在北京房地产市场9月“日光盘”频现的行情下,首开股份居然出现了销售额下滑的现象。作为一家土地储备六成位于北京的开发商,首开的表现令市场大跌眼镜。

首开在2013年9月份销售情况简报中指出,期内公司及控股子公司实现签约面积5.38万平方米(含地下车库等),同比下降58.29%;实现签约金额6.88亿元,同比下降52.45%。

对于9月份销售大幅下滑的原因,首开董秘王怡表示,是因为公司部分期房转为现房销售。

市场推测,由于北京提高了期房预售门槛,首开将部分期房转为现房销售,同时其北京在建项目未能趁市场红火加快施工速度,也是造成其业绩下滑的因素。

错过销售旺季

伟业我爱我家市场研究院统计数据显示,9月北京纯商品住宅(不含保障房)销售面积104.44万平方米;销售额248.32亿元,分别环比上涨10.8%和7.1%。

克而瑞《2013年度上半年中国房地产企业销售TOP50》排行榜显示,首开股份的销售金额排名从第23位下滑到第28位,销售面积排名第34位,下滑态势明显。

为什么市场大好,首开的销售却出现下滑?房地产业内人士严跃进认为,首开之所以在今年上半年有不错的业绩,是因为它在北京市场集中销售。当9月传统旺季来临时,首开京外项目并未竣工,京内项目却已脱节,无法满足市场需求。这反映出首开在项目的入市节奏把控上有欠缺。

结合首开公布的《公司2012年度主要开发项目生产经营情况表》及克而瑞相关数据,可知首开旗下的很多楼盘库存已基本清光,如2010年12月开盘的首开幸福广场。克而瑞数据库显示,该楼盘正处于尾盘销售的环节,2013年9月,成交项目仅为两套车库。

位于北京房山区的首开·熙悦山一期,于2011年6月开盘,目前销售状况为售罄;二期于2012年6月开盘,目前也显示售罄。位于房山区五环外的熙悦睿府于2013年3月末开盘,目前的销售情况也为售罄。

京外的太原国风上观、贵阳龙洞堡等项目,尚未取得预售证。

王怡则称,销售下滑的原因是因为公司部分期房转为现房销售。根据北京市住建委6月下发《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题》的通知,要求“2013年8月1日后新签订土地出让合同的房地产开发项目,对商业、办公等非住宅楼栋以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋,申请预售许可时,施工进度应达到以下条件:地上规划层数7层(含)以下的,施工进度应达到主体结构封顶;8层(含)以上的,施工进度应达到地上。规划层数1/2以上(且不低于7层)”。

9月错过扩张机会

首开9月的糟糕表现,拖累了过去几个月较好的业绩。在2013年半年报中,首开认为,按并表口径,上半年公司实现销售签约面积88.29万平方米,合同销售金额119.94亿元,销售回款114.35亿元,分别同比增长70.94%、72.15%和101.18%,全年销售计划执行情况整体保持良好态势。但1~9月份的经营业绩同比值,要弱于上半年的相关数值。

首开在半年报中透露,公司正加大获取土地的力度,在北京朝阳、通州、大兴等区域取得项目,进一步巩固了北京根据地地位。9月销售简报指出,期内公司未新增土地储备。

半年报显示,首开2013年的开发计划为,开复工838万平方米,其中新开工167万平方米,竣工187万平方米。上半年,完成开复工714万平方米,其中新开工42万平方米,竣工70万平方米,分别完成年计划的85.2%、25.1%及37.4%。对于部分指标完成率较低的情况,首开认为是“与房地产开发的季节性波动有关”。

对此,严跃进担忧,这种波动性的经营业绩,会造成投资者对未来预期的不确定性。

首开显然也意识到了这一点。其在财报中表示,要进一步强化项目运作。对于首开未来业绩,王怡认为,完成年初销售目标不存在任何问题。