。当行政手段奏效期越来越短，以房价为目标的调控俨然已经走到尽头，转变思路，让房地产回归市场才是正途。
2、京版国五条祭出“20%个税”
——最“跑偏”的细则
回顾：
3月30日下午，北京市政府办公厅发布京版国五条细则，提出2013年北京房价的控制目标是与2012年保持稳定，明确规定本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。在二手房交易环节则规定严格按照个人转让住房所得的20%计征，不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。同时，细则表示将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。
点评：
京版国五条被称作此轮调控下最为严厉的地方细则，尤其是二手房交易征收20%个税的规定，对遏制投机投资性购房来说可谓一剂猛药。然而，其随之带来的连锁反应却似乎让这一新政严重“跑偏”：为规避高额税收，“过户潮”、“离婚潮”伴随而至，社会恐慌情绪蔓延；意在通过增加交易成本遏制房价的做法，却在客观上增加了购房成本、助涨了房价；也正因为此，诸多刚需族被误伤，这似乎与调控初衷相离甚远。
3、“京七条”强调“自住型商品房”
——最受争议的新政
回顾：
10月22日，北京住建委、发改委、财政局等五部门联合出台《本市升级和强化七条措施完善执行机制坚定不移稳房价》和《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，明确了自住型商品房的七条政策，被业界称为“京七条”。“京七条”提出，2013年底前全市要完成不低于2万套自住型商品住房供地，自住房的销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定；同时，自住型商品房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。五年以后转让的，应当按照增值差价的30%交纳土地收益等价款。
点评：
“市场的归市场，保障的归保障”，旨在通过增加供应来平抑房价的“京七条”给市场端出的却是一碗“夹生饭”，所以一出台便饱受争议。一方面政府调控思路的转变得到业内肯定，另一方面自住型商品房的尴尬身份却也颇受质疑，甚至有业内人士称其就是“高端保障房”。而其在分配、监管、流通等环节相应配套措施的缺位更是让业界对其持保留态度。
4、各地年末加码调控
——最临时抱佛脚的举措
回顾：
各地房价的一路上涨，催生了年底前新一轮房地产“调控潮”。10月底到11月初，深圳率先出台“深八条”提高二套房首付，北上广等一线城市也纷纷颁布多条调控举措。随后，多个二三线城市陆续跟进，尤其在三中全会闭幕后第一周，便有9个房价上涨较快的二线城市密集推出新政。从调控手段看，10个城市对购房资格做出调整，提高了购房门槛，13个城市提高了二套房的首付比例。除了限购、限贷等常规措施外，15个城市提出“要扩大土地供应”，16个城市提出“要扩大保障房、普通商品房的供应量”。
点评：
与以往的地方调控政策相比，此次骤然而起的“调控潮”似乎市场化趋势更明显。然而，从现状来看，今年绝大多数城市房地产调控目标无法完成已是定论，各个地方的调控措施依然只是救火的短期措施，不能改变当前房地产市场畸形的现状。因此，此次调控的心理层面影响大于实际效果，要使房地产价格回归正常，必须进行深层次改革，而不是当前这种短期的、违背市场规律的、通过行政手段调控的举措。
5、温州放开二套房限购
——最微妙的“松绑”
回顾：
8月初，温州多家房地产论坛及微博上传出温州限购“放松”的消息。消息称，“2013年8月6日下午相关部门决定：原2011年3月14日后已购买一套住宅的，今日起还可以再购买一套住宅，但名下房产只能是二套，名下之前无房产的可以连续购买两套。”随后，温州市房屋登记中心政策法规处有关人员向媒体证实，该措施的确将于近期开始执行，名下有二套房产的不能再买，名下有一套房子的可以再买一套，已经签订购房合同但未取得房产证的也算在内。由此，温州成为全国46个限购城市中第一个“松绑”地方楼市“限购令”的城市。
点评：
因为房价的持续性下跌和房地产市场的低迷，“限购令”松绑成为温州提振市场信心、拯救实体经济的救命稻草。而同样对其寄予厚望的还有全国其他处于限购中的城市，然而，正如某官员所示，温州此次所谓的松绑限购令也只是在中央的限购标准内腾挪，当前各地方的房价上涨预期依然较大，中央不可能放开调控，尤其是限购和限贷等重要的调控手段更不会大规模放开。所以说，温州仅是个案，或者说成功地打了“政策擦边球”，其他城市要想跟进，则很有可能被制止。
6、十八届三中全会强调房地产市场化
——最令人期待的转变
回顾：
11月15日，十八届三中全会关于《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布，尽管没有直接提及房地产调控，但关于土地制度、市场化调控、房产税等规定都被业内热切解读。其中包括：建设统一开放、竞争有序的市场体系，是使市场在资源配置中起决定性作用的基础；建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革、完善城镇化健康发展体制机制、加快推进住房保障和供应体系建设等。与短期的限购、限价、限贷等行政控制不同，《决定》被业内解读为政府调控思路的根本性转变，而与之相关的长效机制也因此备受期待。
点评：
在中国的房地产市场，调控政策频出已成常态，当行政调控走向末路，市场参与各方已筋疲力尽之时，调控思路转变便显得尤为迫切。因此，尽管十八届三中全会《决定》中的相关内容仅仅是原则性规定，尚缺乏实施细则，尽管业内都明白短期内行政调控依旧将存在，但这些政策信号的释放却让业界看到了政府转变调控思路的意图，也让他们看到了长效调控机制的身影。因此，有理由相信，楼市下半场将更值得期待。
7、“两房”并轨
——最高效的简政
回顾：
12月6日，住房和城乡建设部、财政部、国家发改委公布了《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》指出，从2014年起，各地廉租住房（含购改租等方式筹集，下同）建设计划调整并入公共租赁住房年度建设计划。2014年以前年度已列入廉租住房年度建设计划的在建项目可继续建设，建成后统一纳入公共租赁住房管理。另外，公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。同时，各地可根据保障对象支付能力的变化，动态调整租金减免或补贴额度，直至按照市场价格收取租金。2014年起，廉租房与公租房还将统一轮候配租。
点评：
众望所归的保障房住房改革，牵动着太多人的神经。虽然公租房和廉租房并轨在地方上早有试点，但此次在全国层面做出规范仍然意义重大，标志着保障房制度已向简化、高效机制靠拢。在并轨试点的先行城市厦门，公租房不但与廉租房并轨，也与经济适用房、限价房等供出售的保障性住房并轨，在更大程度上提高了住房保障制度的行政运行效率，类似的创新之举值得借鉴。不过，除了简政之外，住房保障制度需要进一步完善的地方仍有不少，如目前复杂和近乎苛刻的申请资格，将不少亟须住房保障支持的弱势群体拒之门外，权力寻租的时有发生更是让公众质疑其操作的公正公平，有关保障制度分配公平问题的深层次改革迫在眉睫。
8、继续清理小产权房
——最摇摆的“镇压”
回顾：
2013年11月22日，国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅联合下发了《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》。要求坚决遏制违法建设、销售小产权房，对在建、在售的小产权房坚决叫停。但是对于已经建成并且销售了的小产权房却并未提及。随后，国土资源部、住房城乡建设部、北京市国土局等各层级主管部门先后明确表示坚决遏制违法建设、续售“小产权房”。对新增“小产权房”采取零容忍，坚持发现一起、查处一起。对占用耕地、基本农田，不符合规划的“小产权房”项目将坚决予以拆除。
点评：
小产权房借农地流转之机转正的消息近期在坊间盛行，大量小产权房开始出现了一波开工、建设、销售和交易的小高潮。对于各地建委备案销售的正规商品房来说，小产权房就是游离于体制外的“游击队”、“绿林好汉”。存量小产权房应如何处理，已经成为令中央高层、主管部门和各地政府都头疼的两难问题，为了不让建设高潮继续下去，不得不进行短期“镇压”，但小产权的出现本身却是反映了制度的缺陷，如何纠正缺陷的制度，则需要深层次的改革，而改革中涉及的农村集体经营性用地流转，以及同地同价入市，却可能涉及小产权的“转正”问题，部分小产权房被“招安”的情况或将出现。
9、国务院：禁以物流园名义圈地、搞商业地产
——最亡羊补牢的叫停
回顾：
年中，国务院办公厅印发《深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案》，禁止以物流中心、商品集散地等名义圈占土地，防止土地闲置浪费。随即，11月左右，国家发改委会同国土资源部、住房和城乡建设部等12个部门印发《全国物流园区发展规划》，国家发改委表示，严禁以物流园区之名搞商业地产。
点评：
“亡羊补牢，为时未晚”。觊觎高房价带来的高利润，房地产热已经深入到了各行各业。虽然国家明令禁止，但在物流业中，多数地区仍存在借机建设物流园区之名，做实“圈地”目的之实，靠低价获取大片土地进而向房地产业渗透，几乎成了众人心照不宣的秘密。由此可见，地方政府应该做好统一的规划和管理，尤其要加大监管力度，把禁令真真正正落到实处，才能有效避免圈占土地和闲置浪费。
10、京住建委：保障房5年内转让只能原价出售
——最迎合民意的管控
回顾：
5月9日，北京市住建委发布《关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》。规定购买两限房和经适房的家庭，抵押保障房贷款用途仅限于支付住房的购房款。如果出售房产证办理未满5年的保障房，则只能按照原价出售给区县住保部门组织的、其他符合条件的轮候家庭，或由政府回购。此外，保障房申请家庭购买公开配售的经适房和两限房时，申请人夫妻双方需要共同与开发商签署购房合同，房产证上也需要出现夫妻双方的名字。依照此规定，2007年后，由市、区政府组织建设收购，并面向符合条件家庭公开配租配售的保障性住房，都已纳入上述管理范围。
点评：
社会上“富人”骗购保障房投资、投机、攫取暴利的现象屡见不鲜，权力部门如何制定好申购门槛、把好监管关，更是确保保障房公正、公平的必要前提。北京此番规定未满5年保障房只能原价出售或由政府回购，正是回应社会上各种“开宝马住保障房”等有关保障房寻租的舆论，迎合民意的需要。从近两年出台的各种住房保障新规来看，保障和福利之间的界限逐渐厘清。公平和 民生是保障房制度设立的初衷和目的，在保障房制度的顶层设计和政策执行和落实层面，希望政府能正道而行。
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